（2017）沪0112民初3105号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海鑫莘梅陇家庭劳务介绍所与戈万忠房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海鑫莘梅陇家庭劳务介绍所,戈万忠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初3105号原告(反诉被告)：上海鑫莘梅陇家庭劳务介绍所，住所地上海市闵行区。法定代表人：杨侨星，负责人。被告(反诉原告)：戈万忠，男，1942年12月26日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市，现住上海市闵行区。原告上海鑫莘梅陇家庭劳务介绍所与被告戈万忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理。本案诉讼期间，戈万忠提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法由审判员张端适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海鑫莘梅陇家庭劳务介绍所的法定代表人杨侨星、被告(反诉原告)戈万忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海鑫莘梅陇家庭劳务介绍所向本院提出诉讼请求：1.判令被告依据房屋租赁合同的约定，履行向原告办理房屋租赁交接手续；2.判令被告承担因未能按合同约定的起租日向原告交付租赁房的逾期违约金人民币(币种下同)3,733元；3.判令被告因未按合同履行交房义务而导致原告无法实际承租，须返还原告已交付的房屋租金8,400元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告返还租金8,400元、押金3,000元；3.判令被告赔偿违约金13,000元；4.判令被告支付地板铺设费2,258元。事实和理由：2016年3月8日，被告与原告法定代表人杨侨星签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市闵行区莘朱路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给杨侨星。后因系争房屋内尚有租客未搬离，2016年10月14日，原告与被告就系争房屋重新签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年11月11日起至2021年11月10日止。租金为每月2,800元。合同签订后，原告向被告支付租金8,400元、押金3,000元。2016年10月31日，原告随被告查看房屋时，发现系争范围内状况极差：马桶破损无盖、水盆用水处没有安装水龙头、淋浴器存在漏电现象。经协商，被告承诺由其对卫生间的基本设施予以改造并修复后再办理房屋交接手续，起租日顺延。期间，原告经被告同意在系争房屋内铺设地板。后原告多次催促被告交房未果。2016年12月15日，原告要求被告以实际起租日办理房屋交接手续，遭到拒绝。被告行为有失诚信原则，原告遂诉诸法院要求判如所请。被告戈万忠辩称，被告于2016年11月1日交了钥匙，已如期交房，被告没有违约，不同意原告的诉讼请求。反诉原告戈万忠向本院提出反诉请求：1.判令解除双方就系争房屋签订的房屋租赁合同；2.判令反诉被告将系争房屋恢复原状；3.判令反诉被告支付违约金5,600元(两个月租金)；4.判令反诉被告支付空置损失及装修损失1万元。事实和理由：2016年10月14日，反诉被告就承租系争房屋与反诉原告签订《房屋租赁合同》，反诉被告收房后擅自对系争房屋进行装修，造成破坏。根据合同约定，反诉被告应在2017年2月1日前交纳第二期租金16,800元，但经催促至今未交。反诉原告因此有权解除合同，收回系争房屋。2017年2月26日，反诉原告以书面形式向反诉被告发出解除合同的通知。反诉被告确认已收到该通知，反诉原告遂诉诸法院要求判如所请。反诉被告上海鑫莘梅陇家庭劳务介绍所辩称，同意解除合同；反诉被告系经反诉原告允许的情况下对系争房屋进行了部分装修，不同意恢复原状；反诉原告违约在先，不同意支付违约金、空置损失、装修损失。经审理查明，2016年3月8日，被告(甲方，出租人)与原告法定代表人杨侨星(乙方，承租人)签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市闵行区莘朱路XXX号XXX室房屋出租给杨侨星使用。后因系争房屋内尚有租客未搬离，双方经协商重新签订租赁合同。2016年10月14日，原告(承租人、乙方)与被告(出租人、甲方)就系争房屋重新签订《房屋租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给原告使用。