（2016）浙0683民初8017号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-07-01
案件名称
秦龙与杨岳永、何伯娟宅基地使用权纠纷一审民事判决书
法院
嵊州市人民法院
所属地区
嵊州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
秦龙,杨岳永,何伯娟,石灿英,杨某,石君良,刘小燕,陈尧芹,石某,杨岳君
案由
宅基地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款，第六十一条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百五十三条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0683民初8017号原告：秦龙，男，1965年1月28日出生，汉族，住嵊州市。委托诉讼代理人：高红刚，浙江越光律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶成凯，浙江越光律师事务所律师。被告：杨岳永，男，1977年3月15日出生，汉族，住嵊州市。被告：何伯娟，女，1950年10月19日出生，汉族，住嵊州市。被告：石灿英，女，1981年2月23日出生，汉族，住嵊州市。被告：杨某，男，2001年12月26日出生，汉族，住嵊州市。被告：石君良，男，1976年11月6日出生，汉族，住嵊州市。被告：刘小燕，女，1972年10月2日出生，汉族，住嵊州市。被告：陈尧芹，女，1956年3月19日出生，汉族，住嵊州市。被告：石某，男，2003年4月3日出生，汉族，住嵊州市。被告：杨岳君，男，1973年12月21日出生，汉族，住嵊州市。九被告之共同委托诉讼代理人：娄夏雨，浙江三惟律师事务所律师。原告秦龙与被告杨岳永、何伯娟、石灿英、杨某、石君良、刘小燕、陈尧芹、石某、杨岳君宅基地使用权纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月14日、2017年2月23日二次公开开庭进行了审理，第一次庭审中，原告秦龙之委托诉讼代理人高红刚、陶成凯，被告杨岳君及九被告之共同委托诉讼代理人娄夏雨到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告秦龙之委托诉讼代理人高红刚，被告杨岳君及九被告之共同委托诉讼代理人娄夏雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦龙向本院提出诉讼请求：1.确认《绝卖房屋契约》无效，被告返还原告土地购房款33.80万元；2.被告赔偿原告各项损失1600400元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年6月17日，被告石君良、杨岳君出面将何伯娟、陈尧芹各占60㎡宅基地作价33.80万元出卖给原告秦龙，并签订了《绝卖房屋契约》一份，协议签订后原告将33.80万元转让款交付石君良、杨岳君。后原告在宅基地上建造四层半房屋并进行了装饰装修。2016年9月，嵊州市三江街道隔水村地块因嵊州市城中村改造工程，原告建造的房屋被依法征收。在征收过程中，被告石君良、杨岳永将被告所建的房屋确权在自身名下，以此多获得了拆迁补偿款1600400元。原告认为，原告非被告所在村村民，其与被告之间签订的《绝卖房屋契约》应属无效，被告理应返还原告土地转让款33.80万元并赔偿原告相应的损失，原告的损失计算依据为被告实际从嵊州市城镇房屋拆迁有限公司多获得的拆迁安置补偿款，即：安置面积折算金额912000元、搬迁补助费3600元、确权面积大于安置面积部分120㎡×房屋评估重置价最高值1225元×2＝294000元、住房证载剩余土地面积40㎡×2500元/㎡×2＝200000元、争先签约奖励费108000元、按时签约奖励费36000元、按时搬迁奖励费36000元、其余款项10800元，合计1600400元。被告杨岳永、何伯娟、石灿英、杨某、石君良、刘小燕、陈尧芹、石某、杨岳君共同辩称，1.对原告关于“《绝卖房屋契约》系无效”的陈述无异议，但被告无需返还原告33.80万元；2.被告杨某、石某非《绝卖房屋契约》的当事人，其被告主体资格不应成立；3.本案原告主张的1600400元系被告从嵊州市城镇房屋拆迁有限公司处获取的拆迁安置补偿款，非原告的损失，且原告至今未提交相应的证据证明其实际造成的损失。综上，被告除认可《绝卖房屋契约》无效外，请求法院驳回原告其余的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对相应的证据，本院认定如下：1.原告向本院提交《绝卖房屋契约》一份、凭据一份，证人吴某的证人证言一份，证明契约虽载明双方之间系房屋买卖，但实际被告仅向原告交付面积为120㎡的宅基地，并由原告向被告交付33.80万元的土地转让款的事实。被告质证认为，对二份书面证据的真实性无异议，被告虽然仅向原告收取33.80万元的土地转让款，交付时亦仅为宅基地，但《绝卖房屋契约》载明“房屋绝卖价为捌拾万元整”并由杨岳君、石君良出具凭据收到房屋款捌拾万元整的原因在于当时双方约定扣除33.80万元的宅基地转让款外，剩余款项作为房屋造价，由被告委托原告自行建造房屋，故被告认为双方之间应为房屋买卖行为，而非宅基地使用权转让行为；对证人证言，证人吴某与原告之间关系较为密切，其关于“原、被告之间关于宅基地、房屋买卖之间的约定”的陈述系虚假陈述，交易过程中实际情形应以被告的陈述为准，故证人证言不能达到原告的证明目的。