（2016）浙03民终5755号

裁判日期: 2017-05-24

公开日期: 2017-07-04

案件名称

温州市大自然家园业主委员会、中信银行股份有限公司温州分行排除妨害纠纷二审民事判决书

法院

浙江省温州市中级人民法院

所属地区

浙江省温州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

温州市大自然家园业主委员会,中信银行股份有限公司温州分行

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省温州市中级人民法院民事判决书（2016）浙03民终5755号上诉人（原审原告）：温州市大自然家园业主委员会，住所地：温州市鹿城区大自然市府路87号。负责人：杨荣福，主任。委托诉讼代理人：杨康乐，浙江嘉瑞成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中信银行股份有限公司温州分行，住所地：温州市市府路大自然城市家园二期北区二号楼1-3层。法定代表人：周松山，行长。委托诉讼代理人：项军权，浙江人民联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫璐璐，浙江人民联合律师事务所律师。上诉人温州市大自然家园业主委员会（以下简称“大自然业委会”）因与上诉人中信银行股份有限公司温州分行（以下简称“中信银行”）排除妨害纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院作出的（2016）浙0302民初14130号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年12月7日受理后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，经过阅卷和询问当事人，合议庭决定不开庭审理。经合议庭评议后，本案现已审理终结。大自然业委会上诉请求：撤销原审判决，发回重审或者依法改判中信银行赔偿大自然业委会4934748.02元；一、二审诉讼费均由中信银行承担。事实与理由：原审判决认定中信银行侵占的时间为2015年11月23日至2016年8月4日，并以此计算赔偿金额是错误的。首先，中信银行自2007年8月15日已经向大自然房地产开发集团有限公司承租涉案物业并开始占用，这是客观事实。其次，大自然业委会在一审提供的照片证明的是在大自然业委会提起诉讼时中信银行继续占用涉案物业的事实，并非是中信银行开始占用物业。再次，上述照片显示中信银行对涉案物业作为餐厅、会议室等使用时，进行了装修，因此，占用时间不可能发生在拍摄照片之时，而应该要早于拍摄照片即起诉之前。第四，中信银行负有如实陈述的义务，在一审中，大自然业委会对中信银行主张从2007年8月15日开始计算损失，其只以诉讼时效作为抗辩的理由，是有意回避实际占用时间，是为了逃避其应当承担的赔偿责任。针对大自然业委会的上诉，中信银行辩称：一、中信银行对涉案房屋是合理使用，并不是非法占用。首先，中信银行对涉案房屋三号楼二层和二号楼三层是合法租赁，对走栏以及周边空间都是合理使用。二、中信银行对涉案房屋周边摆放是临时性的，可以随时搬离，并未阻碍其他业主的日常活动。三、中信银行租赁涉案房屋是用来经营，假如其他业主需要空间活动，也要保证中信银行能正常营业、活动。中信银行对租赁使用已经能够满足大自然家园其他业主的需求，并未侵犯业主的权利，中信银行是合理使用涉案房屋及其周边的空间。四、关于诉讼时效问题，因为大自然业委会主张的是租金损失，根据民法通则第136条的规定，延付和迟付租金的诉讼时效为一年，但大自然业委会并没有在此期间向中信银行主张过权利，即使法院认定中信银行应该向大自然委员会支付租金，也应适用诉讼时效的规定。中信银行上诉请求：撤销原审判决，发回重审或者改判驳回大自然业委会对中信银行的诉讼请求；诉讼费用由大自然业委会承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。1、原审认定温州市大自然家园二期北区2号楼三层、3号楼三层为架空设备层是错误的，该部分房屋依法不应属于设备层。