（2016）京0118民初4982号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2018-07-20
案件名称
ＸＸ、孙海丽与赵萌萌、孙英英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
密云县人民法院
所属地区
密云县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙海丽,ＸＸ,赵萌萌,孙英英,孙长林
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款
全文
北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0118民初4982号原告（反诉被告）：孙海丽，女，1982年11月23日出生，汉族，农民，住黑龙江省肇东市。原告（反诉被告）：ＸＸ，男，1983年9月11日出生，汉族，农民，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：林琳，北京市谋律律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵萌萌，女，1989年4月26日出生，汉族，居民，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：孙英英，女，1968年7月15日出生，汉族，居民，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郭召道，北京天强律师事务所律师。第三人：孙长林，男，1960年8月2日出生，汉族，农民，住北京市密云区。原告（反诉被告）孙海丽、ＸＸ与被告（反诉原告）赵萌萌、孙英英、第三人孙长林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。ＸＸ及孙海丽、ＸＸ之委托诉讼代理人林琳、孙英英及赵萌萌、孙英英之委托诉讼代理人郭召道、第三人孙长林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙海丽及ＸＸ向本院提出诉讼请求：1、请求确认孙海丽及ＸＸ与赵萌萌及孙英英2016年3月1日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月15日，赵萌萌及孙英英向我们借款118万元，借款期限自2015年8月15日至2015年9月15日。2016年1月1日，赵萌萌及孙英英再次向我们借款27万元，借款期限自2016年1月1日至2016年1月30日。上述两笔借款到期后，赵萌萌及孙英英均没有归还借款。2016年3月1日，经友好协商，在平等自愿的基础上，双方签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定赵萌萌及孙英英将位于密云区X路X号院X号楼X层X单元X号楼房出售给我们，房款总价210万元，房款支付方式为：赵萌萌及孙英英欠我们的100万元抵顶房款，房屋的银行贷款110万元由我们负责偿还，赵萌萌及孙英英承诺于2016年7月1日将房屋交付给我们，交付后，银行贷款由双方办理按揭贷款更名手续，由我们按月将贷款月供存入房屋被告账户。签订协议当日，孙英英及赵萌萌将购房合同及房屋相关手续交付给我们。2016年7月1日，我们入住该房屋，但孙英英及赵萌萌不配合办理按揭贷款更名手续，也不告知我们贷款还款卡号，原告只能将月供转入孙英英账户。综上，为维护自身合法权益，特提起诉讼。赵萌萌及孙英英答辩并反诉称，2015年，孙英英相中了密云X湾的一套房子，但手中资金紧张。2015年4月，孙英英经人介绍认识了ＸＸ，二人经协商，由孙英英向ＸＸ借钱购买密云区X路X号院（即X湾）的楼房，借款利息比银行稍微高些。当时孙英英考虑到购房归还银行贷款3月以上可以作二次贷款，利用二次贷款归还ＸＸ借款，因此感觉向ＸＸ借款是合适的，风险也是可控的。