（2017）粤0204民初730号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-08-08
案件名称
韶关市盛源物业服务有限公司与丁立军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
韶关市浈江区人民法院
所属地区
韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韶关市盛源物业服务有限公司,丁立军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第六条第一款，第七条，第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0204民初730号原告：韶关市盛源物业服务有限公司，住所地：韶关市浈江区北江中路43号天泓居小区2栋首层物业办公室。法定代表人：张才梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕志勇，广东边际律师事务所律师。被告：丁立军，男，汉族原告韶关市盛源物业服务有限公司与被告丁立军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韶关市盛源物业服务有限公司的委托诉讼代理人吕志勇、被告丁立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市盛源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳拖欠的物业管理服务费8230.66元，逾期交费违约金14444.80元，电费公摊费1388.46元，合计24063.92元（违约金从2014年1月暂计至2017年3月，之后违约金以所欠物业费总金额每日千分之三计算至缴清物业费之日止）；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年9月5日，韶关市兴盛投资置业有限公司（甲方）与原告韶关市盛源物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方对天泓居一期物业管理服务实施前期物业管理服务。被告于2011年10月8日购买天泓居一幢604号房屋，被告收楼居住后从2012年12月起至2017年2月欠交电费公摊费1388.46元，从2014年1月起至2017年4月欠交物业管理费用8230.66元，违约金14444.80元,合计为24063.92元。原告多次向被告催缴物业费未果，遂诉至本院，请求法院判如所请。被告丁立军辩称：原告要求被告支付物业费、垫付公摊费均无异议，但本案是原告先没有履行物业服务合同上的义务，才导致纠纷发生。一、被告家房子因质量问题多次开裂、空鼓，多次找物业公司，让其出面跟开发商协调，老是推辞，说开发商不同意，没有尽到做物业公司的责任。二、小区公共场所的日常维护有问题，小区道路路砖多处松动、破烂、地库多处漏水、墙体出现裂缝、刮塑掉落、指示灯、照明灯具破损等都不修。三、卫生，公共场所的玻璃、窗户很少擦，就是擦也只是擦下面伸手可以擦的那一截，地库电梯间长期臭气熏天。四、物业公司员工服务态度问题，物业公司是服务行业，是为业主服务的，应该礼貌待人，笑脸相迎，可是物业公司工作人员服务态度很差，甚至还有保安打人现象。本人参照物业这次起诉业主所提供的物业管理服务标准，物业有50%以上的没有履行到物业服务的义务。根据合同相对原则，原告只有履行了合同中的义务，业主才可按约定缴纳物业费，否则由此带来的后果由原告承担。因此，小区好多业主拒交物业费，完全是物业公司违约在先，不务实造成，业主是行使正当的抗辩权，业主不应该承担违约责任。在原告履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。请求法院秉公处理。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年9月5日，韶关市兴盛投资置业有限公司（甲方）与原告韶关市盛源物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方对天泓居一期物业管理服务实施前期物业管理服务，物业名称天泓居一期物业管理服务；物业类型住宅（高层）、商铺；物业座落位置韶关市浈××区××路××号；物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.68元/月/平方米（房屋的总层数在七层（含）以上）;关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规规定做如下约定：除物业公司自用水电费之外的物业管理区域内共用水电费应分摊至业主负担，并定期公布物业管理区域内共用水电费分摊明细；业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金），甲方不得对业主的物业服务费（物业服务资金）作出减免的承诺，物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在当月5日（每次缴费的具体时间）前交纳等内容。2011年10月8日，韶关市兴盛投资置业有限公司与被告丁立军签订《商品房买卖合同》，约定被告购买位于韶关市浈××区××路××居小区××房。2011年10月8日，原告与被告丁立军签订《天泓居小区物业管理合同》，约定被告购买的韶关市浈××区××路××居小区××房由原告提供物业管理服务；原告对房屋共用部位和共用设施设备等进行维护和管理服务；业主在签订本合同后（入住前），要向原告缴纳本年度的物业管理服务费用与其他相关费用，本物业的物业服务管理费，按建筑面积每月每平方米1.68元，每年以初次交费的上一月为下一年度缴纳物业管理服务费的时间和期限；业主违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交，并从逾期之日起按每天计收所欠费用总额的3‰违约金等内容。2012年10月底，被告办理了涉案物业交接手续。被告的房屋建筑面积为122.48平方米，按每月每平方米1.68元计算，物业服务费为每月205.77元。双方签订合同后，原告依约提供物业服务，被告支付了至2013年12月的物业服务费，但拖欠自2014年1月至2017年4月的物业服务费共计8230.66元，电费公摊费从2012年12月至2017年2月为1388.46元。事后原告多次向被告催缴欠费，但被告未支付物业服务费，原告遂提起本案诉请。庭审中原告将其第一项诉讼请求明确为：1、判令被告缴纳拖欠的物业管理费8230.66元，逾期交费违约金3209.96元，电费公摊1388.46元，合计12829.08元（违约金从2014年1月暂计至2017年3月，之后违约金以所欠物业费总额按照每月百分之二计算至缴清物业费之日止）。另查明，原告具有物业服务资质，资质等级为三级，经营范围：物业服务（在资质证核定的范围内及有效期限内经营）；（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。本院认为，本案是物业服务合同纠纷案件。原、被告之间的物业服务合同依法成立并生效，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告依约履行了对物业共用部位和共用设施设备等进行维护和管理服务的义务。被告作为天泓居小区1幢604房的业主，接受了原告的物业服务，就有交纳物业服务费的义务，原、被告之间建立了物业管理服务关系。根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”，第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；（五）按时交纳物业业务费用；……”，第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的规定，按时交纳物业管理费等业务费用是业主的主要义务之一，而被告没有全面履行支付物业服务费的义务，依法应承担违约责任。因此，原告要求被告支付自2014年1月至2017年4月的物业服务费8230.66元（122.48×1.68×40个月），从2012年12月至2017年2月的电费公摊费1388.46元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告主张被告支付违约金的问题，自2014年1月至2017年4月止，被告拖欠物业服务费（以205.77元为基数）的累计月份为40个月，虽然合同约定从逾期之日起按每天计收所欠费用总额的3‰支付违约金，但原告要求被告按月利率2%计付违约金共计为3209.96元，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称双方合同是约定按照每月每平方米1.68元计收物业服务费，但之前其是按照每月每平方米1.50元计收物业服务费，被告没有提供相关证据证实，且原告在庭审中表示被告享受这一优惠标准是在提前缴纳或一次性缴纳半年以上物业费的前提下，被告至今拖欠物业服务费用，无法享受该优惠，因此被告该抗辩意见，依法无据，本院不予支持。至于被告提出其所居住的房屋存在漏水，原告没有维修好，小区卫生差，物业公司员工态度不好等理由拒绝支付物业服务费，被告提出的抗辩因属另一个法律关系，被告可另行依法解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条、第六十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告丁立军应于本判决生效之日起七日内支付自2014年1月至2017年4月的物业服务费8230.66元和2012年12月至2017年2月的电费公摊费1388.46元给原告韶关市盛源物业服务有限公司；二、被告丁立军应于本判决生效之日起七日内支付所欠物业服务费从2014年1月计至2017年3月的违约金3209.96元给原告韶关市盛源物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取201元，由原告韶关市盛源物业服务有限公司负担94元，被告丁立军负担107元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员 黄智霄二〇一七年五月二十四日书记员 林天成 搜索“”