（2017）粤01民终6101号

裁判日期: 2017-05-24

公开日期: 2018-07-12

案件名称

广东鸿益实业有限公司与赵银春、叶丹芳商品房预售合同纠纷2017民终6101二审民事裁定书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广东鸿益实业有限公司,叶丹芳,赵银春

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书(2017)粤01民终6101号上诉人（原审原告）:广东鸿益实业有限公司，住所地广州市黄埔区。法定代表人:徐美容，职务:总经理。委托代理人:郭振华，该司职员。委托代理人:钟学森，该司职员。被上诉人（原审被告）:叶丹芳，住福建省沙县。被上诉人（原审被告）:赵银春，住江苏省淮阴市清河区。上述两被上诉人共同委托代理人:叶允斌，住福建省厦门市湖里区。上诉人广东鸿益实业有限公司（以下简称鸿益公司）因与被上诉人叶丹芳、赵银春商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初4279民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。鸿益公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判叶丹芳、赵银春共同偿还鸿益公司代垫的税款43256.59元；2.诉讼费用由叶丹芳、赵银春承担。事实和理由：（一）一审认为鸿益公司与叶丹芳对于因叶丹芳购买广州市海珠区新业路59号2303单元（以下简称涉案房屋）而需承担的税费是具体和明确，在上述协议和鸿益公司出具的收据中均无上述剩余金额属于预计预付的意思表示，这与事实证据不相符。1.叶丹芳、赵银春所交的43256元契税属于预交款，有《认购书》、《认购须知》、《商品房买卖合同》等约定的内容可予证明，《认购书》和《收据》并不是唯一证据，《认购书》虽然写明契税：按总楼价的1.5%计收，即43256元，但双方约定认购价不含税、认购须知告知以税局发票为准等，已经明确43256元只是预计费。2.鸿益公司已举证证明预交税费是有明确约定的，从未承诺承担契税。叶丹芳、赵银春主张开发商为了卖房子自己愿意垫一点钱，但并无就此进行举证证明。3.鸿益公司已举证说明叶丹芳签订《认购书》时提交的资料及其本人自述均显示其购房属于第一套房，故认购书按第一套房屋预计1.5%契税（《认购书》契税有1.5%和3%的选项，证明所告知的可能存在不同计税情况下，如果属于第二套房，应勾选3%），对此，叶丹芳、赵银春在一审庭审时已自认。叶丹芳是在产权登记部门要求补查买房人户籍购房信息时，才于2014年11月3日提供了沙县房地产管理所出具的《房屋登记信息证明》以及2014年11月4日提供了淮安市房屋权属登记与交易管理中心出具的《房屋登记簿信息利用结果证明》，上述证明显示其属于第二次购房。4.至于鸿益公司为何在核实税款时未告知叶丹芳、赵银春预交款不足的问题，主要是因为代办产权登记是整体20多户同时递件，且基于双方对合同诚信的信心。5.鸿益公司收取预付税款代办产权登记手续，在办税过程中如果垫付或有余款再多退少补的情况，并非只有叶丹芳一家。（二）一审认定没有任何证据显示鸿益公司在为叶丹芳办理涉案房屋的产权登记和交付房产证的前后曾向叶丹芳主张过其所缴纳的税费不足，且鸿益公司作为涉案房屋所在楼盘的开发商，也没有行使合同约定的因叶丹芳未付清房款和税款而产生的迟延办证抗辩权，而判决鸿益公司败诉，属于错误适用法律。1.鸿益公司在代办产权登记过程中代垫款，属于在合同已经约定的义务，按交易习惯从来无须另行约定。一审以代垫款未经叶丹芳授权为由，认定无须还款，没有事实和法律依据。2.无论在庭审上还是庭后，鸿益公司的工作人员、律师等均耐心向叶丹芳、赵银春解释，催收垫付税款并非仅他们一家，即使鸿益公司未积极催收代垫的税款，也不影响在本案中向叶丹芳、赵银春追讨。（三）一审判决忽视当事人之间的委托代理法律关系，未适用《中华人民共和国民法通则》第六十三条判决叶丹芳、赵银春承担退还鸿益公司代垫税款责任，是适用法律错误。