（2017）内0404民初3149号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-10-18
案件名称
包奇与赤峰东华物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
赤峰市松山区人民法院
所属地区
赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
包某,赤峰东华物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
赤峰市松山区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0404民初3149号原告包某，男，1981年10月31日出生，公民身份号码×××，蒙古族，无职业，现住赤峰市。被告赤峰东华物业管理有限公司。住所地：赤峰市松山区广场路南段（原种子公司院内3号02011）。法定代表人宋某，经理。委托诉讼代理人张某，男，1981年4月15日出生，公民身份号码×××，汉族，职员，现住赤峰市松山区木兰街建行巷振兴小区红山水库*号楼。委托诉讼代理人侯某，内蒙古信华律师事务所律师。原告包某诉被告赤峰东华物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝文杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告包某，被告赤峰东华物业管理有限公司的委托诉讼代理人张某、侯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、请求法院判令被告停止侵害原告使用电梯等公用设施的合法权利，不得限制门禁电梯使用户卡的使用期限及楼层；2、请求判令被告按相关法律法规的要求在小区显著区域公布物业服务费用和代管资金的使用情况；3、请求判令被告在小区显著区域公示其服务内容，服务标准及收费项目、收费范围，收费标准等情况；4、请求判令被告停止乱收费行为，并按国家相关法律法规之规定判令被告按其现在所提供的服务标准及相对应的收费标准收取物业费；5、请求判令被告返还多收取的物业费并支付相应利息3000元；6、请求判令被告按相关收费标准的百分比收取物业费直至原告正式入住；7、请求判令被告与原告在业主大会选取新的物业公司前遵循公平公正合理的原则签署临时物业合同至业主大会选取新的物业管理公司；8、请求判令被告与小区开发商协调并在原告同意的时间内对原告所购房屋墙体出现裂痕部分进行处理；9、请求判令被告出具相关证据证明被告的实际控制人和股东与小区开发商的实际控制人和股东之间不存在亲属关系等关联关系，如存在关联关系或者在招投标中存在违规行为，请求判令被告退出小区物业管理；10、请求判令被告退还原告装修保证金并支付利息。11、请求判令被告按原告家庭人数发放门禁卡以及电梯卡并且不收取任何费用；12、请求判令被告在原告同意的时间段内安装可视设备；13、请求判令被告出具原告所购住宅小区报备给监管部门的竣工验收材料及消防等公共设施验收材料；14、请求判令被告不得将物业管理用房挪作他用；15、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告所购买小区的物业费是按每平方米1.5元标准收取，在2017年初安装了楼宇门禁，被告每户只发给2个门禁卡，如果业主所需门禁卡超过2个，每个按50元收取费用；被告对小区管理不善，车辆乱停乱放，将管理用房借给他人使用；被告的上述行为，侵犯了原告的合法权益。同时，被告的实际控制人和股东与小区开发商的实际控制人和股东之间存在亲属关系等关联关系，违反法律规定。现诉至法院，诉请如前。被告辩称，原告诉讼请求不能成立，原告居住的水岸龙庭小区共1151户，原告仅为其中1户，其无权对小区共有和共同管理的事项单独提起诉讼。被告按照物业服务合同的约定进行服务，小区的绿化及其他相关配套设施均已达标。原告的诉讼请求无事实及法律依据，应驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求提交了照片3张，证明被告按每平方米1.5元收取物业费但未达到该服务标准，被告提出异议，认为照片来源不明，经查该3张照片无具体的拍摄时间，亦无法确定其自何处拍摄，本院对原告提交的证据不予采信。