（2017）皖12民终610号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-07-30
案件名称
安徽皖能置业发展有限责任公司与刘嗣良、原审被告阜阳君和置业投资有限公司、原审被告芜湖市君泰置地投资有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省阜阳市中级人民法院
所属地区
安徽省阜阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终610号上诉人（原审被告）：安徽皖能置业发展有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区大连路9号新能源大厦，统一社会信用代码91340000705043772G(1-1)。法定代表人：许浩帆，该公司经理。委托诉讼代理人：卫功德，安徽世纪天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁洪国，安徽文得律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘嗣良，男，1989年9月9日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：刘润华，安徽元祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘磊，安徽元祥律师事务所律师。原审被告：阜阳君和置业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区刘琦花园内，统一社会信用代码913412005704330350(1-1)。法定代表人：程付新，该公司经理。委托诉讼代理人：汪泳艳，安徽承义律师事务所律师。原审被告：芜湖市君泰置地投资有限公司，住所地安徽省芜湖市中山北路汇金广场，统一社会信用代码91340200691072512P(1-1)。法定代表人：程付新，该公司经理。委托诉讼代理人：汪泳艳，安徽承义律师事务所律师。上诉人安徽皖能置业发展有限责任公司因与被上诉人刘嗣良、原审被告阜阳君和置业投资有限公司、原审被告芜湖市君泰置地投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2016）皖1202民初4385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月3日公开开庭进行了审理。上诉人安徽皖能置业发展有限责任公司的委托诉讼代理人卫功德、梁洪国，被上诉人刘嗣良的委托诉讼代理人刘润华，原审被告阜阳君和置业投资有限公司、原审被告芜湖市君泰置地投资有限公司的共同的委托诉讼代理人汪泳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽皖能置业发展有限责任公司上诉请求：撤销一审判决，予以改判或将本案发回重审。事实和理由：刘嗣良是与阜阳君和置业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》，安徽皖能置业发展有限责任公司虽是阜阳君和置业投资有限公司的股东，但并不是《商品房买卖合同》的相对人。且安徽皖能置业发展有限责任公司已在2013年将所持阜阳君和置业投资有限公司股权依法全部转让给芜湖市君泰置地投资有限公司，故阜阳君和置业投资有限公司与安徽皖能置业发展有限责任公司无关。一审法院以安徽皖能置业发展有限责任公司未能举证证明股东财产独立为由，判决安徽皖能置业发展有限责任公司对于阜阳君和置业投资有限公司的违约行为承担连带责任显属错误；涉案《商品房买卖合同》合法有效，一审法院认定“逾期交房天数超过30日，违约金计取天数以30日为限”的合同约定属无效条款缺乏依据，判决按已付购房款的日万分之一计算逾期交房违约金显系不当。刘嗣良辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，安徽皖能置业发展有限责任公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。阜阳君和置业投资有限公司、芜湖市君泰置地投资有限公司均同意安徽皖能置业发展有限责任公司的上诉意见。刘嗣良向一审法院起诉请求：阜阳君和置业投资有限公司与安徽皖能置业发展有限责任公司、芜湖市君泰置地投资有限公司连带赔偿逾期交房违约金40800元（暂计至2016年7月20日，此后的违约金每日按总房价的万分之三计算至实际交付房屋之日止）；并由阜阳君和置业投资有限公司、安徽皖能置业发展有限责任公司、芜湖市君泰置地投资有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年11月18日，安徽皖能置业发展有限责任公司与阜阳市国土资源局以土地出让价228000000元签订土地出让合同，并分别于2010年12月15日和2011年11月28日缴纳了土地出让金72580000元、50000000元。为在受让土地上开发建设“君和.皇家花园小区”项目，安徽皖能置业发展有限责任公司于2011年3月14日独资设立了阜阳君和置业投资有限公司。2011年3月28日，阜阳市国土资源局致函安徽皖能置业发展有限责任公司，同意君和皇家花园土地使用权受让主体由安徽皖能置业发展有限责任公司变更为阜阳君和置业投资有限公司，合同的其他事项不变。2012年5月16日，阜阳君和置业投资有限公司缴纳了土地出让金105420000元。2013年12月24日，安徽皖能置业发展有限责任公司与芜湖市君泰置地投资有限公司签订股权转让协议，将其在阜阳君和置业投资有限公司100％的股权以10000000元的价格转让给芜湖市君泰置地投资有限公司，并于2013年12月27日至工商部门办理了股东变更登记。