（2017）新01民终1336号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-06-06
案件名称
陈大瑛朱辉与新疆合上成房地产投资有限公司商品房买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈大瑛,朱辉,新疆合上成房地产投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终1336号上诉人（原审原告）：陈大瑛。上诉人（原审原告）：朱辉。共同委托诉讼代理人：康明远。共同委托诉讼代理人：付月华。被上诉人（原审被告）：新疆合上成房地产投资有限公司。法定代表人：陈国南。委托诉讼代理人：田春亮。委托诉讼代理人：付亮。上诉人陈大瑛、朱辉因与被上诉人新疆合上成房地产投资有限公司（以下简称合上成公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初6931号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2017年3月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈大瑛、朱辉的共同委托诉讼代理人康明远，被上诉人合上成公司的委托诉讼代理人田春亮、付亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈大瑛、朱辉向本院提出上诉请求称：1、请求撤销一审判决，改判支持我方原审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：因被上诉人原因未按合同约定的商业用途办理消防手续，导致我方买受的房屋至今未交付，逾期交房已达八百多天，被上诉人应按合同约定向我方支付违约金。2016年4月28日被上诉人向我方提出的承诺是单方承诺，并且该承诺被上诉人并未履行。我方作为个人无资质进行改造，必须由具备资质的开发商进行改造，故该单方承诺并未发生法律效力，一审据此认定消防改造的义务应由我方承担是错误的。一审法院认定事实错误，适用法律错误，故提起上诉。被上诉人合上成公司答辩称，上诉人购买的房屋消防已经验收合格，双方约定负一层、负二层是地下室，并不是商铺。上诉人未付清剩余房款，故我方未支付25万元。负一层、负二层的消防通道已被大规模改造，我方也没有办法进行消防升级改造。我方已经交付房屋。上诉人的上诉不能成立。请法院驳回上诉。上诉人陈大瑛、朱辉向一审法院提出诉讼请求称：要求合上成公司继续履行合同并按照商业用房的用途办理位于新市区天津北路162号紫金长安商业楼商业中心负一层消防手续；要求合上成公司支付逾期交房违约金1636037.55元且由合上成公司承担本案的诉讼费及邮寄送达费。一审法院审理查明：2013年11月5日，陈大瑛、朱辉与合上成公司签订商品房预售合同，约定陈大瑛、朱辉购买合上成公司开发的乌鲁木齐市天津北路162号紫金长安商业楼加层、扩建商业楼负一层地下室1号房，建筑面积1680.57平方米；房款共计9243135元；陈大瑛、朱辉首付50%4643135元，剩余460万元做按揭贷款；合上成公司应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将验收合格的并符合本合同约定的商品房交付陈大瑛、朱辉使用，合上成公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付陈大瑛、朱辉使用，逾期超过90日后，陈大瑛、朱辉有权解除合同…；陈大瑛、朱辉要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，合上成公司按日向陈大瑛、朱辉支付已交付房价款万分之二的违约金。2013年12月5日，陈大瑛、朱辉向合上成公司交付了购房首付款4643135元，并按照合同约定办理了银行按揭贷款。2014年10月14日，合上成公司通知陈大瑛、朱辉办理入住手续。陈大瑛、朱辉发现该负二层1号房屋并非商业用途的商铺，认为该房屋未达到合同约定的商业用途标准，拒绝接收房屋。后合上成公司向陈大瑛、朱辉朱辉出具证明，确认陈大瑛、朱辉朱辉购买的紫金长安商业楼加层、扩建商业楼商铺地下负一层、负二层、地上一层；销售面积为5155.96平方米，总房价款4650万元。后原、合上成公司多次就地下负二层的房屋进行协商。2016年4月28日，合上成公司向陈大瑛、朱辉承诺，确认对陈大瑛、朱辉购买的负一层、负二层因施工时未按商业消防施工，造成陈大瑛、朱辉未接受该房产，现经友好协商由合上成公司支付250000元，由陈大瑛、朱辉负责消防的变更；合上成公司承诺由陈大瑛、朱辉提供上述房产的相关资料，合上成公司于2016年5月20日前将上述房屋产证交付陈大瑛、朱辉。后合上成公司未按照承诺向陈大瑛、朱辉支付250000元的款项。另，2012年天津北路紫金长安商业楼加层及扩建工程的建设工程规划许可证附件上确认，商业楼加层及扩建地上4层，地下2层建筑用途为商业；2014年8月26日紫金长安三期商业中心建设工程消防验收合格意见中确认天津北路162号紫金长安商业中心建设工程地下一、二层为戊类库房…。一审法院认为：2016年4月28日，合上成公司向陈大瑛、朱辉出具承诺，确认陈大瑛、朱辉购买的房屋未按照商业消防施工，并承诺支付陈大瑛、朱辉250000元，由陈大瑛、朱辉自行变更消防。庭审中，陈大瑛、朱辉确认若合上成公司支付250000元，陈大瑛、朱辉可自行对消防进行改造，后因合上成公司未按照承诺向陈大瑛、朱辉支付250000元，现要求合上成公司继续履行合同并按照商业用房的用途办理位于新市区天津北路162号紫金长安商业楼商业中心负一层消防手续。