8月15日，孙英英和ＸＸ签订了借款合同，借款100万，口头约定5个月之内归还，利息18万，利息也打在借款条内，共计118万。同日，孙英英交纳了所购房屋密云区X路X号院X号楼X单元X号的首付款94万，以赵萌萌的名义做银行贷款。购房手续办完后，孙英英将购房手续抵押在ＸＸ那里。之后ＸＸ多次催要欠款，孙英英归还了74万元借款，准备对房屋进行二次贷款，但是ＸＸ始终不肯将买房手续交给孙英英，导致孙英英无法进行二次贷款65万元。同时，ＸＸ还派人跟踪孙英英，并在孙英英家门口睡觉，到孙英英开办的动物医院坐着，并把孙英英家的门锁更换，孙英英多次报警。2016年2月后，孙英英又找ＸＸ索要购房手续，ＸＸ告知孙英英还需要归还银主20万元，手续不能给付孙英英，并称孙英英和赵萌萌还需要签一个买卖合同和补充协议。ＸＸ当时说银主不想要房，只是签个字，有个保障，只要把钱还了，合同也就作废了。孙英英当时想只要签了字，购房手续就能够拿到，进而可以做二次贷款，等贷款65万元下来了，就可以把借款还了，所以孙英英和赵萌萌就签字了，当时签字时合同是空白的，并没有填写任何内容。但是签完字后，ＸＸ还是拒绝将购房手续交给孙英英，反而多次到孙英英家里换锁，意图侵占孙英英的房产。综上，孙英英和赵萌萌认为房屋买卖合同及补充协议是ＸＸ欺骗孙英英情况下所签订的，属于受到欺诈签订的合同，应当予以撤销；不仅如此，孙英英已经对涉案房屋进行装修，装修费用就达30万元，再加上房价上涨因素，房屋买卖合同约定的房价明显偏低，该合同显示公平，应当予以撤销。此外，ＸＸ天天带人堵在孙英英家门口要钱，并强行换锁，与孙英英的前夫孙长林发生肢体冲突，这些因素造成孙英英极大的不安全感，在此情况下，孙英英才被迫为了息事宁人签订的房屋买卖合同及补充协议，该合同及补充协议系ＸＸ胁迫和趁人之危情形下签订的，应当予以撤销。综上，赵萌萌及孙英英不同意孙海丽及ＸＸ的诉讼请求，孙英英原意继续偿还ＸＸ及孙海丽的借款，赵萌萌及孙英英反诉请求撤销双方2016年3月1日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。孙海丽及ＸＸ针对反诉答辩称，赵萌萌及孙英英陈述的借款目的属实，但2015年8月15日借款金额共计为118万元，不是100万元。2016年1月1日，因房屋装修，赵萌萌及孙英英再次借款27万元现金。上述两次借款，赵萌萌及孙英英均出具了收条。购房手续系2016年3月1日交付给孙海丽及ＸＸ的，而不是2015年8月15日，因为购房手续很多都是9月份的，孙英英不可能在8月15日交付购房手续。2015年9、10月份，孙英英归还借款36万元，但2015年11月起，孙英英不再还款，在此情况下，ＸＸ才找孙英英催促还款。ＸＸ更换房屋的门锁是在2016年5月31日，是孙英英让ＸＸ更换的，当时房屋内没有人居住。因为赵萌萌及孙英英不能归还借款，ＸＸ才找到孙英英，双方在平等自愿的基础上达成了2016年3月1日的《房屋买卖合同》及《补充协议》，经孙英英同意，其归还的36万元刚好折抵2015年8月15日至2016年7月1日的利息，双方约定2016年7月1日交房。签订房屋买卖协议后，孙英英还欠45万元，所以其又归还的20万元与本案无关。本案不存在欺诈、胁迫、趁人之危及显失公平的情形，不符合合同撤销的条件，故赵萌萌及孙英英的反诉请求不成立，应予驳回。第三人孙长林述称，涉案房屋系我出资购买的，但因为我没有购房资格，所以借赵萌萌的名义购房房屋。我将购房款给付了孙英英，共计124万元，其中94万元现金，30万元通过银行转账。我与赵萌萌于2015年8月16日签订了买卖楼房协议书，约定我借赵萌萌之名购买涉案房屋。购买房屋后，每月由我归还涉案房屋的银行贷款。综上，我不同意孙海丽及ＸＸ的诉讼请求，同意赵萌萌及孙英英的反诉请求，同时我请求确认我与赵萌萌借名买卖事实成立。孙海丽及ＸＸ针对孙长林的述称，认为孙长林与赵萌萌之间的买卖楼房协议书系恶意串通签订的，不认可孙长林的陈述意见。赵萌萌及孙英英针认可孙长林的陈述，认可赵萌萌与孙长林之间存在借名买房的事实。