（2017）京03民终6345号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-07-31
案件名称
宋扬、莫琳等与北京中融信担保有限公司、北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金重任,宋扬,莫琳,北京链家房地产经纪有限公司,北京中融信融资担保有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终6345号上诉人（原审原告、反诉被告）：金重任，男，1983年4月5日出生。委托诉讼代理人：游丽红，北京昊庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：林姝，北京昊庭律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：宋扬，男，1970年10月27日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：莫琳，女，1968年11月3日出生。上诉人宋扬、莫琳共同委托诉讼代理人：吴述，北京市两高律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，北京链家房地产经纪有限公司专员。原审第三人：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号0-1703A、0-1705室。法定代表人：左晖，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京中融信融资担保有限公司法务诉讼主管。上诉人金重任、宋扬、莫琳与原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京中融信融资担保有限公司（原名称北京中融信担保有限公司，于2016年10月11日变更为现名称，以下简称担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初41742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金重任及其委托诉讼代理人游丽红、林姝，上诉人宋扬、莫琳及其委托诉讼代理人吴述，原审第三人链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼，原审第三人担保公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金重任上诉请求：请求撤销一审判决第四项，依法改判宋扬、莫琳支付金重任违约金1378000元；一、二审诉讼费由宋扬、莫琳承担。事实和理由：一审法院不应酌定违约金的数额，应依据补充协议第四条约定计算。一审庭审中宋扬、莫琳并未主动提出调整违约金的请求，也没有证据证明违约金过分高于造成的损失，故一审不应予以调整。宋扬、莫琳上诉请求：撤销一审判决，依法改判。1、判令解除2016年8月31日签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》；2、确认补充协议不成立；3、判令不予返还金重任定金30万元；4、判令金重任支付违约金54万元；5、判令金重任向宋扬、莫琳支付可得利益损失150万元。对于上述第4、5项诉讼请求，链家公司及担保公司应与金重任承担连带责任。一、二审诉讼费用由金重任承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误、遗漏主要案件事实认定。（一）三方未完成补充协议的签署手续，补充协议依法应确认为合同不成立。一审判决将补充协议认定为有效合同，并将其内容作为判决的事实依据，属于认定事实错误。1、三方未完成补充协议的签署手续；2、链家公司与金重任恶意串通，在诉讼过程中为金重任提供一份加盖公章的补充协议，其行为属于伪造证据，严重违背诚实信用，该补充协议不具有法律效力；3、宋扬、莫琳有充分证据证明，链家公司为自己所持有的一份补充协议加盖公章，完全是金重任起诉后加盖的；4、一审法院对于链家公司加盖公章的补充协议的签署时间没有进行深入的查明并作出事实认定，对于链家公司伪造证据事实视而不见。（二）金重任在起诉状中列举宋扬、莫琳的违约行为缺乏事实依据，根本不能成立，其本诉案件的诉讼请求应予驳回。