（2016）苏07民终4181号

裁判日期: 2017-05-24

公开日期: 2017-07-28

案件名称

王中亮、王志华与栗思奇、王景玉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省连云港市中级人民法院

所属地区

江苏省连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王中亮,王志华,栗思奇,王景玉

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省连云港市中级人民法院民事判决书（2016）苏07民终4181号上诉人（原审原告）：王中亮，男，1973年1月30日生，汉族，住连云港市连云区。上诉人（原审原告）：王志华，女，1980年5月10日生，汉族，住连云港市连云区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李若梅，江苏田湾（连云）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：栗思奇，男，1946年5月26日生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审被告）：王景玉，女，1949年6月18日生，汉族，住连云港市海州区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：何阳，江苏苍梧律师事务所律师。上诉人王中亮、王志华因与被上诉人栗思奇、王景玉房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2016）苏0703民初2420号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王中亮、王志华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决举证责任分配错误。涉案两间平房及庭院是否系违章建筑，一审判决认为上诉人应举证证明该部分建筑不符合建造时的规定，已被相关部门界定为违法建筑。上诉人认为，应由被上诉人就无证建筑部分按照当时的法律规定办理了批准建设手续承担举证责任。涉案无证房屋是否属违法建筑，可以由法律进行推定，无需相关部门认定。有产权登记部分的房屋在证书上显示房屋建成时间是1987年，无证部分应在1987年之后，根据城市规划建设的法律法规，无证房屋违反了规划法律规定，可以推定系违法建筑。二、一审应对合同效力作出认定，二至六层的业主皆反映两间平房是该幢楼房的公共用地，上诉人必须拆除平房，归还公共用地。涉案平房和庭院侵占了该幢楼房业主的公共用地，是无法通过补办规划手续纠正其房屋的违法性，以此平房和庭院为合同标的买卖合同当属无效。三、本案应适用《合同法》、《城市房地产管理法》，参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，类推适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。损害国家、集体或第三人利益的合同无效，涉案庭院和平房侵占了该幢楼的公共用地，买卖行为无效。未依法登记领取权属证书的不得转让，庭院和平房的转让行为当属无效。江苏省高级人民法院建设工程施工合同纠纷案件的审理指南对违法建筑的内涵作出了明确的定义，违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证规划的内容建设的房屋及建筑物为违法建筑。因此涉案房屋无需相关部门的认定，即可依据法律确认为违法建筑。被上诉人栗思奇、王景玉辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确。1、在双方签订合同时，双方的意思表示明确，上诉人已经对房屋的性质有所了解，对房屋状况包括庭院、平房以及主屋有了清晰的认识，上诉人明知庭院和平房没有产权证书，并且被上诉人所出售的主屋产权面积为73.87平方米，双方仅是对此主屋进行过户，并不包括平房和庭院的产权过户，平房和庭院是作为主屋的附属物。平房、主屋、庭院是一个整体，无法单独进行出售。如果分割出售，平房和庭院将失去利用价值。2、从交易习惯看，此类房屋的买卖合同均是这样履行的，被上诉人并不是将平房以多少钱卖给上诉人，将庭院以多少钱卖给上诉人，主屋、平房、庭院并不是独立出售，因此并不存在无效的情形。3、平房和庭院不论是否取得权属证书，都属于房屋建造者的原始取得，未办理权属证书，不能代表对房屋不拥有所有权。被上诉人将房屋整体进行出售，属于有权处分。平房和庭院有无产权证不是买卖合同生效的必备条件，被上诉人对于自建的房屋和庭院系属于原始取得，拥有合法的占有、使用、收益、处分的权利。4、上诉人对于房屋的情况在合同签订前以及在合同履行过程中均是明知的，上诉人现在反悔，期待取得不合理的利益，违反了诚实信用原则，影响了交易秩序和社会风气。