（2017）桂1202民初660号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-09-25
案件名称
韦娇霞与南宁市汉军房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
河池市金城江区人民法院
所属地区
河池市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韦娇霞,南宁市汉军房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款
全文
广西壮族自治区河池市金城江区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1202民初660号原告：韦娇霞，女，壮族，1987年11月8日生，户籍地：广西河池市金城江区。委托诉讼代理人：韦青，广西铁义律师事务所律师。被告：南宁市汉军房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市东葛路62号综合楼八层，组织机构代码：77597590-3。法定代表人：莫汉军，该公司董事长。委托诉讼代理人：韦锋，广西真意律师事务所律师。原告韦娇霞与被告南宁市汉军房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月13日受理后，依法适用简易程序，于2017年4月19日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2014年2月16日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款450980元，支付违约金6764.70元，并按同期银行贷款利率向原告支付利息22683.81（暂计至2017年2月26日，并实际支付至本案生效判决确定的履行期限最后一日止），办证费3500元，契税款6764.70元；3、判令被告向原告支付2016年10月28日后的违约金6875.50元（暂计至2017年3月28日，并实际支付至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2014年2月16日签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发建设的位于河池市城东新区江北东路北面“汉军·龙江帝景”B号楼第12层2单元2-1201号商品房一套。该商品房建筑面积137.51平方米，总价款450980元。原告以按揭方式付款，在签订购房合同时支付首付款200980元，剩余房款250000元办理按揭贷款。该合同同时约定被告应在2016年1月8日前将商品房交付原告使用。被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同。由于被告没有按照合同约定的时间交房，原、被告于2016年9月9日签订了《商品房买卖合同》补充协议，协议约定交房时期推迟至2016年10月28日，被告应赔偿原告逾期违约金，违约金总额为6764.70元。若到期不能交房，被告以同地段同类房屋租金进行违约补偿。被告再次与各业主签订《B、E栋延期交房赔偿协议》约定房屋租金价格为10元/㎡·月，计算方式为房屋建筑面积×10元/㎡·月。自2016年10月28日至今，被告又延期了5个月，原告购买的房子为137.51㎡，赔偿金为6875.50元。合同签订后，原告支付了首付款及其他相关购房费用。2014年5月6日，原告与中国农业银行股份有限公司河池金城江支行签订了《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》，向该行申请购房贷款250000元，该行已依约向被告账户发放了相关款项。至此，原告已完全、适当的履行了自己的义务。被告理应按约定按期交房，但虽经原告多次催告，但被告仍无法履行交房义务，故原告有权解除合同。综上，原告为维护合法权益，特提起诉讼。原告对其主张向法庭提供如下证据：1、《商品房买卖合同》及补充协议复印件，证明原、被告签订购房合同的事实及约定的权利义务，合同约定被告应于2016年1月8日交房，如果超过60天不能交房，原告有权要求解除合同；2、河池市商品房销售备案证明复印件，证明原告所买的商品房已完备销售备案手续；3、销售发票和收款收据复印件，证明原告已向被告支付首付款200980元；4、收据复印件，证明原告已向被告支付办证费3500元；5、税收缴款书复印件，证明原告因买房而支付了税款6764.70元；6、《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》复印件，证明原告因买房而向中国农业银行股份有限公司河池金城江支行贷款250000元；7、委托贷款业务凭证复印件，证明原告所贷的款项250000元已转入被告的账户；8、关于B、E栋《商品房买卖合同》的补充协议复印件，证明原、被告对延期交房进行了补充约定，并约定逾期的各方权利义务；9、还款明细表复印件，证明原告每期还贷的本金与利息，已还至2017年2月；10、《B、E栋延期交房赔偿协议》复印件，证明超过2016年10月28日交房，被告愿以房屋建筑面积×10元/㎡·月作为房租损失进行赔偿。