（2017）鄂01民终1541号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2018-07-12
案件名称
武汉格林物业管理有限公司、廖荣物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武汉格林物业管理有限公司,廖荣
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01���终1541号上诉人（原审原告）：武汉格林物业管理有限公司，住所地武汉市东西湖区金山大道北侧碧海花园。法定代表人：郑乃平，总经理。委托诉讼代理人：任晗，湖北正信律师事务所律师。委托诉讼代理人：方利，该公司员工。被上诉人（原审被告）：廖荣，女，1973年11月8日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：王鼎星，男，1938年7月22日出生，汉族，住武汉市江汉区，东方帝园业主大会业主委员会推荐。上诉人武汉格林物业管理有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人廖荣物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院作出（2015）鄂江汉巡民初字第01050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成由审判员肖曼任审判长，审判员白瑞、张海鹏参加的合议庭审理本案，法官助理刘政益担任记录。上诉人武汉格林物业管理有限公司的委托诉讼代理人任晗、方利，被上诉人廖荣的委托诉讼代理人王鼎星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武汉格林物业管理有限公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法发回重审或改判支持武汉格林物业管理有限公司的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由廖荣承担。事实和理由：一、程序违法。一审法院在没有任何法定事由的情况下适用简易程序超过法定审理期限，其中一审法院从开庭到作出判决间隔十一个月，且其延长审理期限继续适用简易程序审理亦未征得武汉格林物业管理有限公司的同意。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、东方帝园小区业主委员会成立时间为2013年8月3日，并非一审判决认定的2012年8月3日。2、一审法院遗漏证据及相关事实。���汉格林物业管理有限公司向一审法院起诉时曾提供过：《湖北省服务价格（收费）监审证》（01-0015530号）（2006年）、《湖北省服务价格（收费）监审证》（01-0015530号）（2009年）、《湖北省服务价格（收费）监审证》（01-020098号）（2013年）、《通知》（2006年）、《通知》（2011年）、《告全体业主书》（2011年）、《意见征询函》（2011年）及2012年1月份之后东方帝园小区378户业主按照1.2元/平方米标准缴纳物业管理服务费的财务凭证等证据，上述证据均经过庭审质证，但一审判决却未对上述证据进行认定，遗漏证据。上述证据均可证明本案诉争的物业管理服务费是在武汉市物价局核准范围内进行调整的，且在价格调整前武汉格林物业管理有限公司向东方帝园小区全体业主发出价格调整通知（2006年、2011年），通过《意见征询函》的方式向全体业主征询意见，东方帝园小区全体415户业主中有246户同意价格从1.0元/平方米/月调整为1.2元/平方米/月，53户无所谓，占总业主人数的72%，该299户业主专有部分面积占建筑物总面积超过70%。3、2015年10月，武汉格林物业管理有限公司向一审法院提交了2012年1月至2014年4月期间，东方帝园小区业主按照1.2元/平方米/月标准向武汉格林物业管理有限公司交纳物业管理服务费的表格（东方帝园交费统计表）及收款凭证。该表格中明确记载了2012年1月至2014年4月期间，东方帝园415户业主中按1.2元/平方米/月标准向武汉格林物业管理有限公司交纳过物业管理服务费的业主人数为378户，占东方帝园415户业主的91.08%。