一审法院对于链家公司发出催告函的时间和内容的认定是错误的，一审法院错误的认定上诉人未按照链家公司的通知提供资料，导致合同无法继续履行，这一事实认定是完全错误的。1、一审法院对于链家公司发出催告函的时间和内容的认定是错误的；2、合同签署时宋扬、莫琳已经向链家公司提供过户交易相关的证件资料，一审法院认定因宋扬、莫琳未按照链家公司通知提供资料导致合同无法履行没有任何事实依据，属于认定事实错误。（三）金重任没有按照约定履行支付首付款270万元的合同义务，已经构成违约。链家公司没有及时督促金重任按时支付首付款也构成违约。而一审判决却没有认定金重任和链家公司的违约行为，认定事实明显错误。1、金重任没有按照约定履行支付首付款270万元的合同义务，已经构成违约。链家公司没有及时督促金重任按时支付首付款也构成违约；2、一审判决中，一审法院将三方达成的2016年9月30日前支付首付款270万元的合同约定视为附条件的合同约定明显错误。同时说明，补充协议事实上未完成签署程序，三方在履行过程中不认可补充协议的合同效力。其一，链家公司要求宋扬、莫琳提供征信资料没有合法依据；其二，链家公司要求签订的《自行支付购房款协议》明显加重宋扬、莫琳一方的合同义务和责任，既不公平。（四）一审判决将链家公司包某的证言作为认定事实的依据，其认定事实明显错误。（五）一审判决没有将金重任不具有履行合同能力的事实明确记录在判决书中，也没有在事实认定部分进行阐述，遗漏主要的案件事实。二、一审判决将未完成签署程序的补充协议认定为有效合同，适用法律错误。三、一审严重违反民事诉讼法定程序。（一）本案一审应适用普通程序进行审理，不应适用简易程序。1、本案不属于民诉法中规定的简单的民事案件，应适用普通程序进行审理，不应适用简易程序；2、本案中一审法院依职权进行了证据调查，根据相关规定，应适用普通程序进行审理，不应适用简易程序；3、一审法院审理期限已经超过三个月，应适用普通程序审理。（二）一审法院未依法核实鉴定单位和鉴定人员的资质文件，未依法通知鉴定人出庭接受质询并核实笔迹，却将《不动产估价报告书》认定为有效证据，其认定事实是错误的。同时，一审法院没有依法通知鉴定人出庭接受质询，严重影响宋扬、莫琳依法行使笔迹鉴定申请权和对《不动产估价报告书》的重新鉴定权，若二审法院认为宋扬、莫琳应当支付鉴定人的出庭费用，请向宋扬、莫琳发出正式的书面缴费通知，宋扬、莫琳愿意预付这笔费用。（三）一审法院未将链家公司追加为共同被告，确定诉讼主体明显错误。四、金重任严重违反合同约定，已经构成违约。金重任与链家公司恶意串通，损害宋扬、莫琳的合法权益，应当共同承担违约责任，宋扬、莫琳有权解除合同，宋扬、莫琳的上诉请求应得到法院支持。1、金重任没有依约履行支付首付款270万元的合同义务，已经构成违约。链家公司没有及时督促金重任按时支付首付款也已经构成违约；2、金重任在不具备购房资格的情况下与宋扬、莫琳签订房屋买卖合同，造成三方无法正常履行合同，浪费了宋扬、莫琳大量等待时间，已经构成违约；3、金重任不具备履行合同能力，亦未能取得贷款机构批准手续；4、金重任和链家公司的违约行为已经导致合同无法正常履行，宋扬、莫琳的签约目的不能实现；5、金重任通过非法手段，肆意骚扰宋扬、莫琳的正常的工作和生活，违反了基本的诚实信用。五、金重任在自己违约的情况下，滥用诉权，导致合同无法正常履行，其诉讼请求应予驳回。六、链家公司没有诚实履行中介职责，对于造成合同不能正常履行的结果，应当承担违约责任。七、涉案合同不能履行，责任完全在于金重任和链家公司。即使假定宋扬、莫琳也有责任，金重任在本诉案件中也只有权要求继续履行合同，无权解除合同。八、一审判决确定宋扬、莫琳需要承担的违约金数额巨大，明显超出合理损失的范围，这一判决结果是完全错误的。针对金重任的上诉主张，宋扬、莫琳答辩称：1、宋扬、莫琳不构成根本违约，金重任在贷款审批过程中，银行审查的是金重任的信用和支付能力，无需审核宋扬、莫琳的征信。2、2016年10月11日刘某曾对房屋进行过核验，双方签合同的时候，宋扬、莫琳也已将相关资料让链家公司拍照复印，故一审说宋扬、莫琳没有提供资料直接违约的事实不存在。3、本案合同履行中，金重任严重违反合同约定，构成违约，宋扬、莫琳有权解除合同，金重任应承担违约责任。三方签署的合同是存量房屋买卖合同、居间合同、服务保障合同，补充协议三方没有完成签署程序，补充协议中明确约定三方签署盖章后即生效。