（2017）皖12民终603号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-07-30
案件名称
安徽皖能置业发展有限责任公司与杨辉、原审被告阜阳君和公司置业投资有限公司、芜湖市君泰置地投资有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省阜阳市中级人民法院
所属地区
安徽省阜阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终603号上诉人（一审被告）：安徽皖能置业发展有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区大连路9号新能大厦，统一社会信用代码91340000705043772G(1-1)。法定代表人：许浩帆，该公司经理。委托诉讼代理人：卫功德，安徽世纪天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁洪国，安徽文得律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨辉，女，1981年9月17日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：刘润华，安徽元祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘磊，安徽元祥律师事务所律师。原审被告：阜阳君和公司置业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区刘琦花园内，统一社会信用代码913412005704330350(1-1)。法定代表人：熊小波，该公司经理。原审被告：芜湖市君泰置地投资有限公司，住所地安徽省芜湖市中山北路汇金广场，统一社会信用代码91340200691072512P(1-1)。法定代表人：程付新，该公司经理。上述二原审被告共同的委托诉讼代理人：汪泳艳，安徽承义律师事务所律师。上诉人安徽皖能置业发展有限责任公司（以下简称皖能公司）因与被上诉人杨辉、原审被告阜阳君和公司置业投资有限公司（以下简称阜阳君和公司）、芜湖市君泰置地投资有限公司（以下简称芜湖君泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2016）皖1202民初4475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月3日公开开庭进行了审理。上诉人皖能公司的委托诉讼代理人卫功德、梁洪国，被上诉人杨辉的委托诉讼代理人刘润华、原审被告阜阳君和公司、芜湖君泰公司共同的委托诉讼代理人汪泳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。皖能公司上诉请求：撤销一审判决，予以改判或将本案发回重审。事实和理由：1、杨辉是与阜阳君和公司签订的《商品房买卖合同》，其公司虽是阜阳君和公司股东，但并不是《商品房买卖合同》的相对人，且在2013年，其公司已将所持阜阳君和公司股权依法全部转让给芜湖君泰公司，故阜阳君和公司的行为与其公司无关，一审法院以其公司未能举证证明股东财产独立为由，判决其公司对于阜阳君和公司的违约行为承担连带责任显属错误；2、涉案《商品房买卖合同》合法有效，一审法院认定“逾期交房天数超过30日，违约金计取天数以30日为限”的合同约定属无效条款缺乏依据，判决按已付购房款的万分之一/日计算逾期交房违约金显系不当。杨辉辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，皖能公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。阜阳君和公司、芜湖君泰公司辩称：同意皖能公司的上诉意见。杨辉向一审法院起诉请求：1.判令皖能公司、阜阳君和公司、芜湖君泰公司连带赔偿逾期交房损失31455元（暂计至2016年7月20日，此后的损失按每日总房价的万分之三计算至实际交付房屋之日止）。一审法院认定事实：2010年11月18日，皖能公司与阜阳市国土资源局签订土地出让合同，约定：土地出让价2.28亿元，皖能公司于2010年12月15日缴纳了土地出让金7258万元，2011年11月28日缴纳了土地出让金5000万元。为在受让土地上开发建设“君和.皇家花园小区”项目，2011年3月14日皖能公司独资设立了阜阳君和公司，2011年3月28日阜阳市国土资源局致函皖能公司，同意皖能公司要求只变更君和皇家花园土地使用权受让主体，皖能公司变更为阜阳君和公司，合同的其他事项不变，阜阳君和公司代替皖能公司享有该土地出让合同的所有的权利义务。2012年5月16日阜阳君和公司缴纳了土地出让金10542万元。2013年12月24日皖能公司与芜湖君泰公司签订股权转让协议，将对阜阳君和公司100％股权以1000万元的价格转让给芜湖君泰公司，并于2013年12月27日到工商部门办理了股东变更登记。变更后的阜阳君和公司股东为芜湖君泰公司，出资比例100%，法定代表人为熊小波。涉案项目开盘时，皖能公司所印刷的宣传单称“君和.皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，同时宣称该小区独占北城小学和实验中学学区。2013年8月17日，杨辉与阜阳君和公司签订了《商品房买卖合同》，杨辉以519061元总价款购买阜阳君和公司开发的君和.皇家花园8#201室房屋，合同约定出卖人应于2015年12月30日前将经过验收合格商品房交付买受人使用。逾期交房的按照逾期时间、分别处理（不作累加）：1、逾期不超过30日，按照合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交房房价款款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。2、逾期天数超过30日，违约金计取天数以30天为限。同时约定商品房交付使用后，双方同意共同签订商品房交付使用结算清单并向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90工作日内办讫房屋所有权登记的，双方同意:1、出卖人继续补齐相关办证资料，双方均不主张违约金赔偿。2、如因买受人未及时领房，未及时缴纳办证费用或及时提供有效办证资料的原因而导致出卖人不能在规定期限内办理产权登记的，经出卖人催办告知后，仍不办理，出卖人有权解除合同并扣除合同款5%作为买受人的违约赔偿。杨辉在合同签订后依约支付了购房款，因阜阳君和公司的原因涉案工程在施工过程中出现问题，涉案房屋8#、9#楼直到2016年6月16日，16#、17#楼直到2016年7月25日经建设、勘查、设计、施工、监理单位验收合格,18#、19#、20#楼至今未竣工。因阜阳君和公司存在逾期交房的事实，2016年2月5日阜阳君和公司单方作出承诺：“8#、9#、16#、17#楼商品房买卖合同签订的交付日期为2015年12月31日，现已逾期。原合同违约金计算方式变更为：以逾期之日起至实际交付之日止计算，每日按总款的万分之一进行赔付，所产生的违约金在交付时一次性现金结算，原合同其他条款继续履行”。已验收合格的楼盘，部分业主已接收房屋，部分业主已按购房合同约定领取一个月的违约金。另查明：皖能公司庭后提交安徽凯吉通会计师事务所出具的凯吉通审字（2013）第3201号审计报告一份，该审计报告未能显示阜阳君和公司与皖能公司各自财产独立。依据杨辉申请依法调取阜阳君和公司与皖能公司在招商银行2013年1月10日至2013年12月19日期间的银行交易明细，期间皖能公司没有向阜阳君和公司转款，阜阳君和公司单方向皖能公司转款33笔，金额共276581544.43元。芜湖君泰公司于2013年9月26日和2013年12月19日向皖能公司分别转款25000000元和10000000元。一审法院认为，杨辉与阜阳君和公司签订的《商品房买卖合同》，约定出卖人应于2015年12月30日前将经过验收合格商品房交付买受人使用，由于阜阳君和公司的原因未能按约定时间交房，阜阳君和公司应承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》系阜阳君和公司预先制定的格式合同，根据法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免责或限责条款，双方虽约定逾期交房不超过30日的按已交房款日万分之一计算违约金，逾期天数超过30日，违约金计取天数以30日为限，因该条款对逾期30日的部分免除了阜阳君和公司的违约责任，排除了杨辉的主要权利，该条款部分无效，参照双方约定的“经过验收合格商品房”作为交房条件，酌定逾期交房违约金从约定交房最后一日的次日起至五大主体出具验收合格报告之日止，按日万分之一计算违约金，对早于或晚于报告出具日交房的，和至今未接收房屋的，以此标准计算，对已按原格式合同约定领取一个月违约金的业主，如认定已结清将显失公平，也应以此标准计算,已支付部分予以扣除。本案中阜阳君和公司逾期交房168日，应承担逾期交房违约金8720.2元（519061×0.1‰×168）。皖能公司在开盘时宣称“君和.皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，用其实力和品牌为该项目背书，基于对皖能公司实力的信任，涉案多数业主在皖能公司转股前购买涉案房屋，后皖能公司转让股权没有以合理方式告知原购房业主和公众，后续部分业主误认皖能公司开发仍购买涉案房屋，由于阜阳君和公司资金不足及其他原因，造成迟延交房和办证。《中华人民共和国公司法》第六十二条规定了一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。第六十三条规定了一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。举证财产独立的举证责任在一人公司的股东而不在杨辉，皖能公司系阜阳君和公司的原一人股东，没有提供足够的证据证明向芜湖君泰公司转让股权时，阜阳君和公司财产独立于皖能公司；芜湖君泰公司系阜阳君和公司的现一人股东，也没能举证证明阜阳君和公司财产独立，均应对阜阳君和公司违约承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、阜阳君和公司置业投资有限公司给付杨辉逾期交房违约金8720.2元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、芜湖市君泰置地投资有限公司和安徽皖能置业发展有限责任公司对上述款项承担连带责任；三、驳回杨辉的其他诉讼请求。