（四）关于本案税费的纠纷，根本原因就是叶丹芳、赵银春没有真实显示自身的商品房购买情况，才造成叶丹芳、赵银春在购买商品房过程中关于1.5%税费的期望落空所致，而对于叶丹芳自身的购房情况鸿益公司无法知晓，因此，应由叶丹芳、赵银春承担本案纠纷的责任。叶丹芳、赵银春辩称，同意一审判决，不同意鸿益公司的上诉请求、事实和理由。本案争议税费应由鸿益公司支付，而不是为叶丹芳、赵银春垫付。鸿益公司向一审起诉请求：1.叶丹芳、赵银春共同偿还鸿益公司代垫的税款43256.59元；2.叶丹芳、赵银春承担案件受理费。一审法院认定事实：2014年2月11日，鸿益公司（出售方、甲方）与叶丹芳（认购方、乙方）签订《[鸿益华府]认购书》，约定：乙方自愿认购甲方开发广州市海珠区新业路59号2303单元（预售编号1栋2303单元），建筑面积约为97.2㎡，其中套内面积约为76.24㎡（最终交付面积以政府部门实测面积为准）；价格为一口价2883753元；该物业认购价不含税费、专项维修资金等费用，有关购买该物业的政府收费、银行按揭费以及其他一切须乙方承担的相关费用，认购方应于签署《商品房买卖合同》时支付（详见[鸿益华府]税费一览表）；乙方一次性付款，于签订本《认购书》时交付定金50000元，于2014年2月11日前交付首期房款865126元，甲方收齐首期款后双方签署《商品房买卖合同》，于2014年3月10日前交付房款1968627元；乙方须于2014年前（具体以甲方通知为准）携带本人身份证、认购书原件、定金收据、应付房款及应缴税费到甲方销售中心签署《商品房买卖合同》及有关文件（签约文件详见销售中心公示范本）（其中包括契税：按总楼价的1.5%计收，即43256元；合同印花税按总楼价的0.05%，即1442元，测绘费292元，权证综合费108元/户，法律服务费500元/套，合计45648元）并到[鸿益华府]销售中心现场签订《商品房买卖合同》及相关文件，缴交购房税费；本《认购书》经双方协商确定均无异议，乙方确认在签署此《认购书》之前已经阅读并清楚售楼部公示的《商品房买卖合同》及补充协议、税费一览表、认购须知、付款方式、按揭贷款须知、前期物业服务合同等签约示范文件，并同意按上述文件内容签署《商品房买卖合同》、补充协议及物业管理等有关文件；等。2014年4月23日，鸿益公司（卖方、甲方）与叶丹芳（买方、乙方）签订《商品房（一手现房）买卖合同》，约定：乙方向甲方购买鸿益华府住宅综合楼住宅综合楼23层2303号房（下称该商品房），门牌地址：海珠区新业路59号2303房；该商品房按总价交易，总金额2883753元；附件七《本合同补充协议》：三、乙方委托甲方代为办理产权登记手续，甲方应在该商品房约定的交付之日起360日内未乙方办妥产权登记；四、乙方申请办证前付清全部房价款及税费，否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不负任何责任；在甲方规定的时间内向甲方提交办理房地产权证所需的有关资料和证明文件原件（包括但不限于《商品房买卖合同》、业主有效身份证明文件、全额购房发票含面积差额的发票办证联、契税完税证的办证联、《按揭合同》、《房地产抵押备案证明书、按揭银行资料等》，因乙方延迟提交或未能提交的，应免除甲方延迟办证的责任；等。鸿益公司与叶丹芳、赵银春确认叶丹芳向鸿益公司支付了房屋总价款2883753元、房屋契税43256元、合同印花税1442元、测绘费292元、权证综合费158元和法律服务费500元，其中鸿益公司于2014年4月24日出具的《收据》（NO.3013353）载明：今收到叶丹芳购鸿益华府2303单元交来房屋契税43256元等。鸿益公司于2015年2月2日将房产证交付给叶丹芳。2014年11月25日，广州市海珠区地方税务局出具（141）粤地现19885618《税收交款书（税务收现专用）》，载明：纳税人名称为叶丹芳，税种为契税，计税金额或销售收入为2883753元，税率或单位税额为3.00，实缴金额为86512.59元，备注房地产位置为海珠区新业路59号2303房；等。