2016年8月31日，签署合同当日链家公司没有在补充协议上盖章，故按照买卖合同及居间服务合同的约定，金重任应履行支付首付款的义务，虽然合同中没有约定首付款的交付时间，但在买卖合同签署后，宋扬、莫琳即与链家公司及金重任口头约定支付首付款的时间，同时，在合同履行过程中，三方也多次就首付款的支付进行了短信和电话沟通，且按照惯例，买房必须支付定金及首付款，故宋扬、莫琳可以要求金重任支付首付款。现在合同履行过程中，金重任没有按约支付首付款，构成违约，链家公司没有督促金重任支付首付款，亦构成违约。4、买卖合同签署时，金重任不具备购房资格，但却与宋扬、莫琳签署合同构成违约。金重任的行为给宋扬、莫琳造成了巨大损失，一审对此没有进行说明。5、金重任不具备履行合同能力，未取得贷款批准手续，链家公司为金重任办理贷款手续的时候，伪造部分证明，一审调取了金重任的月工资标准，与贷款银行要求金重任必须月供还款2万元以上是不可能的，故金重任不可能获得贷款批准手续。一审法院没有要求金重任提供个人收入证明，宋扬、莫琳得知金重任不具有履行能力时有权提出不安抗辩权。6、金重任的违约行为导致宋扬、莫琳签署合同的签约目的不能实现，金重任通过非法手段，骚扰宋扬、莫琳的工作及生活，还去宋扬、莫琳单位闹事，双方失去信任基础，故合同无法履行。金重任违反合同约定，构成违约，宋扬、莫琳有权解除合同，金重任应承担违约责任并承担违约金。7、金重任在其违约的情况下，滥用诉权，导致合同无法履行。宋扬、莫琳没有提出不履行合同或解除合同，一直在积极推动合同的履行，宋扬、莫琳也通过链家公司业务员积极跟金重任沟通，在2016年10月26日沟通后形成补充协议2，对于双方进一步履行合同相关的环节进行了约定，如果金重任可以承担当时的违约责任，合同完全可以继续履行。8、链家公司没有诚实履行中介责任，应承担责任。链家公司提供的合同对于首付款的支付、办理网签、贷款、尾款支付等中心环节，没有明确的履行期限，合同约定不明确。链家公司没有将宋扬、莫琳要求支付首付款的意见写入合同，宋扬、莫琳多次要求修改合同条款并由链家公司重新完成手续，但是链家公司一致没有积极履行。同时，链家公司在三方签约的时候，对宋扬、莫琳的资料文件已经进行了拍照、留存，宋扬、莫琳已经履行了提供资料的义务，但链家公司还是要求宋扬、莫琳反复提供。9、刘某的短信明确了房屋核验已经做完，但是链家公司却未告知金重任。链家公司要求宋扬、莫琳签署的《自行支付购房款协议》与建委网站上的协议不同，链家公司的合同文本加重了宋扬、莫琳的责任，显失公平。链家公司告知我方所需证件完全是为了配合金重任的起诉。链家公司作为补充协议的一方，应在协助双方完成协议签署手续后加盖公章，但链家公司为了配合金重任起诉，在开庭当日为其提供了一份加盖公章的补充协议，完全违背了诚实信用原则。链家公司频繁更换工作人员，造成本案合同无法履行，对此，链家公司应承担主要的违约责任。故合同无法履行的责任完全在于金重任及链家公司，宋扬、莫琳没有根本违约的行为，即使有违约的行为，也是一般违约。10、一审审理过程中，金重任变更诉求后重新提出违约金情节，宋扬、莫琳要求对违约金酌减在代理意见中提出过，金重任提出的违约金数额过大，鉴定报告作为损失参照依据不成立。双方实际履行期只有5天，金重任提出的违约金超出合理范围。金重任的上诉请求没有合同及事实依据，应予以驳回。针对金重任的上诉主张，链家公司答辩称：同意金重任的上诉请求、事实及理由。针对宋扬、莫琳的上诉主张，金重任答辩称：补充协议在2016年8月31日与买卖合同、居间合同等同时签订，都是实际履行的，对方拒绝面签、提供网签资料等均已构成违约。依据三方签订的居间服务合同，双方均要提交证件、资料、材料等，双方应配合。从提起一审诉讼到第一次开庭期间，对方还是不配合网签、面签等，后要求撤销合同，我方才要求解除合同。对方提出的首付款支付时间，没有合同依据，与合同条款不符，与证人证言等实际情况不符，金重任已经准备好了首付款，没有提交的原因是对方不提交资料等。贷款是对方不配合造成的，金重任的征信没有问题，面签都没有进行，不涉及批贷等事情。对方要求评估人员出庭，产生的费用应由对方预付，再由败诉方承担，违约金同金重任的上诉意见。针对宋扬、莫琳的上诉主张，链家公司述称：不同意宋扬、莫琳的上诉请求，其余内容与链家公司一审答辩意见一致。担保公司未出庭应诉，在向本院提交的书面材料中称同意一审判决，坚持一审中的陈述。金重任向一审法院起诉请求：1.要求解除双方于2016年8月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.宋扬、莫琳退还金重任购房定金30万元、物业保证金4万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，从2016年8月31日计算至实际给付之日）；3.