（2017）粤1702民初658号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-08-07
案件名称
郑华凯、莫立均等与阳江市锦绣名城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
阳江市江城区人民法院
所属地区
阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑华凯,莫立均,阳江市锦绣名城房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条，第一百五十三条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款
全文
阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初658号原告：郑华凯，男。原告：莫立均，女。被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所：阳江市漠江花园*号楼***号商铺。法定代表人：陈明威，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯兆春，该公司员工。原告郑华凯、莫立均与被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑华凯、莫立均、被告锦绣名城公司的委托代理人冯兆春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑华凯、莫立均向本院提出诉讼请求：1.判决被告先支付逾期交房的违约金24839.06元（从交房最后期限第二天即2015年4月30日起暂计至2016年12月31日）及2017年1月1日起至被告实际交房给原告使用之日止的违约金给原告郑华凯、莫立均；2.本案诉讼费用全部由被告承担。诉讼过程中，原告郑华凯、莫立均变更第1项诉讼请求为：1.判决被告支付逾期交房的违约金24839.06元（从交房最后期限第二天即2015年4月30日起计至2016年12月31日）给两原告，2017年1月1日之后的违约金由两原告另行起诉。事实与理由：2014年5月10日，被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司与原告签订《伴湖豪庭认购协议》，约定“被告出售位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭3幢1单元803号给原告，成交总价为405867元;2014年5月10日支付首期款121867元及购房费用共款153325元。”等。原告按上述约定分别支付了：首期款121867元、维修基金6809元、办证费24352元、代办证费300元，合共153325元给被告。2014年5月10日，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，约定“被告出售给原告的位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭3幢1单元803号商品房的建筑面积共90.15平方米，其中套内建筑面积73.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.86平方米；该商品房单价为每平方米人民币5537.82元，总金额人民币405867元;被告应当在2015年4月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用；被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理：⑴逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付己付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行：⑵逾期超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金”等等。2014年7月2日，原告向中国农业银行股份有限公司阳江江城支行办理了个人购房担保借款和个人住房公积金房屋担保借款，并将款项直接支付给了被告。至此，原告已全部付清了该商品房的全部价款405867元及其他相关费用给被告，被告也出具了购房款405867元的发票及其他费用的收款收据给原告收执为凭。合同规定的最后交房期限届满，但被告根本没有按合同的约定交付商品房给原告，原告多次向被告主张权利，要求被告按合同的约定交房给原告使用，但被告至今未按合约交房给原告使用，严重违约，严重损害了原告的合法权益。按照相关法律规定和上述合同约定，被告对其该违约行为承担违约责任，原告要求被告继续履行合同，并且，被告应当自合同规定的最后交房期限的第二天即2015年4月30日起至实际交房给原告使用之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。现原告诉请被告支付2015年4月30日至2016年12月31日期间的违约金24839.06元[已付房价款405867元×0.0001/天(每天万分之一的违约金)×612天（从2015年4月30日起计至2016年12月31日）]；2017年1月1日起至被告实际交房给原告使用之日止的违约金由原告另行起诉。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求如诉称。被告锦绣名城公司辩称：一、现原告所购买的该涉案商品房的整幢楼已基本完成所有实体工程并已通水、通电、通电梯，尚有部份扫尾工程未完成和未依照《商品房买卖合同》第8条“该商品房经验收合格”之约定。出现所谓未向原告交付涉案商品房的问题，过错不是被告所造成，而是涉案商品房的建造承包商造成。具体的原因是：涉案商品房工程由被告委托阳江市阳东区第二建筑工程公司（下称“工程承包方”）承包施工，于2013年6月15日签订了《工程合同》，《工程合同》约定涉案商品房工程总造价12963万元，总工期为500日历天，涉案商品房工程于2013年7月份开工。被告按《工程合同》约定于2014年3月15日起至2015年1月21日止共审批了10期工程进度，审批工程进度款总金额3812万元，至2015年1月底被告已向“工程承包方”支付了工程款4018万元。2015年2月至7月由于“工程承包方”资金周转困难向被告申请预借工程款，被告为了涉案商品房工程能尽快完成，被告于2015年2月至7月共向“工程承包方”预借工程款4190万元，至2015年7月止被告向“工程承包方”共支付了工程款8208万元。由于“工程承包方”原因，涉案商品房工程于2015年7月份起停工至2015年11月底。在阳江市政府和政府有关部门的强力介入和主持下，被告与“工程承包方”于2015年11月17日签订了《工程补充合同书》（下称“补充合同”），“补充合同”约定“被告方支付4000万元给工程承包方，工程承包方完成合同约定所有未施工部分工程直至竣工验收合格；约定复工工期240个日历天（自2015年12月1日起至2016年7月31日止）”。并于2015年12月复工，在工程复工施工期间（2015年12月至2016年7月底），按“补充合同”约定和施工实际情况协商，“工程承包方”应得工程进度款1480万元，被告已支付给“工程承包方”工程进度款1575万元。复工至2016年7月因“工程承包方”资金问题造成涉案商品房工程出现第二次停工，在阳江市委、市政府和政府有关部门的强力介入下，被告与“工程承包方”于2016年10月26日签订了《工程款筹集和使用协议书》由“工程承包方”筹集资金用于涉案商品房工程，“工程承包方”于2016年11月第二次复工，后因“工程承包方”未能按约定筹集到工程资金，“工程承包方”于2016年12月下旬停工至现在。