（2017）苏0583民初4258号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-11-30
案件名称
4258张志左、王新凡与昆山高科电子艺术创意产业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张志左,王新凡,昆山高科电子艺术创意产业发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初4258号原告：张志左，男，汉族，1982年10月25日生，住江苏省射阳县经济开发区。委托诉讼代理人：王新凡，系原告张志左配偶。原告：王新凡，女，汉族，1982年5月13日生，住湖南省醴陵市。被告：昆山高科电子艺术创意产业发展有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇城北西路2988号，组织机构代码67443475-3。法定代表人：刘永杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁亮，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：王学茂，江苏六典律师事务所律师。原告张志左、王新凡与被告昆山高科电子艺术创意产业发展有限公司（以下简称高科公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理后，依法由代理审判员欧平适用简易程序独任审判，并于2017年3月22日、2017年3月30日两次公开开庭进行了审理。原告王新凡（同时代理张志左）、被告的委托代理人袁亮（两次到庭）、王学茂（第一次到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志左、王新凡请求法院判令：被告赔偿入户内开造成的房屋使用面积减少等损失10000元；被告承担诉讼费。事实与理由：本人于2014年12月27日与被告签订XX小区一期XXX号楼XXXX室房屋购买合同，被告明确说明入户门为外开，合同中的房屋结构平面图也清楚标示为外开。但是2015年3月交房时发现入户门变成了内开，违反了合同约定。本人多次与被告交涉，要求被告履行合同或赔偿损失，但被告拒不接受。由于被告的违约，造成本人房屋的实际使用面积减少约一平米，入户门周围其他空间的使用极不方便。而且不利于突发情况出现时的人员疏散，存在极大的消防隐患。根据合同法第8条、第108条规定以及《住房宅涉及规范》和《建设设计防火规范》规定，故提出赔偿请求。被告高科公司辩称：涉案房屋平面图并未明确标示入户门开启方向。合同具有相对性，原告不能因为其他业主的合同中平面图载明了开启方向而要求被告承担违约责任。其他业主房屋平面图显示的入户门外开并不是双方签订购房合同时的真实意思表示，该部分内容不应构成被告应履行的合同义务。1、房屋平面图在购房合同中仅起到对房屋结构形式、空间形状、结构户型、朝向等进行整体说明的作用，至于房屋平面图标示入户门和户内门的开启方向，仅是为形象说明门的位置，并不构成具有约束力的合同内容。此点从购房合同附件约定无内户门与房屋平面图标标示内户门开启方向的矛盾得以证明。2、北大资源理城的所有商品房入户门从设计、施工到验收、交付始终为内开，被告在销售房产时从未明示或暗示入户门为外开，相反被告在样板房和宣传材料中均标示为内开，原告在购房时已知晓入户门开启方向。被告员工误将未经审图的过程设计图作为购房合同附件，纯属工作失误。被告在后期开发销售房产时使用了经审图的房屋平面图，故后期销售未出现涉案问题。如入户门外开构成合同内容且系原被告双方真实意思表示，那么原告在验收房屋时对如此明显不符合合同约定的事项理应提出意见。但原告在验收房屋时未对此提出意见，不符合常理。被告在交付房屋时向原告一并交付了住宅使用说明书，该文件中的户型示意图标示入户门为内开。原告签署的《装修管理规定》中的户型示意图亦明确标示入户门为内开，据此可以明确的是原告在接收房屋和装修房屋前均已知晓入户门为内开，并未提出任何异议。综上，从整个购房合同的订立、履行过程来看，原被告双方均将入户门内开作为合同内容，入户门外开并非双方真实意思表示，不属于合同义务。