该378户业主专有部分面积为53545.57平方米，占东方帝园全体业主总建筑面积58694.22平方米的91.23%。但一审法院并未就该证据进行审查、质证或进行说明，也未对该证据证明事实进行核实。4、0.8元/平方米/月的物业费并非为固定收费标准，武汉格林物业管理有限公司上调物业费之前已经发出过通知和《意见征询函》，结合《意见征询函》的意见及全体业主实际缴费情况，东方帝园小区415户中专有面积占总建筑面积70%以上的业主且占总业主人数70%以上的业主同意或以实际行动（缴费）表明同意上诉人的两次价格调整，故武汉格林物业管理有限公司上调物业费应视为全体业主同意，其他不同意该调整后价格标准的业主也应按照新的物业费标准缴纳物业费。5、武汉格林物业管理有限公司在两次调整物业费时东方帝园小区业委会并未成立。武汉格林物业管理有限公司的调价行为应认定为有效。从合同公平性上来说，物价上涨，物业费提高也合理。三、同类型案件中，一审法院已经生效的判决及武汉市仲裁委生效的仲裁裁决均支持了武汉格林物业管理��限公司的两次上调物业费的行为。廖荣辩称，请求驳回上诉，维持原判。武汉格林物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、廖荣向武汉格林物业管理有限公司支付物业管理费1129.88元；2、廖荣支付违约金406.76元；2、案件诉讼费用由廖荣承担。一审法院认定事实：2004年4月11日，廖荣购买坐落于武汉市江汉区金墩路10号东方帝园小区5-1-102号房屋，房屋建筑面积134.51平方米。武汉格林物业管理有限公司为东方帝园小区提供物业服务。廖荣收房后与武汉格林物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，合同第四约定物业管理服务费用：住宅按建筑面积0.8元/平方米/月。2013年8月3日，东方帝园小区成立业主委员会。2013年10月至2014年4月，廖荣欠交武汉格林物业管理有限公司物业服务费753.2元。2014年4月30日，武汉格林物业管理有限公司撤离东方帝园小区。一审法院认为，武汉格林物业管理有限公司与廖荣签订的《前期物业服务合同》内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。武汉格林物业管理有限公司与廖荣签订的《前期物业服务合同》没有约定服务期限，属于不定期物业服务合同。武汉格林物业管理有限公司既没与廖荣合同约定按1元/平方米/月交费和按1.2元/平方米/月交费，也没与2013年8月3日成立的东方帝园小区业主委员会签订物业服务合同，武汉格林物业管理有限公司主张廖荣按1元/平方米/月交费和按1.2元/平方米/月交费的诉讼请求，法院不予支持。武汉格林物业管理有限公司依约向廖荣提供了物业服务，廖荣应当按照合同约定向武汉格林物业管理有限公司交纳物业服务费，现廖荣拖欠不付，已侵害了武汉格林物业管理有限公司的合法权益，应承担相应的民事责任。武汉格林物业管理有限公司要求廖荣支付物业服务费753.2元的诉讼请求，法院依法予以支持。武汉格林物业管理有限公司辩称按合同约定0.8元/平方米/月交纳物业费的意见，法院予以采纳。武汉格林物业管理有限公司与廖荣的合同未约定业主逾期交纳物业服务费应支付违约金，武汉格林物业管理有限公司要求廖荣支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条第一款、第四十一条、第四十二条第一款、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、廖荣于判决生效之日起十日内向武汉格林物业管理有限公司支付物业服务费753.2元；二、驳回武汉格林物业管理有限公司的其他诉讼请求。廖荣如果未按判决指定的期间履行给付金钱义���的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取案件受理费25元，邮寄费40元，共计65元，由武汉格林物业管理有限公司负担35元，廖荣负担30元（此款武汉格林物业管理有限公司已预交法院，廖荣负担的30元，于判决生效之日起十日内随同上述判决款项一并支付武汉格林物业管理有限公司）。本院二审期间武汉格林物业管理有限公司围绕上诉理由向本院提交了两组证据，第一组证据：1、东方帝园小区交费统计表，2、东方帝园小区交费清册（2011年10月至2014年4月），3、业主交费凭证。