合同第2条约定，交房标准为房屋钥匙交付给乙方并由双方签署《房屋交接书》。合同第3条约定，租赁期限为五年，自2016年11月11日起至2021年1月10日止。若甲方未能于起租日向乙方交付房屋，则每逾期一日，甲方应按日租金的一倍向乙方支付逾期违约金，直至甲方实际交付房屋之日止。如甲方逾期未交房超过15日，除应向乙方支付逾期违约金外，视为甲方擅自终止租赁关系，甲方须按合同第9条约定承担违约责任。租金为每月2,800元，首期租金三个月一付，第二期起半年一付。保证金为3,000元。合同第9条约定，一方根本性违约的，守约方有权单方面解除合同，且须支付守约方相当于租金二倍的违约金。合同另对其他权利义务作了约定。同日，双方签订付款方式(补充条款)一份，对系争房屋租金的付款方式作了补充约定。同日，原告向被告支付租金8,400元及保证金3,000元。2016年10月31日，双方又签订付款方式(补充条款)一份，除对系争房屋租金的付款方式作了约定，另约定：“承租方需要对房屋地板更换，卫生间添附等设备，租赁期限满时或(承租方单方原因)如不续租的有权拆除，否则则视为无偿赠与出租方。反之，出租方提前收回房屋的，应按现实情况补偿承租方损失。(注：卫生间下水道下水缓慢及抽水马桶应由出租方在交付时解决)。”后，原告对系争房屋更换了地板、粉刷了墙面、更换了灯。2016年12月13日，原告向被告发请求履行房屋租赁合同催告函，要求被告履行房屋租赁合同的交房手续。2016年12月19日，原告向被告发《律师函》，要求被告履行房屋租赁合同的交房手续。2017年1月8日，原告向被告发《通知函》，称因被告未按期交房，原告暂时中止履行支付房租的义务。2017年2月26日，被告向原告发《解除合同通知》，称因原告未按合同约定支付第二期租金，要求解除系争房屋租赁合同。以上事实，由原告(反诉被告)提供的房屋租赁合同、上海市房地产权证及登记材料、租金押金收据、补充条款两份、请求履行房屋租赁合同催告函及快递回执、通话记录、律师函及挂号回执、房屋交接书、短信、照片、通知函、安装地板收款收据、证人鲍玉泉、柏小莲证人证言、录音，以及原告(反诉被告)、被告(反诉原告)的当庭陈述并均经庭审质证所证实。本院认为，原被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》及《付款方式(补充条款)》系双方当事人的真实意思表示，真实有效，双方应依约履行。本诉部分，原告要求解除合同，被告不持异议，本院对此予以准许。关于合同解除的责任方，根据租赁合同第2条约定，交房标准为房屋钥匙交付给原告并由双方签署《房屋交接书》。现被告未提供证据证明其已经履行交房义务，故本院对被告辩称其已将系争房屋交付原告的抗辩意见不予采信。被告未按约交付系争房屋，违反合同约定，系合同解除的责任方，应当承担违约责任。合同解除后，被告应当退还原告租金及押金并支付违约金。关于违约金，根据租赁合同第3条、第9条之约定，被告逾期交房超过15日的，应向原告支付逾期15日的违约金1,400元及相当于月租金双倍的违约金5,600元，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，违约金数额应为7,000元。关于原告铺设地板的损失，被告在审理中认可原告更换地板的事实，原告亦提供收款收据证明其实际损失，在原告未实际使用系争房屋的情况下，被告作为违约方应当赔偿该损失，故本院对原告要求被告支付地板铺设费2,258元的诉讼请求予以支持。反诉部分，根据以上论述，本院对反诉原告要求反诉被告将系争房屋恢复原状并支付违约金、空置损失及装修损失的诉讼请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告上海鑫莘梅陇家庭劳务介绍所与被告戈万忠于2016年10月14日就上海市闵行区莘朱路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告戈万忠应于本判决生效之日起十日内返还原告上海鑫莘梅陇家庭劳务介绍所租金8,400元；三、被告戈万忠应于本判决生效之日起十日内返还原告上海鑫莘梅陇家庭劳务介绍所押金3,000元；四、被告戈万忠应于本判决生效之日起十日内给付原告上海鑫莘梅陇家庭劳务介绍所违约金7,000元；五、被告戈万忠应于本判决生效之日起十日内给付原告上海鑫莘梅陇家庭劳务介绍所铺设地板损失2,258元；六、对反诉原告戈万忠的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，由被告戈万忠负担。本案反诉受理费95元，由反诉原告戈万忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 端二〇一七年五月二十四日书记员 李睿培附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：