（2017）苏1081民初1881号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-08-04
案件名称
南京瑞安物业管理有限公司仪征分公司与杨开玉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
仪征市人民法院
所属地区
仪征市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京瑞安物业管理有限公司仪征分公司,杨开玉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百六十二条
全文
江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1081民初1881号原告：南京瑞安物业管理有限公司仪征分公司，住所地仪征市真州镇仪化长江路以北老宁扬公路以南。负责人：王爱平，该分公司经理。委托代理人：陈明，男，该分公司员工。被告：杨开玉，女，1971年12月22日出生，汉族，住仪征市。委托代理人张敬忠，系被告杨开玉的丈夫。原告南京瑞安物业管理有限公司仪征分公司（以下简称瑞安仪征分公司）与被告杨开玉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员赵宏勇适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈明，被告杨开玉委托代理人张敬忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞安仪征分公司向本院提出诉讼请求：1.被告杨开玉立即给付2010年10月30日至2016年8月15日，物业管理费1482.31元（0.6元/平方米/月÷30天×35.53平方米×2086天），生活垃圾处理费625.8元（9元/月÷30天×2086天），公摊水电费695.26元（10元/月÷30天×2086天），滞纳金是1000元。总计4303.38元。2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告系怡华香缇丽舍小区12幢115室的业主，原、被告于2010年10月31日签订了《仪征怡华·香缇丽舍前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供管理物业服务，被告应向原告交纳物业费、生活垃圾处理费和公摊能耗费等内容。被告欠付的物业费等经原告书面催要仍未交纳，故原告诉至法院请求依法判决。原告向本院提供的证据有:《仪征怡华·香缇丽舍前期物业管理服务协议》（含小区业主临时公约和承诺书）1份、催缴通知书及张贴照片打印件各1份、2015年11月30日仪征市香缇丽舍小区业主委员会（以下简称业主委员会）向业主发出的通知1份、2016年3月17日原告发出的通知1份、2016年6月9日通告1份、2016年6月13日业主委员会出具的证明1份、仪征市香缇丽舍小区第二届业主委员会（以下简称第二届业主委员会）2016年8月16日《关于南京瑞安物业管理有限公司仪征分公司撤离本小区的公告》1份和2016年8月19日通告1份、仪政发［2003］235号文件1份、垃圾处理费票据和收条、江苏华舜实业有限公司出具的证明、公摊能耗计算表、原告工作记录等。被告杨开玉辩称：原告未就物业费等进行催缴，我的房漏水但原告没有尽到维修义务，故我方不同意交纳物业费。其未向本院提供证据。本院依职权调取的证据有：（2014）仪民初字第1942号和（2015）扬民终字第00978号民事判决书各1份、（2015）仪执字第01423号、（2015）苏1081执异字第0005号和（2016）苏10执复41号和执行裁定书各1份、（2016）苏1081民初4583号民事裁定书1份。经审理查明，被告杨开玉系香缇丽舍小区12幢115室的业主，该房屋系商铺，其房屋建筑面积35.53平方米。2009年10月31日，原、被告签订《仪征怡华·香缇丽舍前期物业管理服务协议》一份，约定原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务费原则上按月交纳，按建筑面积计收，标准为0.6元/平方米/月（不含居民生活垃圾处理费）,小区道路及楼道公用照明电费及单元内照明等耗材费用由业主按户分摊，此账目由物业公司每年单独公布。物业管理服务费主要用于物业管理人员工资、公共环境保洁、绿化、公共设备设施的日常养护和公共秩序的维护。业主应按时交纳物业管理服务费和其他相关费用,不按期交纳，自逾期之日起按每日万分之五交纳滞纳金（水、电费滞纳金按本市公用事业部门规定执行）。2016年10月28日，原告将费用催缴通知书张贴于被告门口。另查明，2014年11月4日，业主委员会诉至本院要求确认扬州永泰房地产开发有限公司与南京瑞安物业管理有限公司（以下简称瑞安公司）签订的前期物业管理委托合同已终止等，本院于2015年3月18日作出（2014）仪民初字第1942号民事判决，判决确认瑞安公司与扬州永泰房地产开发有限公司于2010年5月1日签订的前期物业管理委托合同已于2015年1月1日终止等。