（2016）闽0102民初8115号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2018-05-30
案件名称
张奕虹与夏翠芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市鼓楼区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张奕虹,夏翠芳,福州名嘉房产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款
全文
福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0102民初8115号原告（反诉被告）：张奕虹，女，汉族，1979年5月18日出生，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：林坚、凌绍梁，福建闽君律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏翠芳，女，汉族，1968年3月19日出生，住福建省福鼎市。委托诉讼代理人：刘元聪、李健，福建鹏远律师事务所律师。第三人：福州名嘉房产代理有限公司，住所地：福州市鼓楼区安泰街道古田路9号福胜大厦207单元。法定代表人：江松涛。委托诉讼代理人：陈欣欣，公司员工。原告（反诉被告）张奕虹诉被告被告（反诉原告）夏翠芳、第三人福州名嘉房产代理有限公司（以下简称名嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林坚、凌绍梁、被告夏翠芳委托诉讼代理人刘元聪、第三人委托诉讼代理人陈欣欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张奕虹向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行与原告签订的《房产买卖合同》，将坐落于福州市鼓楼区五一中路单元的房产（权证号Ｒ1××51）协助过户至原告名下，并向原告交付上述房产；被告向原告支付违约金1000000元×万分之五/天×60天=30000元（从2016年8月18日暂计至2016年10月17日止，违约金计算至违约行为终止之日）；本次交易的中介佣金30000元由被告承担；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月间，被告将其坐落于福州市鼓楼区五一中路的房产（权证号Ｒ1××51）委托第三人公司挂牌出售。2016年8月11日，原告得知该售房信息后，与被告通过第三人名嘉公司居间服务共同签订了《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》《商业按揭贷款交易流程确认函》、《补充协议》，由原告购买被告名下该房屋，成交价为1000000元，支付方式为商业按揭贷款，合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。同日，原告依约向名嘉公司缴纳保证金50000元。2016年8月12日原、被告与中国工商银行股份有限公司福州城东支行签订《二手房交易资金监管协议》、《二手房交易监管资金划转付款委托书》，约定房产交易款项中，原告自筹人民币202000元，其余450000元向工商银行申请个人住房按揭贷款，经上述银行审查同意向原告发放贷款的，自筹和贷款部分委托工商银行同时进行监管，监管资金存入原告在工商银行开立的监管账户中。当日，原告就将自筹首付款人民币202000元汇入监管账户。2016年8月17日，工商银行审批通过原告申请住房按揭贷款。之后，原告和第三人名嘉公司依照《商业按揭贷款交易流程确认函》第六条规定：“交易服务方在贷款银行审批完结后二个工作日内约定甲、乙携带有关证件至房地产交易登记部门办理该房产交易收件受理手续……”原告多次要求被告依约办理房产过户手续，但被告总是搪塞拖延。其后第三人名嘉公司向被告发出《催告函》、《要求履行合同义务的告知函》，要求被告依约履行合同义务，可被告至今仍拒不履行合同义务。原告认为依据合同中的约定买方已履行应尽的义务，而被告作为卖方却拒绝履行房产过户手续，显然违反合同约定义务，严重侵害原告的合法权益。故原告依据《房产买卖合同》第八条：“自违约行为发生之日起违约方须按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行”。及《居间合同》第七条第3项：“若甲、乙任一方或双方违约，造成本合同无法履行的，违约方仍应全额支付甲、乙任一方或双方违约，造成本合同无法履行的，违约方仍应全额支付甲、乙双方应支付给丙方的中介佣金……”等等规定向被告主张权利，来维护原告自身的合法权益。夏翠芳辩称，原告违约在先。《交易服务合同》第四条“该房产交易资金按银行资金监管方式监管”；《商业按揭贷款交易流程确认函》第四条“……原告按银行要求在二个工作日内将首付款存入贷款银行的监管账户，并将上述房产按揭方式付款产生的差额款（差额款=总成交价-首付款-银行承诺的贷款）按交易服务合同第四条约定监管……”。原告除首付款交由银行监管外，对首付款及银行同意贷款资金之外的三十多万元的购房资金没有委托监管，违反上述约定。其享有合同解除权并不支付违约金及佣金。《房产买卖合同》第九条“自违约行为发生之日起超过五个工作日，守约方即向违约方发出函件催促其履约，发函之日起超过十个工作日仍未回复并履约的，守约方有权解除合同，并要求追究违约方支付违约金……同时有权要求违约方支付本合同约定的违约金、佣金、服务费、交易过程中产生的其他费用”。由于原告未履行购房资金监管义务，经催促仍未履约。故其有权解除《房产买卖合同》，同时原告要求支付违约金及佣金的诉请不应得到支持。