陈大瑛、朱辉与合上成公司已就消防改造问题形成新的合意即合上成公司向陈大瑛、朱辉支付250000元，陈大瑛、朱辉自行改造消防。合上成公司未按照承诺向陈大瑛、朱辉支付250000元，陈大瑛、朱辉可依据该承诺主张相应的款项。陈大瑛、朱辉现要求合上成公司继续履行合同并按照商业用房的用途办理位于新市区天津北路162号紫金长安商业楼商业中心负一层消防手续的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。对于陈大瑛、朱辉要求合上成公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求。陈大瑛、朱辉、合上成公司均确认2014年10月14日合上成公司向陈大瑛、朱辉交付涉案房屋，陈大瑛、朱辉认为房屋不是商业用房而拒绝接收房屋。按照合同约定合上成公司应在2014年5月30日前向陈大瑛、朱辉交付房屋，合上成公司在2014年10月14日向陈大瑛、朱辉交付房屋，构成为违约，应向陈大瑛、朱辉支付2014年5月31日至2014年10月14日期间的合同约定的违约金。对于陈大瑛、朱辉主张的2014年10月14日之后的逾期交房违约金金额的诉讼请求，合上成公司按照合同约定向陈大瑛、朱辉交付房屋，陈大瑛、朱辉如认为合上成公司交付的房屋存在质量瑕疵即属瑕疵交付，陈大瑛、朱辉可以接收房屋后按照商品房买卖合同向合上成公司主张瑕疵履行的违约责任，或者解除商品房买卖合同并向合上成公司主张相应的违约责任。陈大瑛、朱辉既未接收房屋向合上成公司主张瑕疵履行的违约责任，亦未解除商品房买卖合同向合上成公司主张违约责任。陈大瑛、朱辉主张的2014年10月14日至2016年10月31日期间的逾期交房违约金系陈大瑛、朱辉拒绝合上成公司交付房屋行为后陈大瑛、朱辉自行造成，陈大瑛、朱辉无权要求合上成公司支付陈大瑛、朱辉自行造成的违约金金额。故合上成公司支付陈大瑛、朱辉的违约金金额应为206545.89元（7538171元*0.2‰*137天，2014年5月31日至2014年10月14日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，判决:一、新疆合上成房地产投资有限公司支付陈大瑛、朱辉逾期交房违约金253261.90元（9243135元*0.2‰*137天，2014年5月31日至2014年10月14日）；二、驳回陈大瑛、朱辉对新疆合上成房地产投资有限公司的其他其他诉讼请求。当事人在二审中未提供新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为：本案二审的争议焦点有二，一是办理涉案房屋消防变更的义务是否在于合上成公司，二是合上成公司是否应向陈大瑛、朱辉承担违约责任。一、关于办理涉案房屋消防变更的问题，合上成公司认为，2016年4月28日，合上成公司给陈大瑛、朱辉出具了承诺书，载明由陈大瑛、朱辉自行负责消防变更，故消防变更的义务应由陈大瑛、朱辉承担。对此，本院认为，合上成公司给陈大瑛、朱辉出具的承诺书，系其单方意思表示，陈大瑛、朱辉并未在该承诺书上签名予以确认，并且合上成公司并未履行该承诺，既未向陈大瑛、朱辉支付25万元消防变更费用，也未向陈大瑛、朱辉交付房屋产权证，故该承诺书对陈大瑛、朱辉并不具有约束力，故办理消防变更手续的义务仍应由合上成公司履行。一审法院认为该承诺书系双方的合意属事实认定错误，本院予以纠正。二、对于合上成公司是否构成违约的问题。本院认为，房屋出卖人向买受人交付的房屋应符合合同约定。本案中，陈大瑛、朱辉虽购买的房屋系地下室，但涉案房屋的土地规划用途为商业，建设工程规划许可证附件上载明的消防种类为商业，双方在合同中约定买受人的房屋仅作商业用房使用，故合上成公司应向陈大瑛、朱辉交付符合商业用途的房屋，而由于合上成公司未按约定施工，造成涉案房屋的消防种类仅为戊类库房，不符合交付条件，合上成公司应承担逾期交付的违约责任。一审法院认为合上成公司已履行交付义务，仅是交付的房屋具有质量瑕疵属认定事实错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人陈大瑛、朱辉的上诉主张有事实及法律依据，应予支持。陈大瑛、朱辉在二审中对逾期交房的违约金仅主张至2016年4月28日，本院予以支持。一审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初6932号民事判决第一项即：新疆合上成房地产投资有限公司支付陈大瑛、朱辉逾期交房违约金253261.90元为：新疆合上成房地产投资有限公司支付陈大瑛、朱辉逾期交房违约金1345795.36元（9243135元×万分之0.2×728天，2014.5.31.至2016.4.28.）；二、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初6931号民事判决第二项即：驳回陈大瑛、朱辉对新疆合上成房地产投资有限公司的其他诉讼请求；三、新疆合上成房地产投资有限公司按照商业用房的用途办理位于新市区天津北路162号紫金长安商业楼商业中心负一层的消防手续并向陈大瑛、朱辉交付房屋。本案请求标的1636037.55元，给付标的1345795.36元，占请求标的的82%，应收一审案件受理费19524.34元（陈大瑛、朱辉已预交），由陈大瑛、朱辉负担18%即3514.38元，合上成公司负担82%即16009.96元；二审案件受理费17060.68元（陈大瑛、朱辉已预交），由合上成公司负担。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 王 宏审判员 冯 宁二〇一七年五月二十四日书记员 马恒雯 微信公众号“”