宋扬、莫琳支付金重任违约金1378000元；4.宋扬、莫琳支付金重任逾期履行合同义务违约金，以3445元每日的标准支付，从2016年10月9日至本合同解除之日；5.宋扬、莫琳赔偿金重任购房支付损失152180元（含金重任支付的保障服务费13780元、评估费600元、居间代理费137800元）；6.宋扬、莫琳赔偿金重任涉案房屋因房价上涨的利益损失2110000元；7、鉴定费17572元由宋扬、莫琳负担。宋扬、莫琳不同意金重任的诉讼请求，并提出反诉，请求：1、解除2016年8月31日签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》；2、请求法院确认补充协议不成立；3、请求法院判令不予返还定金30万元；4、请求法院判令金重任支付违约金54万元，链家公司承担连带责任；5、请求法院判令金重任支付可得利益损失150万元，链家公司承担连带责任。一审法院认定事实：2016年8月31日，莫琳、宋扬（夫妻关系）作为出卖人与金重任作为买受人在链家公司的居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），主要内容为：一、房屋基本情况：房屋位于北京市通州区某处106（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积为252.56平米，房屋规划设计用途为住宅及仓储；二、房屋权属情况：该房屋未设定抵押；四、成交总价格、付款方式及资金划转方式：房屋成交价格为550万元、家具、家电、装饰、装修作价139万元；买受人向出卖人支付定金30万元，剩余房款通过存量房交易结算资金专用存款账户划转；买受人向银行贷款385万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意买受人继续申请其他房款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；六、房屋的交付：出卖人应在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，当日将该房屋交付给买受人；七、违约责任：逾期付款在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；九、权属转移登记：双方同意自本合同签订之日起60个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，莫琳、宋扬（甲方）作为出卖方与金重任（乙方）作为买受方、链家公司（丙方）作为居间方签订补充协议一份，主要内容为：一、成交价格：交易房屋价款及家具、家电、装饰、装修和配套设施作价总计689万元，不含税；二、关于房屋交易具体事宜的约定：乙方于2016年8月31日支付定金30万元，乙方于过户前3个工作日将第一笔首付款270万元以自行支付的方式支付甲方，双方应于乙方通知之日起5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在批贷之日起5个工作日内，共同办理房屋所有权转移登记手续，乙方留存4万元作为物业交割保证金，在双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方；四、违约责任：双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；乙方若出现逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还；五、其他：如本协议与《买卖合同》等约定不一致的，均以本协议为准。《买卖合同》签订当日，金重任向莫琳、宋扬支付定金30万元、物业保证金4万元。此后链家公司为金重任办理购房资质审核，期间宋扬一直与链家公司联系要求尽快办理面签等，后链家公司通知宋扬于9月21日办理面签，但因宋扬方坚持按照交易流程先网签后面签，而金重任的购房资质在该期间未通过审核导致该次面签未能完成。后宋扬与金重任、链家公司沟通首付款支付问题，链家公司表示需要宋扬提供征信报告并签署自行支付协议后方可支付首付款，但宋扬认为合同中并无该约定进而未予同意。9月30日，金重任账户余额为294万余元。同日，链家公司答复宋扬称金重任的购房资质审核会在节后第一个工作日（10月8日）通过，商议10月8日办理网签，要求宋扬方提供夫妻双方户口本首页、本人页、变更页及结婚证全本。