案件受理费586元，由杨辉负担536元，阜阳君和公司置业投资有限公司负担50元。二审中，皖能公司为支持其上诉理由，向本院提交如下证据：1.安徽凯吉通会计师事务所出具的凯吉通审字（2017）第3026号《阜阳君和公司置业投资有限公司专项审计报告》一份及袁骥的证言，共同证明阜阳君和公司与皖能公司财产相互独立的事实；2.君和皇家花园小区18#、19#、20#楼照片、阜阳君和公司《施工进度报告》一份及李俊的证言，共同证明涉案房屋交房等事宜与皖能公司无关，且君和皇家花园不存在楼房烂尾可能的事实。杨辉质证认为：1.皖能公司所举《专项审计报告》及袁骥的证言均不属于二审新证据，且该审计报告是皖能公司单方委托，不具有合法性，凯吉通会计师事务所也不具有认定一人公司财产独立的法定资质，审计内容亦不具有真实性，不能实现皖能公司的证明目的；2.君和皇家公园小区已形成烂尾，故对于皖能公司所举证据二不予认可。皖能公司对于袁骥、李俊的证言无异议。阜阳君和公司、芜湖君泰公司对皖能公司所举证据无异议。本院认证意见如下：1.凯吉通审字（2017）第3026号《阜阳君和公司置业投资有限公司专项审计报告》系皖能公司自行委托作出，该审计报告未说明阜阳君和公司已按照《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，在每一会计年度编制有经会计师事务所审计的财务会计报告，且审计报告中“资金往来情况”部分，关于皖能公司为阜阳君和公司提供资金支持及资金占用费的说明缺乏证据印证，审计意见依据不足，故对于该审计报告及袁骥证言的证明效力，本院不予认定；2.皖能公司所举君和皇家花园小区18#、19#、20#楼照片、阜阳君和公司《施工进度报告》及李俊的证言，缺乏足以相互印证的其他证据，不能实现其证明目的，故对于该组证据的证明效力，本院不予认定。当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国公司法》第二十条、第六十三条、第六十四条之规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。前述法律规定，要求一人有限责任公司的股东应当将公司财产与个人财产严格分离，并应当就公司财产与股东财产分离承担举证责任，同时强调一人公司的财务会计报告编制和审计义务，目的在于防止一人公司股东滥用法人独立人格，损害债权人利益。本案中，皖能公司虽提交安徽凯吉通会计师事务所出具的审计报告，证明其公司财产独立于阜阳君和公司财产的事实主张，但该审计报告未说明阜阳君和公司依法在每一会计年度编制有经会计师事务所审计的财务会计报告，且不能说明2013年12月27日，即皖能公司转让全部股权之前，在君和皇家花园小区房屋已经开始销售，但开发建设尚未全部完成的情况下，阜阳君和公司向其股东皖能公司转账数亿元的合理性，不能证明皖能公司作为阜阳君和公司的一人股东，其公司财产独立于阜阳君和公司财产，故一审判决皖能公司对于阜阳君和公司的违约行为承担连带责任正确。皖能公司称阜阳君和公司的行为与其公司无关，一审法院以其公司未能举证证明股东财产独立为由，判决其公司对于阜阳君和公司的违约行为承担连带责任显属错误的上诉理由，不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，格式条款是为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有免除提供格式条款一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案《商品房买卖合同》中有关“逾期交房天数超过30日，违约金计取天数以30日为限”的条款，是阜阳君和公司针对不特定的购房户，为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与购房户协商的条款，该条款免除阜阳君和公司逾期交房超过30天以后的违约责任，排除购房户要求阜阳君和公司支付30天以上逾期交房违约金的权利，依照前述法律规定，一审判决认定该条款无效并无不当。同时，一审法院根据涉案商品房买卖合同有关“逾期交房不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”的约定，酌定按已付购房款的万分之一/日计算本案逾期交房违约金亦无不妥，皖能公司称涉案《商品房买卖合同》合法有效，一审法院认定“逾期交房天数超过30日，违约金计取天数以30日为限”的合同约定属无效条款缺乏依据，判决按已付购房款的万分之一/日计算逾期交房违约金显系不当的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由安徽皖能置业发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋承光审判员 马 杰审判员 刘 伟二〇一七年五月二十四日书记员 来 阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”