按被告与“工程承包方”所签订的工程合同约定，被告应支付给“工程承包方”款5292万元，但被告为了涉案商品房工程承包方能加快工程进度，已向“工程承包方”累计支付了工程款9783万元，已超付了4491万元工程款给“工程承包方”，但“工程承包方”未能履行工程合同约定完成工程，被告不但没有过错，而且也是受害方。依照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第8条第二段第3点：“其他非出卖人过错原因造成的延期”的约定，造成涉案商品房延期交付原告的过错不在被告方。二、原告在未征得被告同意已将涉案商品房进行了装修使用占有了涉案商品房。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，原告实际已接收使用了涉案商品房。三、以上事实充分说明了原告所购之涉案商品房，不存在是因被告原因造成不交付涉案商品房的事实。因此，被告不同意原告要求被告支付逾期交房违约金等的二项请求，请法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告锦绣名城公司以出让方式取得位于阳江市江城区××路××号[编号为阳府国用（2013）第10641号]的土地使用权，并办理了土地使用权证书。经批准，被告在上述地块上建设商品房，定名为伴湖豪庭。被告已取得伴湖豪庭小区商品房预售许可证，证号为阳预许证字2014011号。2014年5月10日，原告郑华凯、莫立均（买受人）与被告锦绣名城公司（出卖人）签订一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014050650），约定原告向被告购买伴湖豪庭小区3幢1单元803房，该商品房约定的建筑面积共90.15平方米，其中，套内建筑面积73.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.86平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5537.82元，总金额405867元。其中合同第八条约定：“出卖人应当在2015年4月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本案约定商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格……”，第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期间将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”，第十一条约定：“商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”。2014年7月2日，原告与中国农业银行股份有限公司阳江江城支行签订了“个人购房按揭贷款合同”和“个人住房公积金房屋担保借款合同”，向该行按揭贷款284000元，并委托该行将款项直接转账支付给了被告。2016年4月25日被告开具了405867元的购房发票给原告。2017年2月21日，两原告以被告没有按时向其交付经验收合格的商品房，应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。诉讼中，双方当事人确认上述商品房及配套工程未全部完工，处于暂停施工状态，施工单位尚未交付楼盘给被告，尚未进行工程竣工验收。因楼盘停工众多业主无法收楼入住，政府组成协调工作组处理相关纠纷。庭审中，原、被告双方确认被告尚未交付房屋给两原告。以上事实，有原告提供的原告身份证、收据三份、广东省商品房买卖合同、阳江市住宅质量保证书、住宅使用说明书、个人购房按揭借款合同、个人住房公积金房屋担保借款合同、发票。被告对原告提供的原告身份证、收据三份、广东省商品房买卖合同及阳江市住宅质量保证书、住宅使用说明书、个人购房按揭借款合同、发票均无异议，本院对上述证据予以采纳。被告对上述证据表示均无异议。被告提供《工程合同》、名城伴湖豪庭工程合同约定已审批工程进度款总表、支付施工单位工程进度款汇总表、复工后工程款汇总表等材料，拟证明讼争商品房未能按时交楼是因为工程承包施工方没有依约施工和完工造成的，被告没有过错，不应对原告承担违约责任，原告质证称上述证据由法院依法认定。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，被告与原告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014050650），将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给原告，该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，原告已依约支付了全部购房款给被告，被告应当依约在2015年4月29日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由于本案涉讼商品房所在工程至今仍未经验收合格，建设行政主管部门仍未核发竣工验收合格证书给被告，涉讼商品房现并不具备法律规定的交付条件。“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”是法律对交付商品房的强制性规定，故原告虽然对涉讼商品房进行装修使用，但仍不能免除被告应将涉讼商品房报建设主管部门验收，并取得验收合格的义务，即涉讼商品房未经建筑工程竣工验收合格，被告就未完成《商品房买卖合同》中约定的向原告交付房屋的义务。被告辩称“原告所购买的该房屋的整幢楼已基本完成所有实体工程并已通水、通电、通电梯，但尚有工程手尾和未办理有关的工程竣工手续，出现所谓未向原告交付房屋的问题，不是被告过错所造成的，是由于承包方没有按时施工和有关金融部门没有依时向被告放款和为业主办理购房按揭贷款所致，且原告已经实际使用装修该房屋，被告应予免责等等”，理据不足，本院不予采纳。综上，被告存在逾期交房的违约行为，从2015年4月30日计至2016年12月31日，逾期交房时间已超过90天。根据双方合同约定，被告逾期交房超过90天，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告每日应按原告已付房价款405867元的万分之一的标准支付违约金给原告，故被告应支付逾期交房违约金24798.47元[从双方约定的最后交付房屋期限届满之日起的第二天（即2015年4月30日）开始计算，计至2016年12月31日止）]给两原告。两原告请求2015年4月30日至2016年12月31日期间的违约金24839.06元，计算有误，超出法律规定的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、第一百五十三条和《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，判决如下：一、限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金24798.47元给原告郑华凯、莫立均；二、驳回两原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费210元（原告已预缴），由被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员 曾 杰二〇一七年五月二十四日书记员 陈泳渝 搜索“”