当日宋扬答复称，之前通知说30号前可以通过，现在又说8号过，时间与我工作冲突，8号我出差，请另行安排。10月8日，金重任的购房资质审核通过，后链家公司将此情况告知宋扬，并提供了编号及金重任身份证号，称可以在住建委网站上核实；宋扬表示金重任购房资质审核时间太长，其需要金重任书面澄清情况，并要求链家公司将金重任及其家人的身份证明和购房相关的一切资质证明发给宋扬等。后宋扬10月9日至14日前往美国出差。金重任称10月10日链家公司按照预留地址向宋扬、莫琳邮寄了催告函，要求其在10月11日前将网签相关材料提交给该公司经办人，并提供了快递回执，但莫琳、宋扬称未收到该催告函，且金重任提供的快递单号无法查询。10月26日，双方前往链家公司商谈合同事宜，但未果。后莫琳发信息称，昨天我们去总部和田珍珍、刘某等人商谈了降低合同风险事宜，我们还提议如果协商顺利，你支付首付款后，在昨天下午趁我爱人在京时还可以面签，但始终未见到你本人。10月28日，金重任提起本次诉讼。最初金重任的诉讼请求为要求继续履行合同等，后其于12月6日申请变更诉讼请求，要求解除合同等。经金重任申请，该院报请市高院通过随机摇号的方式确定北京康正宏基房地产评估有限公司（以下简称评估公司）对涉案房屋于2016年12月6日的市场价格进行评估。后评估公司出具鉴定报告，结论为涉案房屋在2016年12月6日的市场价格为7785920元，金重任支付评估费17572元。经质证，金重任不认可该鉴定报告，认为评估价格过低；莫琳、宋扬亦不认可鉴定报告，认为鉴定机构及鉴定人员不具有资质，鉴定人员陈颖在鉴定报告书的签名笔迹与其在房地产估价师证书上签名的笔迹不一样；链家公司及担保公司均认可鉴定报告。就莫琳、宋扬提出的笔迹不一致的问题，该院向鉴定机构发函要求其进行解答。后鉴定机构回函称鉴定报告书上的签名笔迹与其在房地产估价师证书上签名均系陈颖亲笔所签。经质证，莫琳、宋扬依旧不予认可，并申请法庭传唤鉴定人员出庭。经电话联系鉴定机构，其表示房地产估价师证书上的签字要求字迹工整，而鉴定报告的签字则相对随意，故而显得两个签字不太一致，如需鉴定人员出庭需要申请人交纳相关费用。后承办人与莫琳、宋扬的委托诉讼代理人吴述联系，其表示鉴定人员出庭费用应该由金重任交纳，莫琳、宋扬不同意交纳该费用。庭审中，金重任申请链家公司华业店经理包某出庭作证，包某称，合同签订后因为宋扬着急买房，因此想在9月底前拿到首付，但是这与合同约定不符，为了降低风险其要求宋扬提供征信情况，但宋扬拒绝；10月份可以做网签后其要求宋扬提供身份证、户口本、结婚证等材料，但是宋扬拒绝配合；10月26日三方在链家公司总部商议合同事宜，宋扬提出要更改合同相关条款，但是金重任对宋扬提出的条款中有几条不同意，因此双方未协商一致；此外，按照合同约定最晚在签约之后第53个工作日进行面签都来得及。关于合同效力，宋扬、莫琳认为虽然金重任处的补充协议上有链家公司的盖章，但卖方处的补充协议并无链家公司的盖章，因此主张补充协议未成立。关于首付款给付时间，宋扬、莫琳称双方签订合同后金重任曾承诺9月30日前支付首付款，并提供相关录音、短信予以佐证，其中9月下旬中介人员刘某与宋扬的短信记录中，刘某称：资质审核月底应该就出了，钱金跟我说月底也能给您，具体问题我早上跟您爱人已经说明白了，现在您就是把征信报告打出来，我把自行支付这两天找您签完，然后网签我会给您核对，剩下就是批贷、缴税、过户了；9月下旬莫琳与中介人员刘某的通话录音中，刘某称：他（金重任）说9月30日给钱也没两天了，但是在给钱之前需要做个自行支付协议，就是您征信问题；10月中旬，莫琳与金重任的通话录音中，大致意思为金重任9月底首付款已准备好，但经过咨询链家公司，链家公司要求莫琳与宋扬做征信报告，但莫琳与宋扬担心因此泄露隐私且合同中无该约定因此不同意。另，宋扬称因金重任购房资质审核时间过长及对合同相关条款有异议，其多次前往链家公司进行反应，并提供相关接待单予以佐证，其中10月26日的接待单上载有“卖方宋扬、莫琳于2016年10月26日上午10:30在链家总部与链家经纪人刘某，总部客服负责人田珍珍以执行合同为目的进行商谈，卖方提出当日面签”。对此金重任称，10月26日双方确实准备商议合同问题，但是宋扬方提出了诸多超出原合同之外的条款致使其不能接受，因此未协商一致。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该案中，金重任与宋扬、莫琳签订的《北京市存量房屋买卖合同》，金重任与宋扬、莫琳及北京链家房地产经纪有限公司签订的补充协议均系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，各方应依约履行。