（2017）皖0422民初761号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-06-22
案件名称
周华庭与姚传众、姚家富建设用地使用权纠纷一审民事判决书
法院
寿县人民法院
所属地区
寿县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周华庭,姚传众,姚家富
案由
建设用地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第五十四条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第二百二十四条第一款，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0422民初761号原告：周华庭，男，1953年12月13日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：赵志平，安徽滨阳律师事务所律师。被告：姚传众，男，1961年6月20日出生，汉族，住安徽省寿县。被告：姚家富，又名姚家付，男，1969年1月5日出生，汉族，住安徽省寿县。原告周华庭与被告姚传众、姚家富土地使用权租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周华庭及其委托诉讼代理人赵志平、被告姚传众、姚家富均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周华庭向本院提出诉讼请求：1、判决解除其与两被告签订的土地使用权转化合同，并判决两被告返还合同项下的全部土地使用权；2、判决两被告赔偿其为之垫付的两年土地租金损失22400元；3、判决两被告承担本案诉讼费。事实和理由：其原系寿县瓦埠湖苇柴场在职职工。2003年以前，根据寿县瓦埠湖苇柴场的内部规定，其取得了寿县瓦埠湖苇柴场的20多亩土地承包权。由于当时年事较高、无力耕种，因此与两被告在2003年6月10日签订了土地使用权转化合同。合同约定，其在寿县瓦埠湖苇柴场承包的全部土地（实际丈量25.4亩）及其在场内享有的与土地有关的权益（粮补款）转化（转包）给两被告耕种经营，同时由两被告一次性补偿其5800元。合同同时约定，两被告对其在场里与土地有关的履行义务（向场里交付租金等义务）应无条件履行。合同签订后，其将合同项下的土地交付给两被告耕种经营。2012年从寿县瓦埠湖苇柴场退休。2015年8月18日，寿县瓦埠湖苇柴场出台了《寿县瓦埠湖苇柴场梁大台圩土地处理暨场收入分配（职工）方案》，按该方案相关规定，原承租土地的退休职工，将原承包土地全部上交，方能获得场里发放的退休工资；或者继续承租土地，需按场规定的从2015年9月30日开始每年每亩缴纳500元租金，场里方能按月发放退休工资。其将该规定传达两被告，并要求两被告选择退回土地或按规定缴纳租金，两被告却不予理喻。其为取得场里退休工资，被迫为两被告向场里履行了交付土地租金的合同义务（两年合计租金22400元）。现为维护其合法权益，特具状起诉，请求法院判决，以实现其诉求。周华庭基于诉请，向本院提供下列证据：1、身份证复印件一份，意在证明周华庭的自然人身份情况；2、土地使用权转化合同复印件一份，意在证明周华庭将自己在寿县瓦埠湖苇柴场承包的土地使用权转租给两被告，转租价5800元，且未约定转租期限，两被告有无条件履行与转租的土地有关的义务；3、寿县瓦埠湖苇柴场的寿瓦苇[2015]1号文件及寿县瓦埠湖苇柴场梁大台圩土地处理暨场收入分配（职工）方案复印件各一份，意在证明寿县瓦埠湖苇柴场出台方案的具体规定及按方案规定，周华庭应向场里交付租金义务的事实；4、周华庭与寿县瓦埠湖苇柴场签订的土地承包经营合同一份，意在证明周华庭与寿县瓦埠湖苇柴场签订承包合同涉及的土地，也是周华庭与两被告签订土地转化合同的标的物，且合同约定周华庭每年按每亩土地500元标准上缴租金；5、寿县瓦埠湖苇柴场的收款收据复印件两份，意在证明周华庭按照合同约定向寿县瓦埠湖苇柴场缴纳两年租金，合计22400元的事实。针对周华庭诉请，姚传众、姚家富共同辩称，该合同期限应30年不变，现只同意有条件（给与补偿）的解除合同，且不存在返还土地租金，不承担诉讼费。针对周华庭举证，姚传众、姚家富共同质证认为，1号证据无异议；2号证据的真实性无异议，但不认可证明目的，不是转租，而是原告把土地和租金都卖给了两被告；3号、4号、5号证据的真实性均无异议，但与两被告均无关联性。姚传众、姚家富为支持其辩解，向本院提交一份证据，即寿县瓦埠湖苇柴场的情况说明复印件一份，意在证明寿县瓦埠湖苇柴场与场职工签订的土地承包合同期限为30年的事实。