变更后的阜阳君和置业投资有限公司股东为芜湖市君泰置地投资有限公司，出资比例100%，法定代表人为熊小波。涉案项目开盘时，安徽皖能置业发展有限责任公司所印刷的宣传单称“君和.皇家花园”是其倾力打造的“皖能钜献”高档住宅，并宣称该小区独占北城小学和实验中学学区。2013年8月22日，刘嗣良以673286的总价款购买阜阳君和置业投资有限公司开发的君和.皇家花园17#1701室房屋。双方在商品房买卖合同中约定：出卖人应于2015年12月30日前将经过验收合格商品房交付买受人使用。逾期交房不超过30日，按照合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交房房价款款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。逾期天数超过30日，违约金计取天数以30天为限。商品房交付使用后，双方同意共同签订商品房交付使用结算清单并向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90工作日内办讫房屋所有权登记的，双方同意出卖人继续补齐相关办证资料，双方均不主张违约金赔偿；如因买受人未及时领房，未及时缴纳办证费用或及时提供有效办证资料的原因而导致出卖人不能在规定期限内办理产权登记的，经出卖人催办告知后，仍不办理，出卖人有权解除合同并扣除合同款5%作为买受人的违约赔偿。刘嗣良在合同签订后依约支付了购房款。涉案工程因阜阳君和置业投资有限公司的原因在施工过程中出现问题，“君和.皇家花园”8#、9#楼直至2016年6月16日，16#、17#楼直至2016年7月25日，才经建设、勘查、设计、施工、监理单位验收合格；18#、19#、20#楼至今未竣工。2016年2月5日，阜阳君和置业投资有限公司单方承诺：“8#、9#、16#、17#楼商品房买卖合同签订的交付日期为2015年12月31日，现已逾期。原合同违约金计算方式变更为：以逾期之日起至实际交付之日止计算，每日按总款的万分之一进行赔付，所产生的违约金在交付时一次性现金结算，原合同其他条款继续履行”。已验收合格的楼盘，部分业主已接收房屋，部分业主已按购房合同约定领取一个月的违约金。安徽皖能置业发展有限责任公司一审庭审后提交安徽凯吉通会计师事务所出具的凯吉通审字（2013）第3201号审计报告一份，该审计报告未能显示阜阳君和置业投资有限公司与安徽皖能置业发展有限责任公司各自财产独立。一审法院依法调取阜阳君和置业投资有限公司与安徽皖能置业发展有限责任公司在招商银行2013年1月10日至2013年12月19日期间的银行交易明细反映，期间安徽皖能置业发展有限责任公司没有向阜阳君和置业投资有限公司转款，阜阳君和置业投资有限公司单方向安徽皖能置业发展有限责任公司转款33笔，金额共计276581544.43元。芜湖市君泰置地投资有限公司分别于2013年9月26日和2013年12月19日向安徽皖能置业发展有限责任公司转款25000000元和10000000元。一审法院认为，涉案商品房买卖合同约定出卖人应于2015年12月30日前将经过验收合格商品房交付买受人使用。阜阳君和置业投资有限公司未能按约定时间交房，应承担违约责任。双方在合同中约定逾期交房不超过30日的按已交房款日万分之一计算违约金，逾期超过30日的违约金计取天数以30日为限，该条款对逾期30日的部分免除了阜阳君和置业投资有限公司的违约责任，排除了刘嗣良的主要权利，该条款部分无效。参照双方约定的“经过验收合格商品房”的交房条件，酌定逾期交房违约金从约定交房最后一日的次日起至五大主体出具验收合格报告之日止，按日万分之一计算违约金。对早于或晚于报告出具日交房和至今未接收房屋的，均以2015年12月31日作为逾期交房违约金计算起点日，2016年7月25日为逾期交房违约金计算终结日。阜阳君和置业投资有限公司逾期交房207天，应承担逾期交房违约金13937元。安徽皖能置业发展有限责任公司在开盘时宣称“君和.皇家花园”是其倾力打造的“皖能钜献”高档住宅，用其实力和品牌为该项目背书。基于对安徽皖能置业发展有限责任公司实力的信任，涉案多数业主在安徽皖能置业发展有限责任公司转股前购买涉案房屋。安徽皖能置业发展有限责任公司转让股权后没有以合理方式告知购房户和公众，后续部分业主误认涉案房屋仍系安徽皖能置业发展有限责任公司开发而出资购买。由于阜阳君和置业投资有限公司资金不足及其他原因，造成迟延交房和办证。安徽皖能置业发展有限责任公司系阜阳君和置业投资有限公司的原一人股东，没有提供足够的证据证明向芜湖市君泰置地投资有限公司转让股权时，阜阳君和置业投资有限公司财产独立于安徽皖能置业发展有限责任公司；芜湖市君泰置地投资有限公司系阜阳君和置业投资有限公司的现一人股东，也没能举证证明阜阳君和置业投资有限公司财产独立，均应对阜阳君和置业投资有限公司的违约承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、阜阳君和置业投资有限公司给付刘嗣良逾期交房违约金13937元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、芜湖市君泰置地投资有限公司和安徽皖能置业发展有限责任公司对上述款项承担连带责任；三、驳回刘嗣良的其他诉讼请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费820元，由刘嗣良负担670元，阜阳君和置业投资有限公司负担150元。二审中，安徽皖能置业发展有限责任公司为支持其上诉理由，向本院提交如下证据：证据一、安徽凯吉通会计师事务所出具的凯吉通审字（2017）第3026号《阜阳君和置业投资有限公司专项审计报告》一份及袁骥的证言，共同证明阜阳君和置业投资有限公司与安徽皖能置业发展有限责任公司财产相互独立的事实；证据二、君和皇家花园小区18#、19#、20#楼照片、《施工进度报告》及李俊的证言，共同证明涉案房屋交房等事宜与安徽皖能置业发展有限责任公司无关，且君和皇家花园不存在楼房烂尾可能的事实。