夏翠芳向本院提出反诉请求：判令解除反诉原、被告于2016年8月11日签订的《房产买卖合同》；判令被反诉被告向反诉原告支付违约金37500元（自2016年10月26日起暂计至反诉之日，日违约金为购房总额的万分之五；并继续计算至判决解除合同之日止）；本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2016年8月11日，反诉原、被告经名嘉公司介绍达成房产买卖意向，即其将坐落于福州市鼓楼区五一中路18号福州正大广场1#楼710单元的房产出卖给反诉被告。当日，反诉原、被告与名嘉公司共同签署《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》、《补充协议》、《商业按揭贷款交易流程确认函》。其中《交易服务合同》第四条约定“该房产交易资金按银行资金监管方式监管”；《商业按揭贷款交易流程确认函》第四条明确“……乙方（被反诉人）按银行要求在二个工作日内将首付款存入贷款银行的监管账户，并将上述房产按揭方式付款产生的差额款（差额款=总成交价-首付款-银行承诺的贷款）按交易服务合同第四条约定监管……”2016年8月12日，反诉原、被告与工商银行共同签订《二手房交易资金监管协议》等资金监管手续，同时反诉被告承诺将监管之外的其他购房资金直接存入其账户。之后，其按合同约定将交易房产的相关资料原件交由名嘉房产，并多次催促名嘉房产通知反诉被告将购房首付款及银行贷款之外的购房款差额部分直接支付给反诉原告或继续交由银行监管，反诉被告一直未予理会并不正面回复。其迫不得已只得于2016年10月25日发《关于要求履行合同的告知函》给反诉被告，将上述要求及合同约定事项明确告知反诉被告。但反诉被告依然置若罔闻，其认为交易资金的安全性无法得到保障，于2016年11月9日函告被反诉人的《关于解除合同的告知函》。反诉被告虽有购房意向，但没有足够的资金，其出售房产后很可能陷入新的纠纷。假如法院认为反诉被告的行为不够成违约，其也坚决行使不安抗辩权，并决定根据《房产买卖合同》第九条、第十条第2款的约定，宁可以50000元损失为代价，强烈要求解除《房产买卖合同》。张奕虹辩称，原、被告双方签订补充协议，不存在反诉人夏翠芳所言的按《商业按揭贷款交易流程确认函》第四条约定履行。被反诉人依约向银行交付评估首付款，而反诉原告夏翠芳见房价高涨，恶意违约，违反诚实信用和公平原则。其积极履行合同义务，并于2016年8月28日到福州市民服务中心办理手续，但迟迟不见反诉原告夏翠芳依约配合办理产权过户手续。第三人名嘉公司述称，请求维护原告及第三人的合法权益。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年8月11日，原告、被告通过第三人名嘉公司居间服务共同签订了《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》《商业按揭贷款交易流程确认函》、《补充协议》，约定由原告购买被告坐落于福州市鼓楼区五一中路的房产（权证号Ｒ1××51），成交价1000000元，支付方式为商业按揭贷款。当日，原告依约向名嘉公司缴纳保证金50000元。2016年8月12日原、被告与中国工商银行股份有限公司福州城东支行签订《二手房交易资金监管协议》、《二手房交易监管资金划转付款委托书》，约定房产交易款项由原告自筹人民币202000元，其余450000元向银行申请个人住房按揭贷款，经上述银行审查同意向原告发放贷款的，自筹和贷款部分委托工商银行同时进行监管，监管资金存入原告在工商银行开立的监管账户中。名嘉公司在贷款银行审批完结后二个工作日内约定当日原、被告携带有关证件至房地产交易登记部门办理该房产交易收件受理手续……当日，原告将自筹首付款人民币202000元汇入监管账户。2016年8月17日，工商银行审批通过原告申请住房按揭贷款。第三人名嘉公司分别于2016年8月28日、9月12日向被告发出《催告函》、《要求履行合同义务的告知函》，要求被告依约履行合同义务。2016年9月19日，被告向原告发出要求解除合同的告知函。本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》、《交易服务合同》、《商业按揭贷款交易流程确认函》、《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。原、被告均应按合同、协议履行各自的义务。原告依约向名嘉公司缴纳保证金50000元、将自筹首付款人民币202000元汇入银行监管账户，并获得工商银行住房按揭贷款审批。已依约履行约定义务。但被告经催促仍未配合办理过户待手续，显属违约，应按约向原告支付违约金（按成交价1000000元的每日万分之五）至合同解除之日止。本次交易未成交，故原告要求被告承担中介佣金，本院不予支持。原告的其他诉讼请求缺乏法律依据，本院亦不予支持。被告认为原告未将差额款按约定监管，缺乏合同依据。被告未按约履行其主要义务，其与原告签订的房屋买卖合同依法应予解除。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告夏翠芳于本判决生效后十日内向原告张奕虹支付违约金（以1000000元为基数，每日万分之五，自2016年8月18日起至房产买卖合同解除之日止）；二、驳回原告其他诉讼请求；三、解除反诉原告夏翠芳、反诉被告张奕虹于2016年8月11日签订的房产买卖合同；四、驳回反诉原告夏翠芳其他反诉请求。如被告夏翠芳未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费13800元，适用简易程序减半收取6900元，由被告夏翠芳负担。本案反诉费13800元，适用简易程序减半收取6900元，由被告夏翠芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员 吴 辉二〇一七年五月二十四日书记员 林伟宝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：