本院经审理认定事实如下：赵萌萌系孙英英女儿,孙英英与孙长林2008年结婚,2016年1月7日离婚.2015年8月15日,赵萌萌与北京城建兴云房地产有限公司签订,约定由赵萌萌购买北京城建兴云房地产有限公司开发建设的位于密云区X路X号院X号楼X层X单元X号房屋,房屋建筑面积134.08平方米,总价款2085852元。当日赵萌萌支付首付款985852元(包含此前支付的5万元定金),其余房款110万元通过银行贷款方式支付。2015年9月,赵萌萌向北京城建兴云房地产有限公司交纳了上述房屋契税31287.78元,公共维修基金26816元，向小区物业公司交纳了装修押金5000元、物业费4312.01元等费用，后该房屋进行了装修。2015年8月14日，ＸＸ向孙英英电子转账100万元。2015年8月15日，甲方（出借人）孙海丽、ＸＸ与乙方（借款人）孙英英、赵萌萌签订借款合同，合同约定甲方向乙方出借118万元，借款期限自2015年8月15日至2015年9月15日，乙方承诺自借款之日起按天利率万分之八支付利息，借款到期日本息一并支付。同日，孙英英及赵萌萌出具收条，内容为：今收到孙海丽、ＸＸ的现金118万元整。该收条中孙英英书写如下内容：本人孙英英要求转账收到100万元，现金18万元。2016年1月1日，甲方（出借人）孙海丽、ＸＸ与乙方（借款人）孙英英、赵萌萌签订借款合同，合同约定甲方向乙方出借27万元，借款期限自2016年1月1日至2016年1月30日，乙方承诺自借款之日起按天利率万分之八支付利息，借款到期日本息一并支付。同日孙英英及赵萌萌出具收条，内同为：今收到孙海丽、ＸＸ的现金27万元。2016年3月1日，赵萌萌、孙英英与孙海丽、ＸＸ签订北京市存量房屋买卖合同，合同约定出卖人赵萌萌及孙英英将位于密云区X路X号院X号楼X单元X号房屋，建筑面积134.08平方米，房屋价款为210万元，具体付款方式见双方补充协议，并约定出卖人应当在2016年7月1日前将房屋交付给买受人。同日，甲方赵萌萌、孙英英与乙方孙海丽、ＸＸ签订补充协议，合同内容为：鉴于甲方孙英英与赵萌萌先后分两次从乙方处借款145万元，用于购买密云县X路X号院X号楼X层X单元X号房屋，该房屋面积为134.08平方米，甲方赵萌萌、孙英英购买该房屋时从银行处按揭贷款约110万元。从乙方处借款145万元到期后，甲方孙英英与赵萌萌无力偿还乙方该笔145万元借款。经孙英英、赵萌萌与乙方协商，双方均同意将赵萌萌与孙英英从北京城建兴云房地产开发有限公司购买的坐落于密云区X路X号院X号楼X层X单元X号房屋以210万元的价格出售给乙方，乙方负责偿还该房屋所欠银行的按揭贷款约为110万元；经甲乙双方计算，甲方赵萌萌、孙英英仍欠乙方借款45万元【计算方式为145-（210-110）=45】，甲方赵萌萌与孙英英应于2016年7月1日前将上述房屋内所有应移除物品腾空，并将该房屋及装修附属设施一并交割给乙方，并结清上述房屋所欠的水、电、暖气、燃气、物业等费用。如甲方逾期交房，视为甲方自愿放弃屋内物品，乙方有权处理屋内一切物品，并有权更换房门锁，所产生的一切后果均由甲方自行承担。甲方赵萌萌、孙英英应在上述房屋符合办理过户条件时积极配合乙方办理房屋过户及提前还贷手续。因房屋过户所产生的税费及其他费用全部由甲方赵萌萌、孙英英承担。上述房屋甲方实际交付给乙方后，由双方到银行办理按揭还款更名手续，由乙方按月向银行偿还贷款月供，或乙方按月及时将贷款月供存至甲方贷款卡内。甲方赵萌萌、孙英英尚欠乙方45万元借款，甲方承诺于2016年7月1日前全部还清给乙方，并以孙英英名下的位于康居南区一区7号楼1层3单元101室房屋作为抵押担保，如逾期未付清上述45万元全部欠款，自愿承担相应的法律责任，并自愿给付乙方自违约之日起至全部还清之日止的利息，利息标准为：按月利率2%计算。甲方须无条件配合乙方将上述房屋过户至乙方或乙方指定的人员分名下。对于还款情况，孙英英及赵萌萌主张已经向孙海丽及ＸＸ还款76万元，其中2万元系现金还款，但孙海丽及ＸＸ没有出具收条，其余还款均为孙英英通过银行转账方式还款，分别为：2015年9月16日向ＸＸ转账18万元、10月16日向ＸＸ转账14万元、10月19日向ＸＸ转账4万元、11月19日向安清涛转账10万元及同日向ＸＸ转账8万元、2016年4月14日向ＸＸ转账20万元。