刘嗣良质证认为：证据一不属于新证据，且审计报告是安徽皖能置业发展有限责任公司单方委托，不具有合法性，安徽凯吉通会计师事务所也不具有认定一人公司财产独立的法定资质，审计内容不具有真实性，不能实现安徽皖能置业发展有限责任公司的证明目的；对证据二因君和皇家公园小区已形成烂尾，故不予认可。安徽皖能置业发展有限责任公司对于袁骥、李俊的证言不持异议。阜阳君和置业投资有限公司、芜湖市君泰置地投资有限公司对安徽皖能置业发展有限责任公司二审所举证据均不持异议。本院认证意见：凯吉通审字（2017）第3026号《阜阳君和置业投资有限公司专项审计报告》系安徽皖能置业发展有限责任公司自行委托作出，该审计报告未说明阜阳君和置业投资有限公司已按照《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，在每一会计年度编制有经会计师事务所审计的财务会计报告，且审计报告中“资金往来情况”部分，关于安徽皖能置业发展有限责任公司为阜阳君和置业投资有限公司提供资金支持及资金占用费的说明缺乏证据印证，审计意见依据不足，故对于该审计报告及袁骥证言的证明效力不予认定；君和皇家花园小区18#、19#、20#楼照片、《施工进度报告》及李俊的证言，缺乏足以相互印证的其他证据，不能实现其证明目的，故对于该组证据的证明效力不予认定。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案双方当事人对涉案商品房买卖合同的签订及刘嗣良依约交纳购房款、阜阳君和置业投资有限公司未能按期交付房屋等事实不持异议，争议焦点为：一、安徽皖能置业发展有限责任公司应否对阜阳君和置业投资有限公司的违约行为承担连带责任；二、涉案商品房买卖合同约定的逾期交房违约条款是否合法有效。针对争议焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第二十条、第六十三条、第六十四条之规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。前述法律规定要求一人有限责任公司的股东应当将公司财产与个人财产严格分离，并应当就公司财产与股东财产分离承担举证责任，同时强调一人公司的财务会计报告编制和审计义务，目的在于防止一人公司股东滥用法人独立人格，损害债权人利益。安徽皖能置业发展有限责任公司在本案中虽提交安徽凯吉通会计师事务所出具的审计报告，证明其财产独立于阜阳君和置业投资有限公司财产。但该审计报告未说明阜阳君和置业投资有限公司依法在每一会计年度编制有经会计师事务所审计的财务会计报告，且不能说明2013年12月27日，即安徽皖能置业发展有限责任公司转让全部股权之前，在君和皇家花园小区房屋已经开始销售，但开发建设尚未全部完成的情况下，阜阳君和置业投资有限公司向其股东安徽皖能置业发展有限责任公司转账数亿元的合理性，不能证明安徽皖能置业发展有限责任公司作为阜阳君和置业投资有限公司的一人股东，其财产独立于阜阳君和置业投资有限公司财产。故一审判决安徽皖能置业发展有限责任公司对于阜阳君和置业投资有限公司的违约行为承担连带责任正确。安徽皖能置业发展有限责任公司称阜阳君和置业投资有限公司的行为与其无关，一审法院以其未能举证证明股东财产独立为由，判决安徽皖能置业发展有限责任公司对于阜阳君和置业投资有限公司的违约行为承担连带责任显属错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。针对争议焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，格式条款是为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有免除提供格式条款一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案《商品房买卖合同》中有关“逾期交房天数超过30日，违约金计取天数以30日为限”的条款，是阜阳君和置业投资有限公司针对不特定的购房户，为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与购房户协商的条款，该条款免除阜阳君和置业投资有限公司逾期交房超过30天以后的违约责任，排除购房户要求阜阳君和公司支付30天以上逾期交房违约金的权利，依照前述法律规定，一审判决认定该条款无效并无不当。同时，一审法院根据涉案商品房买卖合同有关“逾期交房不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”的约定，酌定按已付购房款的日万分之一计算本案逾期交房违约金亦无不妥。安徽皖能置业发展有限责任公司称一审法院认定“逾期交房天数超过30日，违约金计取天数以30日为限”的合同约定属无效条款缺乏依据，判决按已付购房款的日万分之一计算逾期交房违约金显系不当的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，安徽皖能置业发展有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人安徽皖能置业发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋承光审判员 马 杰审判员 刘 伟二〇一七年五月二十四日书记员 来 阳附：（2017）皖12民终610号民事判决书适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：