2、中信银行使用涉案房屋的空间属于合理利用，原审判决认定中信银行的合理利用行为是侵占，属于认定事实错误。3、原审判决认定中信银行占用涉案房屋的面积为2号楼三层和3号三层无产权的全部面积属于加重中信银行负担的错误认定。二、原审判决适用法律错误。原审判决在认定中信银行占涉案房屋的情况下关于诉讼时效适用法律的问题仍然是错误的。即使法院认定中信银行对涉案房屋的利用侵害了其他业主的权利，属于无权侵害，但大自然业委会主张的租金损失仍然使用《民法通则》第一百三十六条关于诉讼时效的规定，房屋租金的产生依赖于房屋物权的存在，但并不因此认定主张租金损失就不适用民法通则规定的诉讼时效问题。三、原审判决存在严重的程序违法之处。1、大自然业委会的主体不适格，原审法院未予纠正。首先，中信银行认为2号楼三层和3号楼三层在实际使用中，不具有设备层的功能和性质，不应认定产权归属于全体业主，大自然业委会作为原告起诉的主体不适格。其次，业主对大自然业委会的授权并不清晰。2、原审法院未追加涉案房屋的出租人作为第三人参加诉讼属于程序违法。四、原审法院作出判决所依据的《资产评估报告书》存在不合理之处。针对中信银行的上诉，大自然业委会辩称：一、中信银行上诉主张原审判决认定事实错误的内容不能成立。1、涉案争议的三层系设备层。2、原审判决认定中信银行存在侵占全体业主共有的设备层事实清楚。3、原审判决认定中信银行侵占的面积不存在错误。二、中信银行上诉认为本案已经超过诉讼时效的抗辩成立缺乏依据。本案不是追索租金，而是基于中信银行侵犯物权，且中信银行是持续侵权，原审判决适用法律并无不当。三、中信银行上诉人为原审判决违反法定程序的理由不能成立。1、大自然业委会的主题适格。2、原审法院不追加出租人为第三人，不存在程序违法。四、《资产评估报告书》可以作为计算损失的依据。综上，中信银行的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。大自然业委会于2015年11月23日以排除妨害纠纷为由，向原审法院起诉请求：1.中信银行停止侵权，恢复原状，立即返还位于温州市大自然家园二期北区2号楼三层、3号楼三层（除温房权证鹿城区字第××、46××20、463921、46××22、463923、46××65号汤家桥路大自然家园2幢301室、302室、303室、304室、305室、306室；温房权证鹿城区字第××号汤家桥路大自然家园3幢301室外）的房屋；2.中信银行赔偿大自然业委会从2007年8月15日起至中信银行搬离之日止的经济损失（暂按每平方米每月30元计算至2015年11月30日为4110112元，实际损失以鉴定结论为据）；3.案件诉讼费由中信银行承担。一审法院认定事实：温州市大自然家园二期北区2号楼三层、3号楼三层为架空设备层。2007年6月8日，大自然房地产开发集团有限公司（以下简称“大自然房开”）与中信银行签订《房屋租赁合同》，约定大自然房开将坐落大自然城市家园二期北区二号楼1-3层租赁给中信银行作办公营业用房使用，租期从2007年6月15日至2017年6月14日止。因租赁房屋的楼层位置和面积发生变化，2008年4月14日，双方重新签订《房屋租赁合同》，大自然房开同意将大自然城市家园2幢二号楼1-3层和3、4、5幢301室租赁给中信银行作办公营业用房，建筑面积合计4917.41平米房，其中2幢第一层1443.78平方米，第二层1858.88平方米，第三层1076.66平方米，3、4、5幢第301室538.69平方米（附加该公章产权证复印件），租期从2007年8月15日至2017年8月14日止。合同签订后，中信银行开始使用租赁物。后温州市大自然家园业主认为中信银行在使用上述租赁物时侵占了全体业主共有的公共活动空间，遂向鹿城区人民法院起诉要求其腾空所占用的部分并要求其赔偿占用期间的经济损失。