被告辩称，一、被告目前不同意解除本案合同，理由是按照合同法以及相关的司法解释规定，原告应该向被告发出书面的解除合同的通知书，并且要给予被告合理的准备时间，根据司法解释的相关规定，这个时间一般为3个月，所以目前原告还没有依法获得合同的解除权，应该履行完法律义务以后，才能够请求判决解除合同。二、针对原告的诉讼请求，关于退房本金450980元，被告认为应当判决退还给原告首付款200908元，剩余的250000元是按揭贷款，因为按揭贷款涉及到另外的当事人和另外的法律关系，不应当在本案处理。对于原告要求支付违约金6764.70元，以及2016年10月28日之后产生的违约6875.50元，被告认为这两项请求不能成立，没有法律依据，因为在商品房买卖合同中约定，违约金不能超过总房款的0.5%，按照总房款来算，违约金应该是2255元，原告请求的这两项违约金是根据与被告签订的延期交房协议中的约定计算得出，但是这两项协议，已经写得很清楚，只针对放弃退房的客户。三、原告请求按银行同期利率支付利息的问题，被告认为在合同里面已经约定了违约金，就不应当重复请求利息，如果原告认为违约金低于所受到的损失，应当按法律流程，向法庭证明所受到的实际损失。四、对于办证费、税收费，被告目前只是延期交房，未达到不能够交房的程度。所以这两项损失不应当由被告承担。综上所述，请求依法驳回原告部分不合理的诉讼请求。被告为其辩解未提供证据。经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8的真实性无异议，至于上述证据的关联性，即相关费用应否由被告予以赔偿或返还，被告已在答辩时逐一说明；对证据9由法庭予以核实认定；对证据10，因原告并未签字，故不能按照约定的补偿方式来计算违约金。本院对当事人无异议的，与本案有关联性的证据予以认定和采纳；对当事人有异议的，但能反映本案客观事实，与本案有关联性的证据亦予以认定和采纳，与本案无关联性的证据，本院不予采纳。综合全案证据及庭审调查，本院确认以下法律事实：2014年2月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定的主要内容为：“原告向被告购买其开发的、位于河池市金城江区江北东路北面“汉军·龙江帝景”小区B栋2单元XX号房屋一套，建筑面积为137.51平方米，总价款450980元；出卖人应当在2016年1月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力、买受人未按期付款及停水、停电、政府行业停工每日达3小时以上，以及气象部门记录有降雨等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期交房。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期180日之内不追究违约责任；逾期超过180日后，超出部分则出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金，合同继续履行，但违约金总额不超过该商品房总价款的0.5%。”除此，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告于2014年10月24日向被告交纳房屋首付款200980元及办证费3500元，2014年2月25日向河池市金城江区地方税务局缴纳个人房屋买卖契税款6764.70元，2014年5月6日向中国农业银行股份有限公司河池金城江支行贷款250000元用于支付剩余购房款。2016年9月9日，被告（甲方）与原告（乙方）签订“关于B、E栋《商品房买卖合同》的补充协议”，协议主要内容为：“由于供水、供电安装及排洪移除等诸多客观原因，导致甲方无法按期交房。经双方协商，乙方同意将交房时间推迟至2016年10月28日。1、甲方依据2016年1月26日《致B、E栋业主公开信》和《商品房买卖合同》第十二条之约定，同意按购房合同延期交房违约金最高限额3倍赔偿乙方，即赔偿违约金总额＝总房款×0.5%×3，在乙方签订本协议后付清；2、如甲方在所确定的2016年10月28日到期后未能如期交房的，甲乙双方将依据有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金（参照汉军·帝景F栋楼）标准来确定2016年10月28日后的违约补偿金，确定后的违约补偿金在每个月的25日前转账支付；3、若甲方在2016年10月28日内交房的，乙方签订本协议后将自动放弃退房的权利。如甲方超过2016年10月28日不能交房的，乙方有权退房，甲方将按原商品房买卖合同总额退还乙方；4、本协议只适用于同意延期交房的业主，对于不同意延期交房和要求退房的业主不参与签订本协议，不同意延期交房和要求退房的业主具体将按照买卖合同的相关约定执行；5、……。”补充协议签订后，被告未向原告给付违约金，也未在2016年10月28日前交房。