5、通过一审法院对于涉案房屋实地勘察，可以发现一楼的住户都存在自建庭院和平房的情况，且所建的平房和庭院时间长达十几年，并没有相关职能部门要求住户进行拆除，因此上诉人并没有证据证明被上诉人出售的平房和庭院属于违法建筑。综上，请求维持一审判决。王中亮、王志华向一审法院起诉，请求判令：1、栗思奇、王景玉返还王中亮、王志华购房款暂定15万元（最终结合评估结果确定返还数额）并给付利息（利息计算自起诉之日至判决确定之日按同期银行贷款利率计算）2、栗思奇、王景玉承担本案诉讼费及保全费。一审法院查明事实：2016年3月30日，王中亮、王志华与栗思奇、王景玉签订《二手房买卖合同》，约定由栗思奇、王景玉将位于连云港市连云区墟沟西街港中路x号的房产（包括20余平方庭院、20余平方自建二间平房），主屋建筑面积为73.87平方米，卖给王中亮、王志华，房产总价为人民币518000元。该合同签订后，王志华陆续向栗思奇交付了购房款518000元，栗思奇、王景玉将房屋交付给王中亮、王志华，并于2016年4月11日办理了不动产转移登记手续，将涉案房产73.87平方米有不动产登记部分转移登记在王中亮、王志华名下。王中亮、王志华取得该房屋后对房屋进行了装修，想经营饭店使用，后遭到同住楼层楼上各邻居的反对，要求王中亮、王志华拆除庭院及平房。一审法院另查明，该合同签订时王中亮、王志华称是用作给老人住的，也知道该房屋的20余平方庭院和20余平方自建二间平房没有产权证。王中亮、王志华另称栗思奇、王景玉知道其买房屋是想开饭店，栗思奇、王景玉对此予以否认。涉案房屋周围楼房一楼亦同样建造了庭院及平房。本案一审争议焦点为：1、涉案房屋20余平方米的两间平房及20余平方米庭院是否属于违章建筑；2、涉案《二手房买卖合同》的标的是什么；3、涉案《二手房买卖合同》是否部分无效。对此，王中亮、王志华认为：1、涉案房屋20余平方米的两间平房及20余平方米庭院没有产权证，系违反建筑法及相关法律法规规定的违法建筑，该地属同幢楼房诸业主共同所有，王中亮、王志华不得使用。2、涉案合同的标的物包括三部分：（1）、主屋、土地房屋权证第××号建筑面积为73.87平方米的商品房；（2）、20余平方米庭院；（3）、20余平方米两间自建平房。这三部分是在使用上可以独立存在的。3、涉案合同中有产权登记的部分是有效的，其余约定的标的属违法建筑，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，在卖房人起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定为有效。本案中栗思奇、王景玉不能举出对两间平房以及院子的合法的产权手续，参照适用该条规定，应当属于无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，在出租人未取得建设工程规划许可证或者按照建设规划许可证规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。那么举轻以明重，买卖行为也当属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，本案合同部分无效，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第十四条的规定，涉案合同也应属部分无效。栗思奇、王景玉认为，1、涉案房屋周围并非只有栗思奇、王景玉自建的院子和平房，而是所有一楼的住户都存在类似情况。而且自建部分也并非是近期所建，时间间隔已经有十几年。院子和平房也没有妨碍任何人通行，对安全也没有造成影响。王中亮、王志华称平房和院子属于违法建筑，属于业主共同所有，但并没有提供证据证明。如果栗思奇、王景玉的平房和院子属于违建，那么十几年时间，城管和街道并没有要求栗思奇、王景玉进行整改和拆除，因此栗思奇、王景玉的平房和院子并非是违建。2、涉案合同栗思奇、王景玉出售的只是73.87平方米主屋，而平房和庭院只是作为主屋的附属部分，认为三者是不可分割的。3、涉案合同已履行完毕，并完成了过户登记，不存在无效的情形。王中亮、王志华对房屋的情况在合同签订时是明知的，其现在反悔期待取得不合理的利益，违反了诚实信用原则。一审法院认为，关于第一个争议焦点，《中华人民共和国物权法》第三十条规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。合法建造应是指建造时符合当时的规定。关于涉案庭院及二间平房，王中亮、王志华称该部分是什么时候建造的不清楚，栗思奇、王景玉称整个房产是从别人手里买来的，买来的时候就有庭院和二间平房，具体什么时候建造的也不清楚。根据谁主张谁举证的原则，王中亮、王志华如认为该部分建筑系违章建筑，应举证证明该部分在建造时不符合当时的规定。同时，王中亮、王志华认为该部分建筑违反了城乡规划法、建筑法、土地管理法等相关法律规定，是违章建筑，并非是基于栗思奇、王景玉合法的添附行为形成的附属物。