本院认证认为，《绝卖房屋契约》及凭据虽阐述“被告将坐落于嵊州市三江街道合新村的建筑面积为120㎡的房屋以捌拾万元整的价格受让给原告，被告杨岳君、石君良于2009年6月17日向原告秦龙出具凭据收到房屋款项捌拾万元整”，但根据原、被告当庭陈述，原、被告签订契约时，被告仅交付原告面积为120㎡的宅基地，原告实际支付的转让款为33.80万元，涉案房屋由原告秦龙自行建造；另证人吴某系双方交易行为的见证人，其关于双方系宅基地使用权交易而非房屋买卖的陈述应属事实；综上，本院认定双方之间仅涉及宅基地使用权转让，而非房屋买卖，据此本案案由应为宅基地使用权纠纷。2.原告向本院提交嵊州市城镇房屋拆迁有限公司分别与杨岳永、石君良签订的《城中村改造房屋征收补偿安置协议书》各一份、嵊州市城中村改造房屋征收补偿安置确权表各一份，证明原、被告签订的《绝卖房屋契约》中的涉案土地及地上建筑物被确权在杨岳永户、石君良户的事实。被告经质证对其真实性无异议，但认为该证据系被告与嵊州市城镇房屋拆迁有限公司之间的关系，与本案无关联性。本院认证认为，上述证据经被告质证对其真实性无异议，本院将其作为本案有效证据予以收集；结合双方当庭陈述，可以证明原、被告之间交易的宅基地及原告秦龙建造的房屋分别被确权在杨岳永户、石君良户的事实，其中杨岳永户的确权建筑面积为540㎡（含秦龙建造的房屋面积180㎡），石君良户的确权建筑面积为540㎡（含秦龙建造的房屋面积180㎡）。3.原告向本院提交合同编号为2009年第（L-048）号《商品房买卖合同》一份、《房地产买卖契约》一份，证明：1.2009年8月6日，坐落于嵊州市××小区××单元××室的房屋单价为3064元/㎡；2014年1月13日，坐落于嵊州市××小区××单元××室的房屋单价为9225元。其中嵊州市丽湖小区与本案所涉土地及房屋的坐落位置较为接近。被告质证认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷，而非商品房买卖合同纠纷，故原告提交的上述证据与本案无关联性。本院认证认为，上述证据尚不能完全体现同时期地块的土地及房屋价值，对其证明力本院不予认定。另查明：1.原告秦龙系嵊州市金庭镇山坑村集体经济组织成员，九被告系嵊州市三江街道合新村（三板桥自然村）集体经济组织成员；2.《绝卖房屋契约》中无被告石某、杨某等人签字；3.《绝卖房屋契约》中除被告杨岳永、何伯娟、石灿英、石君良、刘小燕、陈尧芹、杨岳君签字外，尚有石志正、张燕明二人签字，庭审中原告自愿放弃向石志正、张燕明二人主张权利；4.庭审中，杨岳永、何伯娟、石灿英、石君良、刘小燕、陈尧芹、杨岳君陈述如法院要求被告赔偿原告相应的损失，同意在赔偿范围内共同承担赔偿责任。本院认为，原、被告之间的宅基地使用权转让行为虽是双方当事人真实意思表示，但有违法律和国家政策的有关规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。被告杨岳永、何伯娟、石灿英、石君良、刘小燕、陈尧芹、杨岳君将本集体经济组织所有的农村宅基地转让给非同一集体经济组织成员，违反了法律及国家政策的有关规定，该转让行为应为无效。民事行为被确认为无效的，当事人因该行为取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案宅基地转让行为因违反法律的强制性规定而无效，故被告杨岳永、何伯娟、石灿英、石君良、刘小燕、陈尧芹、杨岳君应将转让款33.80万元返还原告。在处理该类纠纷案件中，要贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，运用缔约过失责任以避免当事人的利益失衡。从双方缔约过程来看，双方当事人均知道或者应当知道农村宅基地使用权的转让属于我国法律禁止流转范围，仍然达成转让交易行为，应当认定双方均有过错，应当各自承担与其过错程度相应的民事责任。就本案原告主张的损失赔偿，应当全面考虑，涉案土地、房屋作为特定物、固定物，具有长期性，相较于金钱，人对土地、房屋的依赖程度会随着时间的推移而上升，现双方于2009年6月进行宅基地使用权转让交易行为，距土地、房屋被国家依法征收已达6年之久，转让行为被认定无效，必然产生土地信赖利益损失，结合被告因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及原告因当前土地、房屋的实际水平和原买卖价格的差异所造成的损失等，根据嵊州当地城中村房屋征收补偿安置政策及其关于搬迁补助费、临时安置费的规定，综合考虑双方当事人的诚实信用及过错程度，本院酌定被告赔偿原告损失合计350000元。根据《绝卖房屋契约》载明的事实，被告石某、杨某并非转让行为的相对方，故对原告要求石某、杨某承担相应的赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。另原告自愿放弃向石志正、张燕明主张损失权利，被告杨岳永、何伯娟、石灿英、石君良、刘小燕、陈尧芹、杨岳君同意共同赔偿原告秦龙的损失，系各方当事人对权利的自行处分，本院依法予以准许。另本案原告未主张涉案房屋及装潢、附属物价值的处分，本院暂不予处理。综上，对原告合理部分的诉讼请求，本院依法予以支持；不合理部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认秦龙与杨岳永、何伯娟、石灿英、石君良、刘小燕、陈尧芹、杨岳君于2009年6月17日签订的《绝卖房屋契约》无效；二杨岳永、何伯娟、石灿英、石君良、刘小燕、陈尧芹、杨岳君返还秦龙宅基地使用权转让款338000元；三、杨岳永、何伯娟、石灿英、石君良、刘小燕、陈尧芹、杨岳君共同赔偿秦龙350000元；上述（二）（三）项款项均限于本判决发生法律效力之日起二十日内付清；四、驳回秦龙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19204元，减半收取计9602元，保全申请费4520元，合计14122元，由原告秦龙负担8500元，被告杨岳永、何伯娟、石灿英、石君良、刘小燕、陈尧芹、杨岳君负担5622元（限于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 相泽波二〇一七年五月二十四日书记员 朱秀丽 来自：