针对姚传众、姚家富的共同举证，周华庭对该一份证据质证认为，证据形式不合法，且系复印件，对真实性不予认可。经庭审举证、质证，本院对涉案证据认证意见如下：原告所举1号证据，两被告无异议，本院予以认定。原告所举2号证据，两被告对证据真实性无异议，仅对证明目的提出意见，本院认定该证据所反映的基本事实。原告所举3号、4号、5号证据，两被告对证据真实性无异议，对其证据的真实性，本院予以认定。被告所举一份证据，原告对真实性不予认可，经查，该证据系复印件，且无原件予以核对，情况说明亦无单位负责人签名认可，对其证明效力，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：2003年6月10日，周华庭以寿县瓦埠湖苇柴场职工的身份与寿县双庙集镇迎河村村民姚传众、姚家富签订名为土地使用权转化合同一份，合同具体约定了三条内容，包括周华庭将其在寿县瓦埠湖苇柴场承包的20亩土地的使用权转化给姚传众、姚家富，姚传众、姚家富一次补偿周华庭5800元，同时周华庭在苇柴场里应履行的与此20亩土地有关的义务，姚传众、姚家富必须无条件履行，与该土地有关的股金2000元及后续承包权等由姚传众、姚家富承继。2015年8月18日，寿县瓦埠湖苇柴场出台了《寿县瓦埠湖苇柴场梁大台圩土地处理暨场收入分配（职工）方案》，按该方案相关规定，寿县瓦埠湖苇柴场决定于2015年9月30日前收回土地使用权。同时，同意对部分有地人员，由个人申请，经场里集体研究同意后，继续承租耕种。原承租土地的退休职工，将原承包土地全部上交，方能获得场里发放的退休工资；或者继续承租土地，需按场规定的从2015年9月30日开始每年每亩缴纳500元租金，场里方能按月发放退休工资。该方案又同时明确了职工对外出租、转让该场土地使用权，场里只承认该职工的土地使用权，不承认其出租、转让关系。2015年10月10日，周华庭与寿县瓦埠湖苇柴场签订一份瓦埠湖苇柴场生产圩地承包经营合同，合同约定寿县瓦埠湖苇柴场将面积22.4亩土地从2015年9月30日起至2020年10月1日止承包给周华庭，周华庭于每生产年度按每亩土地500元标准缴纳承包费。周华庭为此已缴纳两年承包费22400元。现周华庭因多次要求两被告选择退回土地或按规定缴纳租金，两被告不予理喻，已侵犯其合法权益为由，起诉来院。本院认为，周华庭以寿县瓦埠湖苇柴场职工的身份与寿县双庙集镇迎河村村民姚传众、姚家富签订的名为土地使用权转化合同，实际系一份不定期的土地使用权转租合同，即周华庭将租赁物交付姚传众、姚家富使用、收益，姚传众、姚家富一次性支付租金的合同。姚传众、姚家富辩解土地已全部转化归其使用，合同期限应30年不变，缺乏充分的证据证明，本院不予支持。经查，寿县瓦埠湖苇柴场是寿县林业局举办的自收自支按企业化管理的事业单位，该场对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。2015年8月18日，寿县瓦埠湖苇柴场出台《寿县瓦埠湖苇柴场梁大台圩土地处理暨场收入分配（职工）方案》，决定于2015年9月30日前收回土地使用权。因此，周华庭要求姚传众、姚家富退回土地，姚传众、姚家富以土地已转化归其使用为由，不予退还。现周华庭诉请对此不定期的土地使用权转租合同予以解除，于法有据，本院予以支持。此外，周华庭于2015年10月10日与寿县瓦埠湖苇柴场签订的一份瓦埠湖苇柴场生产圩地承包经营合同，系其为得到场里按月发放退休工资的目的，与该场达成的涉及22.4亩土地的新合同，该合同中，周华庭与寿县瓦埠湖苇柴场约定的周华庭应于每生产年度按每亩土地500元标准缴纳承包费的新义务，不能约束周华庭于2003年6月10日与姚传众、姚家富签订的土地使用权转化合同中的义务，故周华庭诉请判决两被告赔偿其为之垫付的两年土地租金损失22400元，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第五十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除周华庭与姚传众、姚家富签订的土地使用权转化合同，姚传众、姚家富返还周华庭所签土地使用权转化合同项下的全部土地使用权；二、驳回周华庭的其他诉讼请求。案件受理费100元，由姚传众、姚家富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员 陈 军二〇一七年五月二十四日书记员 朱晓燕附：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第五十四条国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注微信公众号“”