经审理查明：2014年12月27日，原被告双方签订了《昆山市商品房购销合同》，由原告向被告购买位于XX花园XXX号楼X单元XXXX室房屋，建筑面积85.24平方米，套内面积64.304平方米，每平方单价5396.527元。双方以合同附件形式对房屋平面图及设备标准等作了约定，该房屋平面图系另行复印重复使用形成合同附件，本案所涉的房屋平面图入户门开启方向难以看清。但在同楼栋同户型的其他业主合同中能体现入户门为外开。另，双方补充协议载明：出卖人交付商品房时已取得《商品房住宅交付使用备案文件》，如买受人对已检测合格的房屋质量有异议的，仍须先行办理该房屋的交接手续，再根据合同约定处理。出卖人所展示的沙盘、模型、样板间、工作人员及销售人员个人出具的承诺文件、宣传资料及宣传广告中的具体内容、仅作推广示意，不构成任何要约，一切以本合同、附件及补充协议约定为准，本合同、附件及补充协议未约定的以交付实体为准。本合同及附件、补充协议是约定买卖双方权利和义务的唯一依据，口头约定或广告宣传资料等均不构成本合同的内容。双方的合同、附件以及补充协议还详实载明了双方约定的其他事宜。2015年3月，涉案房屋经消防验收通过，并经过昆山市住房和城乡建设局的竣工验收备案。2015年3月28日，被告将涉案房屋交付原告。实际交付的房屋入户门为内开，入户门净宽87CM。2015年8月，涉案房屋进行了产权登记，权利人为两原告。产权证载明的建筑面积为85.73平方米、套内建筑面积为64.3平方米。原告以被告违反双方合同约定的入户门外开为由，诉来本院要求被告赔偿其损失。另查明：被告所开发销售的涉案小区XXX号楼、XXX号楼因入户门内开问题，已经有诸多业主诉来本院。以上事实由原告提供的昆山市商品房购销合同、房屋产权证，同户型其他业主购房合同，被告提供的《竣工图》、《建设工程规划核实合格证》、《建设工程消防验收意见书》、《竣工备案意见书》、《楼栋编号情况说明》、《房屋交付验收表》及双方当事人陈述予以证实。本院认为：本案争议焦点为被告是否违约以及违约损失如何确定。原被告双方的《商品房购销合同》附件一即房屋平面图中虽然不能清晰显示入户门的开启方向，但是从本院受理的系列案件来看，被告与购房者多是清晰约定了入户门开启方向的，被告在销售房屋时多是复印房屋平面图作为合同附件，入户门开启方向本来就是以虚线方式示明，在复印过程中易逐步淡化不清晰，在被告与同楼栋同户型的业主合同附件中能看到入户门是外开的，原告作为购房者有理由相信同类型房屋入户门应当是一致的。综合该情况来看，原告主张入户门原本应当是清晰示意外开，因复印问题导致不够清晰是合理的。被告实际交付的房屋入户门系内开，被告应当承担违约责任。双方未就入户门朝向产生的违约责任进行约定，但入户门内开必然对门内空间使用产生影响，被告应当承担违约损失。关于损失的具体计算问题。本院认为，入户门的外开或内开对住户及门内外的使用通行均会产生影响，相比较入户门外开方式而言，房屋入户门内开对门转动所涉房内区域影响较大；房屋面积本身不因入户门朝向而产生变化，该影响主要是致使门转动区域实际使用功能弱化，该使用功能受到影响双方未约定违约金，亦难以精准计算损失金额。本案所涉入户门宽为87CM，根据门的宽度计算出门转动所涉及的四分之一圆面积约为0.6平方米（3.14*0.87*0.87/4），参照购房合同约定的房价5396.53元/平方米计算影响面积金额为3238元，本院酌情考虑使用功能受限与房屋面积完全不存在有所区别，认定原告损失为3238元的60%即1943元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：被告昆山高科电子艺术创意产业发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张志左、王新凡因入户门内开造成的损失1943元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费50元，减半收取25元。由被告负担5元，原告自行负担20元。该案件受理费25元，原告已经向本院预交，被告在履行上述判决义务时将应负担的5元一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。代理审判员 欧 平二〇一七年五月二十四日书 记 员 高美娟 关注公众号“”