截止2017年2月26日，原告已向中国农业银行股份有限公司河池金城江支行归还贷款本金28409.10元、利息22683.81元，未到期本金余额为221590.90元。因被告至今未能向原告交付房屋，双方对退房事宜协商未果引发本案诉讼，原告遂提起本案诉讼。在法庭辩论终结前，案外人中国农业银行股份有限公司河池金城江支行未向本院提出请求作为本案第三人参加诉讼的申请。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。被告未能在合同约定的交房期限内交付符合合同约定的商品房，已属违约，且被告在2016年9月9日与原告签订的“关于B、E栋《商品房买卖合同》的补充协议”中明确承诺如超过2016年10月28日不能交房的，乙方有权退房。原告据此主张解除合同符合双方在补充协议中约定的解除合同的条件，故对原告请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》的诉求，本院予以支持。因涉案商品房至今尚未交付，无需再行交付。关于原告的诉讼请求是否有相应的事实及法律依据的问题。针对原告要求被告返还其购房款450980元、按同期银行贷款利率赔偿利息22683.81元及办证费3500元的诉求问题，由于被告至今未能向原告交付商品房，致使上述合同解除的过错责任在于被告，为此，被告应承担违约责任。基于涉案购房合同的解除，导致银行与购房者之间的按揭贷款合同也必然被迫终止履行，致使购房者必须及时偿付拖欠银行的贷款本金及利息。因此，办证费及归还银行的贷款利息均属原告履行合同实际支出的费用，属于损失的一部分，故被告在向原告返还购房款时应当将上述损失一并赔偿给原告。根据本案证据显示，截止2017年2月26日，原告已按期归还银行正常贷款利息为22683.81元，2017年2月26日之后产生的利息现尚无证据证实原告已按期归还，该部分原告可另行主张。关于原告诉请返还契税款6764.70元的问题，因涉案商品房买卖合同被依法解除，导致商品房买卖标的未能成交，商品房买卖的交易并未实际发生，原告可持生效的法律文书、缴税发票等相关材料到税务机关办理相应的退税手续，需被告协助办理的，被告应当予以协助，若依国家政策、法律或者被告的原因，导致不能退税的，被告才承担相应的赔偿责任，现该损失尚未实际发生，故原告该请求，本院不予支持。关于原告主张按商品房总价款的万分之一计算违约金6764.70元及按照补充协议的约定计算2016年10月28日至2017年3月28日期间违约金6875.50元的诉求应否支付的问题。在本案中，原、被告之间实际上约定以违约金作为被告承担违约责任的方式。而违约金的特点在于，违约金应当在债务不履行时支付，违约金的支付以合同的继续存在为前提条件，违约方在支付违约金之外，还应该继续履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”因此，在本案中，原告可以在主张违约金和解除商品房买卖合同之间进行选择，但不能同时提出两种主张。换言之，主张被告支付违约金，就不能再解除商品房买卖合同；主张解除合同，就不能再主张被告支付违约金。并且，双方于2016年9月9日签订的补充协议中约定违约金只适用于同意延期交房的业主，对于不同意延期交房和要求退房的业主不参与签订本协议，不同意延期交房和要求退房的业主具体将按照商品房买卖合同的相关约定执行。庭审中，原告已明确要求解除涉案的商品房买卖合同，故按照法律规定，对原告在主张解除合同的同时要求给付逾期违约金的请求不予支持。但被告在庭审中自愿在总房款0.5%的基础上向原告给付违约金2255元，系其自由处分诉讼权利的表现，本院予以支持。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”的规定，本案诉讼所涉及的按揭贷款银行的借款合同及担保合同关系，由当事人另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告韦娇霞与被告南宁市汉军房地产开发有限责任公司于2014年2月16日签订的《商品房买卖合同》；二、被告南宁市汉军房地产开发有限责任公司向原告韦娇霞返还购房款450980元、办证费3500元；三、被告南宁市汉军房地产开发有限责任公司向原告韦娇霞支付违约金2255元及赔偿截止2017年2月26日已归还的贷款利息22683.81元；四、驳回原告韦娇霞的其他诉讼请求。案件受理费8764元，适用简易程序审理减半收取4382元（原告已预交），由被告负担4046元，原告承担负担336元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状及副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费8764元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 唐 溪二〇一七年五月二十四日书记员 张泰玮附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、××应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 百度搜索“”