对此孙海丽及ＸＸ认为2016年4月14日的转账还款20万元系房屋买卖协议签订后的还款，与本案的房屋买卖合同没有关系。对于2016年3月1日之前的还款，孙海丽及ＸＸ认可还款金额为36万元，认为该36万元系赵萌萌及孙英英按照《补充协议》约定所支付的2016年7月1日之前的借款利息。孙海丽及ＸＸ对于2万元现金及向安清涛转账还款10万元不予认可。对于2015年11月19日ＸＸ收到孙英英转账8万元，孙海丽及ＸＸ认为该8万元系孙英英归还其他借款，非本案所涉及的借款。另查，2016年3月1日之前涉案楼房的银行贷款已经归还21864.35元。ＸＸ称为了履行《房屋买卖协议》及《补充协议》，其自2016年7月开始，每月向孙英英账户内汇入5000元用于归还涉案房屋的银行贷款月供。孙英英称其并没有让ＸＸ向账户内汇款，ＸＸ汇款没有经过其同意。孙英英认可截止本案最后一次开庭日即2017年3月21日，ＸＸ共计向孙英英账户内汇入七次款，每次5000元。孙长林在诉讼中提交一份2015年8月16日的买卖楼房协议书，该协议书显示甲方为孙长林，乙方为赵萌萌，该协议约定因甲方孙长林受购买楼房条件限制，故以乙方赵萌萌之名，购买位于密云区X镇X小区X号楼（现X号楼）X单元X室（133平方米）楼房一套，总价款2085852元。甲方出资购买该套楼房的票据等所有名称均署名乙方赵萌萌。购买该套楼房应交付的首付款985852元，全部由甲方孙长林交付，借中国农业银行贷款110万元，亦由甲方孙长林还付。还付此贷款方式：用甲方孙长林之妻孙英英所办的农行卡向乙方赵萌萌所办的农行卡内按月交付银行贷款。上述楼房所有权属于甲方孙长林。上述楼房能够办理所有权变更登记时，乙方无偿予以协助。甲方孙长林购买上述楼房交付的首付款、装饰装修款124万元系甲方孙长林所借，所借上述款项，全部由甲方孙长林负责偿还。赵萌萌及孙英英对该协议书予以认可，孙海丽及ＸＸ认为系孙长林与孙英英及赵萌萌之间的恶意串通行为，该协议书应当无效。经赵萌萌及孙英英申请，经过摇号确定，本院委托北京宝孚房地产评估事务所有限公司对涉案房屋在2016年3月1日的市场价值进行了评估，评估结果为涉案房屋在2016年3月1日的公开市场价值为251.76万元（包括装修）。赵萌萌及孙英英对该鉴定对于房屋评估价值偏低，且鉴定人员工作草率不认真。北京宝孚房地产评估事务所有限公司对赵萌萌及孙英英的异议复函称：该报告采用的技术路线符合评估要求，选用参数合理，内容编制满足《评估技术规范》，评估价值反映了委托书要求的价值时点的市场情况及估价对象的自身特性。孙海丽及ＸＸ对鉴定评估报告无异议。赵萌萌及孙英英对北京宝孚房地产评估事务所有限公司的复函仍存异议，向本院申请重新评估鉴定。本院认为：本案的争议焦点为孙海丽、ＸＸ与赵萌萌、孙英英2016年3月1日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是否属于可撤销的合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，赵萌萌及孙英英称孙海丽及ＸＸ在签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时存在欺诈、胁迫及趁人之危之情形，并以此为由请求撤销《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，因未提供充分有效的证据予以证明，本院不予采信。对于《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是否显失公平，应当从孙海丽及ＸＸ支付的对价进行分析。孙海丽及ＸＸ支付的对价为：2016年3月1日之前赵萌萌及孙英英尚未归还的借款、该日期之前的借款利息及《补充协议》所约定的涉案房屋的银行贷款。孙海丽及ＸＸ提交的借款协议及收条显示赵萌萌及孙英英共计借款145万元。对于在2016年3月1日之前赵萌萌及孙英英的还款情况，根据赵萌萌及孙英英提交的还款记录，本院认为2015年9月16日向ＸＸ转账18万元、10月16日向ＸＸ转账14万元、10月19日向ＸＸ转账4万元、11月19日向ＸＸ转账8万元，以上共计44万元应为归还本案所涉及的借款。