合同签订后，金重任按照约定交纳了定金等款项，并提前准备好了270万元首付款，10月8日金重任购房资质审核通过后宋扬、莫琳应按照合同约定及交易习惯积极配合链家公司办理网签，此后方可进行面签、批贷以及给付首付款等事宜，但是宋扬、莫琳却未按照链家公司通知提供相关材料导致涉案房屋无法办理网签，且此后宋扬、莫琳一直未提供该资料，导致合同无法继续履行，故宋扬、莫琳的行为构成根本违约导致金重任无法取得房屋所有权，现金重任主张解除合同及补充协议，该院予以支持。但与此同时，双方协议签协议后的9月份，宋扬、莫琳一直在积极要求履行合同，之所以出现后续争议，部分原因在于金重任的购房资格审核时间过长导致宋扬、莫琳对金重任及双方协议产生了一定质疑，该情节该院亦予以考虑。关于宋扬、莫琳辩称金重任未在2016年9月30日前给付首付款的意见，一方面其所述的首付款给付时间与双方合同约定不符，另一方面通过双方往来聊天记录可以确认金重任同意在2016年9月30日前给付首付款是附条件的，而金重任未提前给付首付款的原因在于宋扬、莫琳未履行该条件。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，宋扬、莫琳应退还金重任已交纳的30万元定金、4万元物业保证金。对于金重任主张的违约金1378000元，由该院以金重任实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定为90万元。对于金重任主张的逾期履行合同义务违约金、已付的34万元利息损失、因房价上涨的利益损失等，因该院已根据其实际损失并结合案件情况判令了数十万的违约金，现其再主张其他损失，该院不予支持。对于金重任主张的购房损失152180元（包括其支付的保障服务费13780元、评估费600元、居间代理费137800元），当事人可另行解决，该院不予处理。对于金重任主张的鉴定费，该院予以支持。关于宋扬、莫琳主张补充协议不成立的反诉请求，因金重任提交的补充协议有链家公司的盖章，且链家公司答辩亦认可合同效力，故该项反诉请求该院不予支持；关于宋扬、莫琳要求解除《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》的反诉请求，与该案不属于同一法律关系，当事人可另行解决；对于宋扬、莫琳要求金重任及链家公司赔偿其违约金54万元、可得利益损失150万等其他不合理反诉请求，无事实与法律依据，该院不予支持。关于鉴定报告，鉴定机构系通过市高院随机摇号所确定，该机构营业执照显示其经营范围包括房地产价格评估，该机构同时具备房地产估价机构资质证书及土地评估中介机构注册证书，评估人员亦具有注册房地产估价师资格证书，鉴定机构亦对签名笔迹不一致的情况进行了合理解释并愿意出庭接受质询，但宋扬、莫琳拒绝交纳鉴定人员出庭费用，故由此造成的不利后果应由其自行承担，故而对于鉴定结论该院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认金重任与宋扬、莫琳于2016年8月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2016年12月6日解除；二、确认金重任与宋扬、莫琳及链家公司于2016年8月31日签订的补充协议于2016年12月6日解除；三、宋扬、莫琳退还金重任购房定金30万元、物业保证金4万元，均于判决生效之日起七日内执行清；四、宋扬、莫琳给付金重任违约金90万元，于判决生效之日起三十日内执行清；五、驳回金重任的其他诉讼请求；六、驳回宋扬、莫琳的其他反诉请求。二审诉讼中，宋扬、莫琳向本院提交了一份短信沟通截屏，证明在合同履行过程中，宋扬、莫琳已经配合链家公司完成了房屋核验，金重任在起诉中要求做房屋核验的理由不成立。2016年10月8日-15日期间合同不能履行是客观原因导致。金重任对证据的真实性无异议，不认可证明目的，认为这个证据恰可以说明链家公司通知宋扬、莫琳做网签，宋扬、莫琳拒绝履行的事实。链家公司对真实性没有异议，不认可证明目的。因金重任、链家公司对证据的真实性无异议，本院对该证据予以确认。