被告围绕其辩称主张提交了被告与赤峰市宜远房地产开发有限责任公司签订的前期物业服务合同及补充协议各1份，原被告签订的前期物业服务委托合同1份，2015年10月26日交住宅钥匙时原告为被告出具的交钥匙承诺书1份，告知函1份，装饰装修管理服务协议1份，装修保证金和物业费的收据各1枚，被告对该小区进行管理投标的相关文书1份，被告意在证明其对小区的服务通过了招投标等法定程序，其服务符合合同约定，原告对被告赤峰市宜远房地产开发有限责任公司签订的前期物业服务合同及补充协议各1份和被告对该小区进行管理投标的相关文书提出异议，但无相反证据予以反驳，本院对被告提交的该两组证据予以确认并在卷佐证；原告对被告提交的原被告签订的前期物业服务委托合同1份，2015年10月26日交住宅钥匙时原告为被告出具的交钥匙承诺书1份，告知函1份，装饰装修管理服务协议1份提出异议，认为上述证据中的”包某”二字非其本人所签，并申请鉴定，因原告确系松山区松北新城水岸龙庭小区12号楼02142室房屋的业主，被告与赤峰市宜远房地产开发有限责任公司签订的前期物业服务合同对包括原告在内的全体业主均具有约束力，上述4组证据中”包某”二字是否为其本人所签均不影响本案事实的认定，故对原告包某的鉴定申请不予准许，对被告提交的该4组证据予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的装修保证金和物业费的收据各1枚无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告在诉讼中申请本院调取证据，其申请调取的事项为证明被告的收费标准不符合被告的资质等级，内蒙古自治区发展和改革委员会及内蒙古自治区住房和城乡建设厅联合发布的内发改费字（2014）1029号关于规范内蒙古自治区物业服务收费管理工作的通知规定普通住宅物业服务费实行市场调节价，其中普通住宅前期物业服务费由开发建设单位选聘的物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。从上述规定可知，物业收费与物业企业的资质等级无关，因此本院对原告的调取证据申请未予准许。根据原告陈述、被告答辩及本院审查确认的证据，本院认定下列案件事实：2015年9月1日，被告赤峰东华物业管理有限公司与赤峰市宜远房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，约定由被告为赤峰市松山区水岸龙庭小区提供物业服务，高层住宅为每月每平方米1.5元。原告系松山区松北新城水岸龙庭小区12号楼02142室房屋的业主。2017年年初，被告在该小区实行门禁卡管理制度，原告与被告因此产生纠纷，双方协商多次未果，原告遂诉至本院，诉请如前。本院认为，被告赤峰东华物业管理有限公司与赤峰市宜远房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，约定由被告为赤峰市松山区水岸龙庭小区提供物业服务，高层住宅收费为每月每平方米1.5元，前期物业服务合同对被告和包括原告在内的全体业主均具有约束力。原告的第1项至第4项诉讼请求，涉及小区共有和共同管理的事项，故不属于人民法院民事案件的调整范围，对原告的1至4项诉讼请求，本院不予支持。根据内蒙古自治区发展和改革委员会及内蒙古自治区住房和城乡建设厅联合发布的内发改费字（2014）1029号关于规范内蒙古自治区物业服务收费管理工作的通知规定普通住宅物业服务费实行市场调节价，其中普通住宅前期物业服务费由开发建设单位选聘的物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定，因此原告的第5项和第6项诉讼请求于法无据，本院不予支持。业主与物业公司是否签订物业合同和业主如何选聘物业公司以及物业公司的实际控制人和股东与小区开发商的实际控制人和股东之间是否存在亲属关系等关联关系均不属于人民法院民事案件的调整范围，故原告的第7项和第9项诉讼请求不能成立，本院不予支持。原告所购房屋墙体出现裂痕可自行进行修理后再要求有关当事人赔偿损失，或者要求有关当事人进行修理，但有关当事人是否进行修理并不能由法院进行强制，故原告的第8项诉讼请求不能成立。原告未按约定给付物业费，被告将原告交付的装修保证金抵顶物业费并无不当，故原告的第10项诉讼请求不能成立。原告的第11项至第14项诉讼请求不属于人民法院的民事案件调整范围，故原告的第11项至第14项诉讼请求不能成立，本院不予支持。原告的第15项诉讼请求属于本案诉讼费的负担问题，根据《诉讼费交纳办法》的规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿负担的除外，因此对本案诉讼费用的负担，本院将依法予以确定。综上所述，对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告包某的诉讼请求。案件受理费75元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 郝文杰二〇一七年五月二十四日书记员 张 巍 更多数据：搜索“”来源：