但王中亮、王志华并未举证证明该部分建筑因没有规划许可、建设许可或因违法用地所建等原因被相关规划部门、建设部门或土地主管部门等界定为违章建筑。该部分建筑虽无产权登记手续，但是否为违章建筑需由相关法律授权的机关界定，在未被相关机关界定为违章建筑之前，不宜认定为违章建筑。关于第二个争议焦点，一审法院认为，涉案《二手房买卖合同》第一条约定了购买的房产中包括20余平方米庭院、20余平方米自建二间平房，主屋建筑面积为73.87平方米。该合同对于主屋、庭院及平房作出了分开约定，并未约定庭院和平房系主屋的附属物，应视为该三部分均为买卖合同的标的。关于第三个争议焦点，一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条约定出售房屋需取得商品房预售许可证，但该条规定并不适用于本案二手房买卖情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条对租赁合同效力问题进行了规定，本案系买卖合同关系，并非房屋租赁合同，并不能适用该条规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定了共有部分问题，第十四条规定了在行为人占用、处分业主共有部分等情形下权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效等，应予支持。此处的权利人应是指行为人以外的共有部分的权利人。本案中王中亮、王志华与栗思奇、王景玉本身即为处分该部分建筑的行为人，王中亮、王志华在购买该部分房产时对庭院及二间平房没有产权证等情况均明确知悉，《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，故王中亮、王志华不能再作为权利人主张处分行为无效。综上，一审法院对王中亮、王志华所述涉案合同部分无效的主张不予采纳。综上，王中亮、王志华主张涉案《二手房买卖合同》部分无效并无事实和法律依据，一审法院不予采纳，涉案《二手房买卖合同》已履行完毕，对王中亮、王志华主张栗思奇、王景玉返还其购房款暂定15万元（最终结合评估结果确定返还数额）并给付利息的诉求，一审法院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回王中亮、王志华要求栗思奇、王景玉返还其购房款暂定15万元及利息的诉讼请求。案件受理费3300元、保全费1270元，共计4570元，由王中亮、王志华负担（已交纳）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审期间经审理查明：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋买卖合同是以有证部分的房产和无证部分的庭院、平房作为一个整体转让，并且转让价格亦是一个整体，并未对无证部分的庭院、平房单独作价转让。涉案房屋买卖合同已经履行完毕，上诉人对于其购买的房屋的具体状况是明知的，该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示。上诉人主张无证部分的庭院和平房系违法建筑，本院认为，该庭院和平房建造至今，没有证据证明相关的规划、建设、土地等行政主管部门对此予以认定为违法建筑。按照被上诉人陈述，其十几年前购买该房屋时即已存在该庭院和平房，该庭院和平房并非被上诉人建造，其未能提供该部分建筑物的批准建设手续，上诉人主张推定该庭院和平房系违法建筑，该主张没有法律依据，本院对此不予支持。一审判决认定应由上诉人就其该项主张承担举证责任，并无不当。上诉人未能举证证实庭院和平房系违法建筑，对其据此主张该部分合同无效的请求，一审判决不予支持，并无不当，本院对此予以确认。上诉人主张该庭院和平房侵害了公共利益，本院认为，不论该部分土地是否系公共用地，因上诉人不是主张该公共利益的适格主体，一审判决对上诉人该项主张不予采纳，并无不当。上诉人主张依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定“恶意串通，损害国家集体或第三人利益”的合同无效，但本案中并不存在恶意串通的情形，不符合该法律规定的情形。另，上诉人主张的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，均不适用于本案双方当事人之间的纠纷处理。综上，上诉人王中亮、王志华的上诉请求及理由均不能成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人王中亮、王志华负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长　田　勇审判员　乙　斌审判员　万子榕二〇一七年五月二十四日书记员　武　圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。搜索“”