诉讼中，鸿益公司为证明其诉讼主张还提交了以下证据：《鸿益华府认购须知》，载明：所需税费包括契税，个人购房的，建筑面积144平方以下的，按楼价的1.5%，建筑面积144平方以上（含144平方），按楼价的3%；购房建筑面积90平方以下，且为第一次购房，按楼价的l%（豪宅则按楼价的1.5），若为第二次购房，则按楼价的3%；上述税费仅供参考，签订《商品房买卖合同》时由出售方代办预收并开具收据；一切费用均以政府有关部门或收费单位开具的发票为准。叶丹芳、赵银春质证意见如下：对该证据的真实性没有异议，双方当时是约定好以1.5%的税率缴税的。此外，鸿益公司表示其代垫了税费后是以电话通知方式向叶丹芳追缴的，但没有书面材料，每次联系后叶丹芳都称不给，而且叶丹芳、赵银春家庭属于特殊人群，双方都属于听力障碍，也有可能销售人员在催收的时候有疏忽，但催收过几次后叶丹芳、赵银春到今年四月通过书面回复明确拒绝支付，所以才采取了诉讼的途径解决，由于邮递也退回律师函，上门敲门都没有人签名，所以公司多次上门送达文件，最后向叶丹芳、赵银春当面送达了。叶丹芳、赵银春则表示直至2015年年底才被告知税款未缴，之前鸿益公司没有向其催收过，虽然叶丹芳、赵银春都是聋哑人，但叶丹芳的母亲是正常人，且一直与叶丹芳、赵银春居住在一起，都没有收到催收通知，而且涉案小区有一个快递箱，就算联系不到，可以将快递放在快递箱。一审法院认为，鸿益公司与叶丹芳签订的《[鸿益华府]认购书》和《商品房（一手现房）买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。根据双方约定，叶丹芳须携带本人身份证、认购书原件、定金收据、应付房款及应缴税费到鸿益公司销售中心签署《商品房买卖合同》及有关文件（其中包括契税：按总楼价的1.5%计收，即43256元；合同印花税按总楼价的0.05%，即1442元，测绘费292元，权证综合费108元/户，法律服务费500元/套，合计45648元）并到[鸿益华府]销售中心现场签订《商品房买卖合同》及相关文件，缴交购房税费；叶丹芳申请办证前付清全部房价款及税费，否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不负任何责任；等。可见，鸿益公司和叶丹芳对于因叶丹芳购买涉案房屋而需承担的税费金额是具体和明确，在上述协议和鸿益公司出具的收据中均无上述税费金额属预计预付的意思表示；没有任何证据显示鸿益公司在为叶丹芳办理涉案房屋的产权登记和交付房产证的前后曾向叶丹芳主张过其所缴纳的税费不足，且鸿益公司作为涉案房屋所在楼盘的开发商，也没有行使合同约定的因叶丹芳未付清房款和税费而产生的迟延办证抗辩权，故鸿益公司主张上述合同所载明的税款属于预收性质，要求叶丹芳、赵银春共同偿还鸿益公司代垫的税款43256.59元，依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，于2016年10月27日作出如下判决：驳回鸿益公司的全部诉讼请求。一审案件受理费881元，由鸿益公司负担。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，涉案房屋的房地产权证记载权属人为叶丹芳，共有情况为单独所有。另外，淮安市房屋权属登记与交易管理中心于2014年11月4日出具的《房屋登记簿信息利用结果证明》显示叶丹芳、赵银春拥有金佳园小区B1号楼501室房屋一套，权属证书号为A201224331。二审审理过程中，叶丹芳、赵银春表示在购房时，已告知鸿益公司其在户籍所在地有房屋，但鸿益公司称只要在广州没有房屋就可以了，如果在广州有房屋就要多收取费用，并没有告知在户籍所在地有房要按照3%收取税费。而且，因为2014年房地产行情不好，鸿益公司表示如果一次性支付房款可以便宜很多，这是鸿益公司折价优惠出售的一种方式，但鸿益公司并没有告知可以减少税费的情况。鸿益公司则称按照广州市房屋交易整个流程显示不可能由开发商自己承担房屋的税费，按1.5%收取叶丹芳的税费只是预收，且鸿益公司只是代办产权登记，需要根据税务部门出具的征收额度收据才能主张叶丹芳、赵银春补交税费。