（2017）沪01民终4104号

裁判日期: 2017-05-24

公开日期: 2017-09-06

案件名称

黄干城诉上海天正房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄干城,上海天正房地产经纪有限公司

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十四条，第一百七十条

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2017）沪01民终4104号上诉人（原审原告）：黄干城，男，1965年7月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吕杜娟，上海恒杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽颖，上海恒杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海天正房地产经��有限公司，住所地上海市浦东新区五莲路1672号一层。法定代表人：郭昌南，执行董事。委托诉讼代理人：梅战奎，男，上海天正房地产经纪有限公司工作人员。上诉人黄干城因与被上诉人上海天正房地产经纪有限公司（以下简称天正公司）居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初63640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，于同年4月25日公开开庭进行了审理。上诉人黄干城的委托诉讼代理人吕杜娟到庭参加诉讼。被上诉人天正公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。黄干城上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉请。事实和理由：被上诉人天正公司获得佣金的前提系促成买卖双方签订《上海市房��产买卖合同》，本案的实际情况是上述合同尚未签订，故被上诉人无权主张居间报酬。《房地产买卖居间合同》第九条关于定金责任的条款违反合同法第四百二十六条的规定，该规定属于强制性规定，故定金责任条款无效。被上诉人天正公司在庭后提交书面答辩意见，称其作为居间方，已经促成房屋买卖合同成立，有权主张佣金。从房屋买卖双方与居间方签订《解除合同协议》的内容及履行情况来看，可以认定相关当事人选择适用《房地产买卖居间合同》的定金责任条款。黄干城向一审法院起诉请求：天正公司归还违约金人民币25,000元。一审法院认定事实：2016年2月21日，由案外人沈某作为出售方（甲方），黄干城作为买受方（乙方），天正公司作为居间方，三方签订了一份《房地产买卖居间合同》（合同编号：0005036），约定甲乙双方通过天正公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的民同路房屋，房屋建筑面积为90.59平方米（见第一条“房地产基本状况”）；房屋转让价款为2,080,000元（见第二条“总房价款”）；为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后20天内前往居间方签订正式《上海市房地产买卖合同》（见第三条“签订《上海市房地产买卖合同》”）；乙方于签订本合同之日支付定金20,000元，于签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理公证手续（若需）后当日通过居间方转付或自行支付首期房款（不含定金）530,000元，尾款20,000元由居间方代为保管，第二期房款700,000元通过银行贷款的方式支付，乙方还应于2016年5月20日前支付房款810,000元（见第四条“付款方式”）；甲乙双方应于2016年7月1日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续（见第六条“交易��户”）；根据法律、法规规定的交易税费和总房价款2%的中介服务费全部由乙方承担，签订《上海市房地产买卖合同》当日支付中介费（见第七条“税费负担”）；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金，在甲方收到乙方支付的定金后，或者甲方已经签字且定金已经由居间方保管的情况下，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则已支付甲方的定金或者由居间方保管的定金不予返还，守约方须支付居间方定金的50%作为居间方的居间报酬，总额不超过总房款的2%，及时结清（见第九条“定金责任”）；乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方违约金，逾期超过20日仍未支付的，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，甲方未按本合同约定期限交付房地产（包括房地产交接及权利转移），应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期20日仍未履行交付义务的，则视为甲方违约，乙方有权单方面解除本合同，甲乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价的20%向守约方支付违约金，守约方须支付居间方总房款的2%作为居间方的居间报酬，及时结清，甲乙双方均要求解除本合同的，则各支付居间方总房款的1%作为居间方的居间报酬，解除合同当日结清（见第十条“违约责任”）；甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，协商不成的，应向该房地产所在地人民法院起诉（见第十四条“争议解决”）等。同日，黄干城、天正公司还共同签署了一份《佣金确认单》，载明黄干城委托天正公司居间购买民同路房屋并已与出售人签订了房地产买卖合同，黄干城应给付天正公司佣金30,000元，同意签合同支付一半，过户付另一半。当日，黄干城给付沈某定金20,000元，并由沈某出具了收款收据。次日，黄干城又给付沈某追加定金30,000元，并由沈某出具了收款收据。同月29日，黄干城、天正公司与沈某签订了一份《解除合同协议》，约定民同路房屋的买卖双方均知悉现因房东家庭内部不想卖自己房屋导致无法继续履行买卖合同，双方均同意解除该合同；出售方同意退还买受方定金50,000元以及房屋违约金50,000元；违约具体赔付按天正地产（合同编号：0005036）买卖居间合同第九条定金责任履行等。嗣后，沈某即按约支付了100,000元，其中75,000元由黄干城收取，25,000元由天正公司收取。当时，黄干城未对天正公司收取25,000元提出异议，但随后认为相关合同约定应属无效，故而致讼。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，黄干城、天正公司与案外人沈某于2016年2月21日签订的《房地产买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。由于该合同的内容已包含了房屋的具体情况、转让价款、付款方式、交易过户、违约责任等房屋买卖合同的主要条款，因此黄干城与沈某之间关于买卖民同路房屋的房屋买卖合同已依法成立。据此，天正公司作为居间人，已促成合同成立，依法取得按约向委托人主张报酬的权利。该合同在履行过程中，黄干城已支付了定金50,000元，但因沈某家庭内部不想出售民同路房屋而致房屋买卖交易不成。针对这一情况，该合同第九条关于“定金责任”的条款已明确约定若出��方违约不卖，则应向买受方双倍返还定金，且守约方须给付居间方定金的50%作为居间方的居间报酬，总额不超过总房款的2%，而从三方签订的《解除合同协议》的内容以及沈某的履行情况来看，应可认定已选择适用了上述定金条款。根据上述定金条款，黄干城作为守约方，应当给付天正公司定金的50%作为居间报酬，计25,000元。此后，沈某交付的钱款中，25,000元已直接由天正公司收取，且金额尚低于黄干城、天正公司签署的《佣金确认单》载明的佣金数额，并无不当，故法院对此予以认可。黄干城当时并未对天正公司收取25,000元提出异议，但随后又以该合同第九条关于“定金责任”的条款无效为由，诉请要求天正公司返还该笔钱款，缺乏相关事实和法律依据，亦有违诚实信用原则，故法院对此不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国��同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十六条第一款之规定，于二○一七年一月二十四日作出判决：驳回黄干城的全部诉讼请求。案件受理费212.50元，由黄干城负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，案外人沈某作为出售方、上诉人黄干城作为买受方、被上诉人天正公司作为居间方签订的《房地产买卖居间合同》内容包含房屋的具体情况、转让价款、付款方式及违约责任等房屋买卖合同的主要条款，故黄干城与沈某之间关于买卖民同路房屋的合同已经成立，天正公司已经居间成功，其有权按照居间合同的约定主张居间报酬。嗣后，因沈某家庭内部不想出卖民同路房屋而导致买卖合同无法继续履行，黄干城、天正公司与沈某签订《解除合同协议》，��定违约具体赔付按买卖居间合同第九条定金责任履行，之后各方当事人按照《解除合同协议》的约定履行完毕，黄干城亦未对天正公司收取25,000元提出异议。现黄干城主张居间合同第九条定金责任条款因违反合同法第四百二十六条强制性规定而无效，但合同法第四百二十六条本身并不属于效力性强制性规定，故黄干城的主张，缺乏依据，本院不予采信。原审判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人黄干城的上诉请求，缺乏事实与法律依据，亦有违诚实信用原则，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人黄干城负担。本判决为终审判决。审　判　长　　金绍奇代理审判员　　潘俊秀审　判　员　　翟从海二〇一七年五月二十四日书　记　员　　周　益附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”