（2017）渝02民终1261号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-07-01
案件名称
重庆市德能房地产开发有限责任公司与赵世玉谭华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第二中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆市德能房地产开发有限责任公司,谭华,赵世玉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝02民终1261号上诉人(原审被告)：重庆市德能房地产开发有限责任公司。法定代表人：曹春林，董事长。委托诉讼代理人：彭远超，重庆博嘉律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：谭华，男，汉族，1965年1月6日出生，住重庆市开县。被上诉人(原审原告)：赵世玉，女，汉族，1965年11月18日出生，住重庆市开县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王可兵，重庆市开县鼎天法律服务所法律工作者。上诉人重庆市德能房地产开发有限责任公司（以下简称德能公司）因与被上诉人谭华、赵世玉房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院(2017)渝0154民初591号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。德能公司上诉请求：1、撤销重庆市开州区人民法院(2017)渝0154民初591号民事判决，改判驳回被上诉人谭华、赵世玉的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、德能公司与谭华、赵世玉签订的是商品房买卖合同，谭华、赵世玉取得房产证后，德能公司的合同义务已经履行完毕；2、按照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条买卖不破租赁的法律规定，谭华、赵世玉变更为租赁合同的出租人，德能公司与承租人侯勇签订的租赁合同对谭华、赵世玉具有约束力，因此，支付租金仍系承租人侯勇的义务。一审判决将德能公司认定为支付租金的主体系认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以纠正。谭华、赵世玉辩称，1、双方签订商品房买卖合同属实，但签订该合同时，德能公司已将房屋出租给案外人侯勇，谭华、赵世玉与侯勇之间不存在租赁合同关系，且谭华、赵世玉和德能公司在买卖合同的附件中约定了租金，因此，德能公司辩称不是支付租金的主体的理由不成立；2、德能公司与案外人侯勇发生的租赁关系与谭华、赵世玉没有关系，德能公司应当按照其与谭华、赵世玉的约定支付租金。一审法院认定事实：2015年9月26日，原告与被告签订商品房买卖合同，双方约定原告购买被告位于开州区文峰街道滨湖东路666号6号裙楼2-654号的商服用房。该合同附件654号商业租金收取金额及租金支付时间表载明2015年11月10日至2015年11月30日期间交纳2015年12月1日至2016年11月30日的租金69000元，2016年11月10日至2016年11月30日期间交纳2016年12月1日至2017年11月30日的租金87000元等内容。该商品房买卖合同签订后，被告从原告应付购房款中扣减55000元折抵租金。2015年12月31日，被告以重庆市德能物业管理有限公司开县分公司的名义向原告转账支付租金69000元。2017年1月10日，被告通过承租人侯勇向原告转账支付租金53500元。另查明，被告与原告签订商品房买卖合同前已将该商服用房出租给他人。原告于2016年3月10日取得该商服用房的不动产权证书（权利人：谭华、赵世玉；共有情况：共同共有；坐落：开州区文峰街道滨湖东路654号）。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力并受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订了商品房买卖合同，原告依法取得不动产权证书，该合同是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，故合同成立并且生效。合同中的654号商业租金收取金额及租金支付时间表系商品房买卖合同附件之一，是该合同的组成部分，附件中关于商业租金收取金额和租金支付时间的约定亦属商品房买卖合同中的内容。签订合同后，被告从原告应付购房款中扣减55000元折抵租金，并于2015年支付租金69000元，证明被告已经实际履行合同义务。按照合同约定，被告应当于2016年11月30日前交纳租金87000元，但是被告迄今为止通过承租人向原告支付租金53500元，尚有租金33500元（87000元－53500元）没有支付给原告，被告应当承担继续履行合同义务的责任。据此，支持原告诉请被告支付房屋租金差额33500元的主张。另外，原告要求被告支付法律服务费的主张没有相关证据佐证，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告重庆市德能房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告谭华、赵世玉房屋租金33500元；二、驳回原告谭华、赵世玉的其他诉讼请求。上列款项如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费638元，减半收取319元，由被告重庆市德能房地产开发有限责任公司负担。二审中双方当事人均无新证据提交，经本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。本院认为，本案争议的焦点在于谭华、赵世玉是否有权请求德能公司按照商品房买卖合同中附件《654号商业租金收取金额及租金支付时间》的约定支付租金。对此焦点分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及《最高人民法院综上所述，德能公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费638元，由上诉人重庆市德能房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 超审 判 员 杨继伟代理审判员 毋向娟二〇一七年五月二十四日书 记 员 章立立 微信公众号“”