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合鸿益公司的上诉请求和理由以及叶丹芳、赵银春的答辩，本院确定本案争议的焦点是：鸿益公司主张叶丹芳、赵银春偿还其代垫的税款43256.59元应否支持的问题。现评析如下：其一，根据鸿益公司与叶丹芳签订的《【鸿益华府】认购书》第二条第2点的约定，涉案房屋认购价不含税费。第四条第10点约定，本《认购书》经双方协商确定均无异议，乙方确认在签署此《认购书》之前已经阅读并清楚售楼部公示的《商品房买卖合同》及补充协议、税费一览表、认购须知、付款方式、按揭贷款须知、前期物业服务合同等签约示范文件，并同意按上述文件内容签署《商品房买卖合同》、补充协议及物业管理等有关文件。而《认购须知》第三条所需税费第1点第2)项约定，购房建筑面积90平方以下，且为第一次购房，按楼价的1%（豪宅则按楼价的1.5%），若为第二次购房，则按楼价的3%；第四条第1点约定，上述税费仅供参考，签订《商品房买卖合同》时由出售方代办预收并开具收据；一切费用均以政府有关部门或收费单位开具的发票为准。可见，叶丹芳与鸿益公司签订认购书时已明确涉案房屋的认购价不包括税费，若为第二次购房，应按楼价款的3%支付税费，鸿益公司开具的契税收据属于代办预收。因此，鸿益公司上诉主张其已收取的相关税费属于代办预收的性质，符合上述约定，本院予以采纳。一审法院认定鸿益公司主张上述合同所载明的税款属于预收性质依据不足有误，本院予以纠正。其二，根据淮安市房屋权属登记与交易管理中心于2014年11月4日出具的《房屋登记簿信息利用结果证明》显示，叶丹芳在与鸿益公司签订买卖合同时已另有房屋，显然其购买涉案房屋属于二次购房，因此，按照《认购须知》载明的内容，叶丹芳应按楼价款3%缴纳税费。现鸿益公司已举证证明其代叶丹芳垫付了契税为86512.59元，扣除其预收叶丹芳的契税43256元，鸿益公司主张叶丹芳支付垫付契税43256.59元，合理合法，本院予以支持。一审法院驳回鸿益公司主张叶丹芳支付垫付契税不当，本院予以纠正。而叶丹芳表示在购房时，已将其在外地有房屋的事实告知了鸿益公司，但并无就此提供证据予以证实，相反能够证明叶丹芳属于二次购房的《房屋登记簿信息利用结果证明》出具时间是在2014年11月4日，也即在买卖合同签订时，叶丹芳并未提供书面资料将其属于二次购房的情况如实告知鸿益公司，因此，本院对叶丹芳的上述陈述不予确认。叶丹芳称其在购房时因房地产行情不好，鸿益公司表示如果一次性支付房款可以便宜很多，这是鸿益公司折价优惠出售的一种方式，对此鸿益公司不予确认，且双方签订的认购书、买卖合同也无约定超出1.5%的税费由鸿益公司承担，故叶丹芳认为超出预收部分税费属于折价优惠，缺乏事实依据，本院不予采纳。其三，涉案《【鸿益华府】认购书》以及《商品房（一手现房）买卖合同》的签约双方当事人均为鸿益公司与叶丹芳，且涉案房屋的房地产权证也仅登记在叶丹芳一人名下，赵银春并非上述合同的购买方，故根据合同相对性原则，鸿益公司主张赵银春与叶丹芳共同承担偿还垫付代垫税费，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，鸿益公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求应予部分支持。原审查明事实清楚，但判决驳回鸿益公司主张叶丹芳偿还代垫的税费不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）的规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初4279号民事判决；二、叶丹芳于本判决送达之日起十日内，向广东鸿益实业有限公司支付代垫的税费43256.59元。三、驳回广东鸿益实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各881元，均由叶丹芳负担。本判决为终审判决。审判长　余　盾审判员　张　怡审判员　李　静二〇一七年五月二十四日书记员　邓安达游瑞娜来源：百度搜索“”