审理中，大自然业委会主张对中信银行占用期间的租金损失进行鉴定，鹿城区人民法院委托温州瓯江资产评估有限公司对上述租金损失进行鉴定，温州瓯江资产评估有限公司经评估于2016年9月29日出具评估报告，该评估报告载明大自然家园二期北区2号楼三层的租金标准为：2007年8月15日至2010年8月14日的月租金为31元/平方米、2010年8月15日至2013年8月14日的月租金为34元/平方米、2013年8月15日至2015年8月14日的月租金为33元/平方米、2015年8月15日至2016年7月31日的月租金为33元/平方米；大自然家园二期北区3号楼三层的租金标准为：2007年8月15日至2010年8月14日的月租金为34元/平方米、2010年8月15日至2013年8月14日的月租金为38元/平方米、2013年8月15日至2015年8月14日的月租金为36元/平方米、2015年8月15日至2016年7月31日的月租金为37元/平方米。另查明，大自然家园二期北区3号楼三层设备架空层除有登记产权外的面积557.825平方米，大自然家园二期北区2号楼三层设备架空层除有登记产权外的面积765.101平方米，大自然业委会自认中信银行已于2016年8月4日搬离了涉案房屋。本次评估鉴定的评估费为50000元。一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，大自然家园二期北区3号楼三层及2号楼三层除有登记产权外的面积部分属于设备架空层，根据有关规定，属于全体业主共有，中信银行侵占上述部分造成损失，应予以赔偿。关于大自然业委会的主体资格问题，大自然业委会已经提供了相应材料证明大自然家园业主大会同意大自然业委会可以其自己名义向法院进行主张，故中信银行主张大自然业委会的主体不适格，不予支持；关于中信银行是否存在不法侵占涉案房屋，中信银行认为其对涉案房屋的使用系合理使用，不存在不法侵占的问题，从大自然业委会提供的照片来看，中信银行将其办公用品摆放在全体业主共有的涉案房屋上及将涉案房屋的部分面积占用作为餐厅使用，不属于合理使用的范围，存在不法侵占的行为；关于中信银行侵占的时间，大自然业委会主张从2007年8月15日即中信银行使用从大自然房开租赁有关租赁物开始计算，一审法院认为，大自然业委会没有举证证明中信银行在开始使用其租赁物时就开始占用涉案房屋，故应承担举证不能的责任，但从大自然业委会起诉时提供的照片来看，在大自然业委会起诉的2015年11月23日开始，中信银行就已经开始占用涉案房屋，后大自然业委会自认中信银行已于2016年8月4日已经搬离了涉案房屋，故认定中信银行侵占的时间为2015年11月23日-2016年8月4日，故中信银行应赔偿大自然业委会上述期间涉案房屋被占用的损失为396550元（34元/平方米/月÷30天×255天×765.101平方米﹢37元/平方米/月÷30天×255天×557.825平方米），因大自然业委会自认中信银行已于2016年8月4日搬离了涉案房屋，故大自然业委会的第一项诉讼请求，不予支持；关于中信银行的主张的诉讼时效抗辩，因中信银行系物权侵害造成的，且中信银行的侵权行为至2016年8月才终止，故中信银行主张的诉讼时效抗辩，不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、中信银行于判决生效之日起十日内支付大自然业委会损失396550元；二、驳回大自然业委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39681元，减半收取19840.5元，由大自然业委会负担16216.5元，由中信银行负担3624元，鉴定评估费50000元，由大自然业委会负担45176元，由中信银行负担4824元。在二审审理期间，大自然业委会提供了证据1、2007年8月15日至2010年8月14日期间的《大自然家园物业服务合同》；证据2、2010年8月15日至2011年8月14日期间的《大自然家园物业服务合同》；证据3、2012年1月1日至2014年12月31日期间的《大自然家园物业服务合同》；证据4、2015年1月1日至2016年12月31日期间的《大自然家园物业服务合同》；证据1-4共同证明中信银行自2007年8月15日开始承租使用大自然家园，与物业公司签订了物业服务合同，其中2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务合同中约定的物业面积为6021.8平方米超过了租赁面积。