对于孙英英2015年11月19日向安清涛转账10万元，因孙海丽及ＸＸ否认该笔款项系归还借款且赵萌萌及孙英英亦未提交其他充分证据证明该笔款系归还借款，故本院在论证分析孙海丽及ＸＸ是否支付对价时不作为已经归还的借款。孙海丽及ＸＸ否认2015年11月19日向ＸＸ转账8万元系归还本案所涉及的借款，未提供充分有效的证据予以证明其主张，本院认定该8万元系归还本案所涉及的借款。孙海丽及ＸＸ称其认可的36万元还款系赵萌萌及孙英英偿还2016年7月1日之前的借款利息，但《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中并未进行该约定，故本院对其该主张不予采信。按照双方借款协议所约定的日万分之八利率计算，结合上述本院认定的还款情况，借款协议所记载的145万借款在2016年3月1日之前所产生的利息为151488元。涉案房屋在2016年3月1日时的总价值应包括：在2016年3月1日时的评估市场价值、赵萌萌已经支付涉案房屋的公共维修基金、契税等费用、赵萌萌在2016年3月1日之前支付的银行贷款等。根据本院上述对孙海丽及ＸＸ支付的对价和涉案房屋在2016年3月1日时的总价值的认定分析，本院认为孙海丽、ＸＸ与赵萌萌、孙英英签订房屋买卖协议所支付的对价未达到涉案房屋总价值的70%，故该《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》对于赵萌萌及孙英英来说显失公平，现赵萌萌及孙英英主张撤销，本院予以支持。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》撤销后，孙海丽及ＸＸ可另行起诉向赵萌萌及孙英英主张尚未归还的借款及利息。ＸＸ为偿还涉案房屋银行贷款月供而向孙英英账户内所汇入的款项，其可以另诉解决。孙长林请求确认其与赵萌萌借名买卖事实成立之请求，考虑到孙长林与赵萌萌之间的关系、孙长林归还涉案房屋银行贷款情况，且赵萌萌及孙英英对孙长林与赵萌萌之间借名买房的事实均认可，故对于孙长林要求确认其与赵萌萌之间借名买房事实成立的请求，本院予以支持。赵萌萌及孙英英申请对本案涉案房屋的价值进行重新鉴定，但其未提供充分证据证明在鉴定过程中存在鉴定程序严重违法、鉴定结论明显不足及鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格等情形，故本院对其要求重新鉴定的申请，本院不予准许。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二十七条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）孙海丽、ＸＸ的诉讼请求。二、撤销原告（反诉被告）孙海丽、ＸＸ与被告（反诉原告）赵萌萌、孙英英于二○一六年三月一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。三、被告（反诉原告）赵萌萌与第三人孙长林之间关于密云区X路X号院X号楼X层X单元X号房屋的借名买房事实成立。鉴定费七千零三十五元（赵萌萌、孙英英已预交），由孙海丽、ＸＸ负担三千五百一十七元五角（于本判决生效之日起七日内给付赵萌萌、孙英英），由赵萌萌负担三千五百一十七元五角。本诉案件受理费二万三千六百元，由孙海丽、ＸＸ负担一万一千八百元（已交纳），由赵萌萌、孙英英负担一万一千八百元（于本案判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费二万三千六百元，由孙海丽、ＸＸ负担一万一千八百元（于本案判决生效之日起七日内交纳），由赵萌萌、孙英英负担一万一千八百元（已交纳）。其他案件受理费二万三千六百元，由孙长林负担一万一千八百元（已交纳），由赵萌萌、孙英英负担一万一千八百元（于本案判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 吕书义人民陪审员 马玉霞人民陪审员 郝华成二〇一七年五月二十四日书 记 员 龚满园