一审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实除一审法院认定的证据外，还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：宋扬、莫琳与金重任签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，对双方具有法律约束力。诉讼中，宋扬、莫琳认为其与金重任、链家公司签订的补充协议上没有链家公司的公章，协议不成立。本院认为，协议系宋扬、莫琳与金重任、链家公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且金重任亦向法庭提交了一份加盖链家公司公章的协议，宋扬、莫琳虽认为该协议系伪造、章是后盖上的，但并未就此提供证据予以证明，故本院确认补充协议合法有效。对宋扬、莫琳相应的上诉主张，不予采信。根据案件查明的事实及各方的诉辩主张，本案主要的争议焦点有三个：第一，金重任在签订合同时没有购房资质是否构成违约；第二，金重任未在9月30日前给付首付款是否构成违约；第三，房屋买卖合同不能继续履行的主要原因及过错。第一，关于金重任在签订合同时没有购房资质是否构成违约的问题。本院认为，在双方签订买卖合同及补充协议后，金重任即委托链家公司代其办理购房资质的审核手续，在双方合同履行过程中，金重任的购房资质审核通过，符合交易惯例，且双方在合同中并未就金重任购房资质的取得时间进行约定，故宋扬、莫琳认为金重任在不具备购房资格的情况下与其签订买卖合同，并造成合同无法正常履行构成违约的意见，本院不予采信。第二，关于金重任未在9月30日前给付首付款是否构成违约的问题。宋扬、莫琳称双方签订合同后，金重任曾承诺2016年9月30日前给付首付款。金重任对此予以否认，称其同意在2016年9月30日前给付首付款的前提是宋扬、莫琳配合提交相关资料，后未提前给付的原因是宋扬、莫琳未履行该条件。诉讼中，链家公司认可双方就首付款的给付时间并未达成一致意见，一直在协商过程中。本院认为，根据买卖合同及补充协议的约定，金重任应在过户前3个工作日给付宋扬、莫琳第一笔首付款270万元，现宋扬、莫琳虽认为双方对首付款的付款时间协商一致进行了变更，但并未提交充分证据予以证明。故对于宋扬、莫琳上诉称金重任没有依约在9月30日前给付首付款270万元构成违约，链家公司没有及时督促金重任按时给付亦构成违约的意见，不予采信。第三，关于房屋买卖合同不能继续履行的主要原因及过错问题。本院认为，买卖合同签订后，金重任依约交纳了定金并准备好了首付款，在金重任10月8日购房资质审核通过后，宋扬、莫琳应按照合同约定及交易习惯积极配合链家公司办理网签，此后方可进行面签、批贷以及给付首付款等事宜，但是宋扬、莫琳却未按照链家公司通知提供相关材料,导致涉案房屋无法办理网签，且此后宋扬、莫琳一直未提供该资料，导致合同无法继续履行，故宋扬、莫琳的行为已构成根本违约。一审法院在宋扬、莫琳亦提出反诉要求解除合同的前提下，判决解除双方签订的买卖合同及补充协议，并无不当。同时，一审法院综合金重任的实际损失、双方的过错程度、合同的相关约定、合同已经履行的状况及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌定宋扬、莫琳给付金重任违约金90万元并退还购房定金30万元及物业保证金4万元，亦无不当。对于宋扬、莫琳不同意给付违约金及返还购房定金、物业保证金，并要求金重任给付违约金54万元、给付可得利益损失150万元的意见，本院不予采信。对于金重任认为一审法院不应酌定违约金数额的意见，亦不予采信。对于宋扬、莫琳称一审法院不应适用简易程序审理本案、一审法院未依法核实鉴定单位和鉴定人员资质没有依法通知鉴定人员出庭接受质询、一审法院未将链家公司追加为共同被告、违约金超出合理范围等上诉意见，因无事实及法律依据，本院均不予采信。综上所述，宋扬、莫琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费（含反诉案件受理费）41850元，由金重任负担22310元（已交纳），由宋扬、莫琳负担19540元（已交纳11560元，剩余7980元于本判决生效之日起七日内交纳）,鉴定费17572元，由宋扬、莫琳负担（金重任已预交，宋扬、莫琳于本判决生效后十五日内给付金重任）。二审案件受理费92170元，由金重任负担8470元，由宋扬、莫琳负担83700元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 周熙娜审 判 员 张玉娜代理审判员 王 奔二〇一七年五月二十四日法官 助理 贾云航书 记 员 崔 莹 关注公众号“”