证据5、2010年上半年物业费发票3张；证据6、2011年物业费发票4张；证据7、2013年物业费发票6张；证据8、2015年物业费8张，证据5至8均证明中信银行自承租开始，均是按6021.8平方米支付物业费，超过了其所承租的面积，故证明中信银行实际占用业主共有设备架空层。针对大自然业委会提供的证据，中信银行经庭后核实，补充提供了证据1、房屋租赁合同（2008年5月30日签订）温州市新溢香厅大酒店坐落于大自然家园3、4、5幢201室房屋出租给中信银行作办公营业用房，租赁期限自2008年6月1日起至2017年8月14日止，建筑面积合计684.89平方米；证据2、房屋租赁合同（2008年6月13日签订）大自然房地产开发集团有限公司将坐落于大自然家园3、4、5幢202、203-1室房屋出租给中信银行作办公营业用房，租赁期限自2008年6月1日起至2017年8月14日止，建筑面积合计419.5平方米。证据1-2综合证明：中信银行3、4、5幢201、202、203-1室房屋建筑面积共计1104.39平方米；结合本案一审期间的证据，中信银行承租大自然家园二期北区2幢1-3层和3、4、5幢301室房屋建筑面积共4917.41平方米，故中信银行合法承租大自然家园房屋面积共计6021.8平方米，并非被上诉人所称缴纳物业费的面积超出承租面积。本院认为，综合大自然业委会和中信银行提供的证据，可以确定中信银行在大自然家园承租的房屋面积共计6021.8平方米，中信银行也是按6021.8平方米支付物业费，故大自然业委会提供的证据不能证明其待证事实。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，关于温州市大自然家园二期北区2号楼三层及3号楼三层是否为架空设备层的问题，根据大自然业委会提供的建设工程规划许可证及测绘图，一审法院认定涉案小区2号楼及3号楼三层除有产权的登记以外的部分系架空设备层，于法有据。中信银行主张该部分楼层不应属于设备层，缺乏相应的依据，对其该项上诉主张不予支持。关于中信银行是否存在侵占的问题，一审根据涉案2号楼三层及3号楼三层产权登记的面积情况以及中信银行与大自然房开签订的房屋租赁合同，结合现场勘查的情况，认定中信银行存在侵占全体业主共有部分的事实，并无不当。故中信银行主张己方系合理使用，没有事实和法律依据，依法不予支持。关于中信银行主张本案应适用一年的诉讼时效的问题，鉴于本案属于侵犯物权纠纷，并非延付和迟付租金，故上诉人主张适用一年的诉讼时效，于法无据。至于损失赔偿应从何时开始计算的问题，一审根据大自然业委会起诉时提供的证据，结合大自然业委会自认中信银行搬离涉案房屋的时间，以此认定中信银行侵占涉案房屋的时间，并无不妥。本案属于因侵占所产生的赔偿损失纠纷，大自然业委会主张损失应从中信银行承租时开始计算，但其没有提供相应的证据予以证明，故其该项主张缺乏相应的依据。中信银行主张一审法院将《资产评估报告书》作为依据存在不合理之处的问题，但中信银行并没有提供相应的证据支持其主张，故其该项上诉理由依法不能成立。关于中信银行主张大自然业委会主体不适格的问题，根据大自然业委会在一审提供的《温州市大自然家园业主大会意见汇总资料》，可以证明大自然家园业主大会同意大自然业委会作为原告起诉，而中信银行并却没有提供相应的证据证明其主张，故一审未支持中信银行提出的关于大自然业委会系主体不适格的主张，处理正确。至于中信银行主张大自然业委会的授权不清晰而认为一审程序违法，其该项主张亦缺乏相应的依据支持。关于中信银行主张一审未追加出租人作为第三人参加诉讼属于程序违法的问题，本案系大自然业委会与中信银行之间的排除妨害纠纷，是否追加出租人并不影响本案的处理，故一审未予追加并不存在程序违法之处。综上所述，上诉人大自然业委会与上诉人中信银行的上诉理由均不能成立，本院对双方的上诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39681元，由上诉人温州市大自然家园业主委员会负担32433元，由中信银行股份有限公司温州分行负担7248元。本判决为终审判决。审　判　长　　邓习军代理审判员　　潘文舒代理审判员　　丁　虹二〇一七年五月二十四日代书　记员　　叶冰夫关注公众号“”