拟证明：1、2012年1月至2014年4月期间，东方帝园小区378户业主按照1.2元/平方米/月向武汉格林物业管理有限公司缴纳过物业费；2、该378户业主占东方帝园415户业主的91.08%；3、该378户业主专有部分面积占东方��园全体业主总建筑面积的91.23%；4、武汉格林物业管理有限公司依据1.2元/平方米/月标准向东方帝园业主收取物业费合法。第二组证据：1、东方帝园小区交费统计表，2、东方帝园小区交费清册（2012年1月至2012年12月），3、业主交费凭证。拟证明：1、2012年1月至2012年12月期间，东方帝园小区292户业主按照1.2元/平方米/月向武汉格林物业管理有限公司缴纳了物业费；2、该299户业主占东方帝园415户业主的70.36%；3、该292户业主专有部分面积占东方帝园全体业主总建筑面积的71.33%；4、武汉格林物业管理有限公司依据1.2元/平方米/月标准向东方帝园业主收取物业费合法。廖荣对上述两组证据的真实性均有异议。对武汉格林物业管理有限公司提交的两组证据的真实性，本院予以认可。本院认定如下：对一审法院查明事实予以确认。本院认为，武汉格林物业管���有限公司与廖荣签订的《武汉市前期物业管理服务协议》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，协议双方均应按照约定全面履行自己的义务。武汉格林物业管理有限公司依约向廖荣提供了物业服务，廖荣也应向武汉格林物业管理有限公司交纳物业服务费，因此，对于武汉格林物业管理有限公司要求廖荣支付2013年10月起至2014年4月其拖欠的物业服务费的上诉主张，本院予以支持。武汉格林物业管理有限公司与廖荣在《前期物业管理服务协议》中并未约定业主逾期交纳物业服务费应支付违约金，故对于武汉格林物业管理有限公司要求廖荣支付违约金的上诉主张，本院不予支持。另，武汉格林物业管理有限公司于2006年10月和2012年1月，在政府指导价格范围内将物业服务费分别调整到1.0元/平方米/月和1.2元/平方米/月，并通过张贴通知的形式告知了全体业主。武汉格林物业管理有限公司提交的东方帝园小区交费统计表、交费清册、业主交费凭证可以相互印证，形成了完整的证据链，足以证明在物业服务费调整后，东方帝园小区绝大部分业主按照新的收费标准按时缴纳了物业服务费。此外，武汉市物价局向武汉格林物业管理有限公司颁发了《湖北省服务价格（收费）监审证》（01-0015530号）（2006年）、《湖北省服务价格（收费）监审证》（01-0015530号）（2009年）、《湖北省服务价格（收费）监审证》（01-020098号）（2013年），武汉格林物业管理有限公司两次调整物业服务费的行为均取得了武汉市物价局的许可，并在武汉市物价局备案。故，本院对于武汉格林物业管理有限公司提出的按照1.0元/平方米/月和1.2元/平方米/月标准计算廖荣从2013年10月起至2014年4月拖欠的物业服务费的上诉主张予以��持。廖荣认为武汉格林物业管理有限公司提交的证据不真实，东方帝园小区绝大部分业主并没有按照新的物业服务费收费标准缴纳物业服务费，但是在本案诉讼中，廖荣并未提交充分证据证明武汉格林物业管理有限公司上调物业服务费的行为是武汉格林物业管理有限公司的单方行为，应属无效。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，廖荣应自行承担举证不能的法律后果，对廖荣的该项抗���理由，本院不予支持。综上所述，上诉人武汉格林物业管理有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：维持湖北省武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉巡民初字第01050号民事判决第二项；廖荣向武汉格林物业管理有限公司支付物业服务费1129.88元”。一审减半收取案件受理费25元，邮寄费40元，共计65元，由武汉格林物业管理有限公司负担35元，廖荣负担30元（此款武汉格林物业管理有限公司已预交，廖荣负担的30元在本判决生效之日起十日内支付给武汉格林物业管理有限公司）。二审案件受理费50元，由廖荣负担。本判决为终审判决。审判长 肖��曼审判员 张 海 鹏审判员 白 瑞二〇一七年五月二十四日书记员 刘 政 益 来源：百度搜索“”