瑞安公司不服提出上诉，扬州市中级人民法院于2015年7月29日作出（2015）扬民终字第00978号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2015年9月7日，业主委员会申请本院强制执行（2014）仪民初字第1942号民事判决。瑞安仪征分公司提出执行异议，本院于2016年4月29日作出（2015）苏1081执异字第0005号执行裁定，驳回其执行异议。瑞安分公司不服申请复议，扬州市中级人民法院于2016年9月26日作出（2016）苏10执复41号执行裁定，驳回其执行复议请求，维持原执行裁定书。2016年11月18日原告诉至本院要求被告支付物业费等费用，本院于2016年11月30日作出裁定，该案以撤诉处理。再查明，2015年11月30日，业主委员会向业主发出通知一份，其中内容有“……老物业既然还没有撤出小区，本小区目前的正常服务应当仍然由物业提供，暖气维修也不例外，应仍由南京瑞安物业公司仪征分公司维修”。2016年6月13日，业主委员会出具证明一份，主要内容为证明原告2015年1月1日至2016年6月13日对怡华香缇丽舍进行了实际服务，该期间费用由原告收取。2016年8月16日，第二届业主委员会向业主发出《关于南京瑞安物业管理有限公司仪征分公司撤离本小区的公告》一份，主要内容为第二届业主委员会通知原告于2016年8月15日撤离怡华香缇丽舍小区，结束对该小区的物业管理工作，从2016年8月16日起，业主停止向原告交纳该日以后的各项物业管理费用等。2016年8月19日，第二届业主委员会向业主发出通告一份，主要内容为原告于2016年8月15日停业怡华香缇丽舍小区物业服务，物业费交到2016年8月16日以后的业主到原告处退还物业管理费用。以上事实，有原告提供的前期物业管理服务协议、催缴通知书、照片和业主委员会通知、当事人当庭认可一致的陈述以及本院调取的法律文书等证据予以证实。本院认为，原告虽系南京瑞安物业管理有限公司的分公司，但其已取得营业执照，有一定的组织机构和财产，属于民事诉讼法规定的其他组织，是本案适格原告。原、被告双方签订的《仪征怡华·香缇丽舍前期物业管理服务协议》对双方具有法律约束力，双方应按约履行各自的义务。原告主张被告欠付物业费用的起始时间及相关费用原告已进行书面催交，本院予以认定。关于2015年1月1日至2016年8月15日原、被告之间是否存在物业服务合同关系的问题，本院作出的（2014）仪民初字第1942号民事判决已确认瑞安公司与扬州永泰房地产开发有限公司签订的前期物业管理委托合同已于2015年1月1日终止，但首届和第二届业主委员会曾多次发出的通知等可以证实上述期间原告提供了物业服务，包括被告在内的业主已接受物业服务，业主委员会亦表明原告可收取2016年8月15日之前的物业费用，因此本院可以认定2015年1月1日至2016年8月15日原、被告之间存在物业服务合同关系。关于原告主张的物业费，本院认为，原告与香缇丽舍小区业主之间存在多起物业服务合同纠纷诉讼，综合本院对该小区同类型案件审理了解的情况，多位主业较为一致陈述原告的物业管理服务存在不到位和不及时的情况，本院认定原告的物业管理服务存有一定的瑕疵。前期物业管理委托合同经本院判决确认于2015年1月1日结束的情况下，原告作为瑞安公司下属分公司理应协助向业主委员会进行移交并退出小区，但原告拒绝移交，拖延其退出小区的时间，造成了原告与业主之间矛盾的加剧及新物业服务企业无法及时入驻。综上考虑，本院对原告主张的物业费酌情判减。原告为主张其代为支出的生活垃圾处理费和公摊能耗费而提供的证据，部分系非正规票据，部分系原告自行整理制作表格，且原告在其提供物业服务期间未按合同约定进行每年单独公布，原告未提供充分证据证实其已支出的金额亦未证实其与业主之间存在以其主张的标准计算的习惯，且被告不予认可，但这两项费用原告确有一定的支出，否定该费用的存在不符合生活常识，也违背常理，且合同予以了约定，故本院酌情予以认定。原告主张的滞纳金，本院认为，原告提供的物业服务存有一定的瑕疵且未及时退出小区，被告认为不应支持原告滞纳金诉求的意见，本院予以采纳。物业服务费用系物业服务企业维持生存和提供服务的资金来源，物业服务存有瑕疵，业主理应采取合适的方式处理，业主以此为由拒绝交纳服务费用并不能解决矛盾反而会导致小区物业管理服务质量的下降，形成恶性循环，损害大多数业主的权利。被告提出从2013年开始未缴纳物业费，但未提供任何证据，故本院对该意见不予采纳。综上，本院考虑上述因素以及该小区同类型案件的审理情况，本院酌情判定被告应向原告支付2010年10月30日至2016年8月15日，物业管理费物业费、生活垃圾处理费和公摊能耗费共计1482.31元（0.6元/平方米/月÷30天×35.53平方米×2086天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：被告杨开玉于本判决生效之日起十日内给付原告南京瑞安物业管理有限公司仪征分公司2010年10月30日至2016年8月15日的物业费、生活垃圾处理费和公摊能耗费共计1482.31元；驳回原告南京瑞安物业管理有限公司仪征分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告杨开玉负担；此款原告已垫付，由被告于本判决生效之日起10日内给付原告。本判决为终审判决。审判员 赵宏勇二〇一七年五月二十四日书记员 包莉莎 来源：百度“”