（2017）京01民终3159号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-06-30
案件名称
刘艳华等与房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘艳华,王建荣,杨燕
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终3159号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘艳华，女，1982年10月23日出生。委托诉讼代理人：林永霖，男，北京市海淀区曙光街道世纪城晴雪园社区居民委员会推荐。上诉人（原审被告、反诉原告）：王建荣，男，1978年11月29日出生。委托诉讼代理人：丁俊燕(王建荣之妻)。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨燕，女，1972年12月11日出生。王建荣、杨燕共同的委托诉讼代理人：ＸＸ珍，北京德恒律师事务所律师。上诉人刘艳华、上诉人王建荣、杨燕因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初20205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘艳华上诉请求：请求变更原审判决第三项为：王建荣、杨燕承担迟延交付车位的连带违约责任，向刘艳华支付违约金或赔偿金（择其高者），违约金按每日250元（500000*0.05%=250）计算，赔偿金按每月1200元计算，违约金和赔偿金计算的起止时间均为取得房产证之日至判决确定之日；判令王建荣、杨燕承担本案全部诉讼费用。事实与理由：双方明确约定车位应与房屋同时过户，王建荣、杨燕拒不交付车位构成违约，应适用《房屋买卖合同》关于违约责任的条款。王建荣、杨燕将涉案车位租赁给他人，损害了刘艳华对该车位的收益权，应支付赔偿金。王建荣、杨燕针对刘艳华的上诉请求辩称：不同意刘艳华的上诉请求。王建荣、杨燕上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判驳回刘艳华的一审全部诉讼请求；2、请求判决刘艳华向王建荣、杨燕支付违约金每日5500元（按照1100万元乘以合同约定的利率0.5‰，从2016年7月24日起计算至2016年11月9日）；3、判决刘艳华依法返还10万元物业交接保证金和户籍迁出保证金以及相应的违约金；4、本案的诉讼费用由刘艳华承担。事实与理由：刘艳华存在逾期付款的违约行为，我方无需证明逾期付款是否存在实际损失，原审判决驳回我方关于违约金的诉讼请求，属于认定事实和适用法律错误。原审判决认为刘艳华支付的3.76万元是保证金而非借款，属于认定事实错误。刘艳华应支付我方10万元的物业交接保证金和户籍迁出保证金，并承担迟延支付违约金。我方不交接车位是因为刘艳华未依约支付房款尾款。我方有实际损失，至少应按银行同期贷款利率计算。刘艳华针对王建荣、杨燕的上诉请求辩称：不同意王建荣、杨燕的上诉请求和理由。按照《补充协议》支付流程规定，我方没有迟延支付。关于尾款，我还差6.24万元未付，是保证金。王建荣、杨燕不办理车位过户违约，我方也有实际损失。刘艳华向一审法院起诉请求：1、确认《车位买卖协议》和《补充协议》合法有效；2、继续履行《车位买卖协议》和《补充协议》，将晴波园C112号车位使用权变更至刘艳华名下，刘艳华支付剩余买房款6.24万元；3、杨燕与王建荣承担连带责任，向刘艳华支付违约金，违约金为每日250元（500000*0.5‰=250），计算周期为取得房产证之日至判决确定之日；4、杨燕与王建荣承担连带责任，向刘艳华支付赔偿金，赔偿金为每月1200元，计算周期为取得房产证之日至判决确定之日；5、诉讼费用由王建荣与杨燕共同承担。王建荣、杨燕向一审法院反诉请求：1、刘艳华向我方支付违约金每日5500元，按照1100万元乘以合同要求的利率0.5‰，从2016年7月24日起至2016年11月9日；2、刘艳华依法返还10万元物业交接保证金和户籍迁出保证金；3、由刘艳华承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：杨燕于2015年10月16日经北京市国立公证处公证，委托王建荣全权办理其所有的15F房屋的出售事宜，具体包括：签订买卖合同、办理买卖过户登记手续、交纳相关税费杂费、领取售房款及协助买方办理贷款等一切相关事宜。受托人在代理权限内签署的有关文件，杨燕均予承认。委托期限为2013年10月16日起至2015年1月31日止。2015年1月29日，刘艳华（买受人）与杨燕（出卖人）、王建荣（杨燕之代理人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）及《附件二》，约定杨燕以人民币壹仟壹佰万元整（￥11000000.00）的价格将15F房屋出售给刘艳华。《附件二》载明：“……第二条付款方式1、定金：买受人支付定金（不高于成交价格的20%）人民币壹佰万元整（￥1000000.00）。该笔定金作为购房款的一部分，具体支付时间为：签订本附件当日支付人民币贰万元整（￥20000.00）；剩余人民币玖拾捌万元整（￥980000.00）于2015年2月3日前（含当日）支付……3、物业交接保证金：出卖人同意将购房款人民币伍万元整（￥50000.00）作为物业交接保证金，于物业交接完毕后当日支付。4、户籍迁出保证金：出卖人确认该房屋的户籍登记情况为有户籍登记，出卖人应于本合同签订之日起90日内迁出。出卖人同意将购房款人民币伍万元整（￥50000.00）作为户籍迁出保证金，于房屋内原有户籍（若有）迁出后当日支付出卖人。户籍迁出前产生的责任由出卖人承担。第七条违约责任：买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。”同日，双方签订《补充协议》约定：“……2、买卖双方约定于2015年4月30日前（含当日）办理交税过户手续。3、该房屋成交价格为人民币壹仟壹佰万元整（￥11000000.00），另该房屋附带晴波园地下车位一个，车位号为：C112，此车位出卖人按照人民币伍拾万元整（￥500000.00）转让给买受人，此笔费用由买卖双方在过户手续同时办理车位交接时自行交接，与居间方无关”。2015年1月30日，刘艳华（乙方）与杨燕（甲方）、王建荣（经办人）签订《车位买卖协议》，载明：“经甲乙双方协商同意，乙方以人民币伍拾万元购买属于甲方的晴波园地下车库C区112车位壹个”。2015年3月26日，杨燕经北京市国立公证处公证，再次委托王建荣全权办理15F房屋的出售事宜，代理权限：到相关房管局查阅与该房/地产相关的一切档案资料，办理出售房屋的相关手续、房源核验以及注销手续、网上签约、面签及注销等手续、房产交税、产权过户等相关手续、国有土地证过户手续、收取15F号房屋全部售房款、银行卡收款及转账业务，房产水、电、供暖、物业、管道天然气、有线电视、固定电话等过户手续，协助买房人办理银行贷款申请、放贷及签署相关文件、领取相关资料、抵押登记等相关手续。受托人在代理权限内签署的有关文件，杨燕均予承认。委托期限为2015年3月26日起至2015年9月30日止。截至2015年8月12日，刘艳华共向王建荣支付1143.76万元，双方于2015年7月16日去办理房屋过户，现15F房屋登记在刘艳华名下。后杨燕将其户口从15F房屋所在地迁出。另经查，诉争车位无产权证。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.刘艳华提供2015年4月1日《补充协议》一份，载明：“……3、合同执行期间，买受人向出卖人支付资金流程为：签约支付定金100万（已支付，包含50万车位款），2015年4月8日前（含当日）支付100万首付款，面签后支付代缴税款62万，过户前买受人向建委资金监管账户存入180万，出卖人向资金账户存入150万，共同构成资金监管所需330万监管资金”。王建荣、杨燕对该《补充协议》不予认可，但未提交相反证据予以反驳；2.王建荣、杨燕提供录音及书面证人证言证明刘艳华向王建荣支付的1143.76万元中有3.76万元属于归还借款，并非房款，故刘艳华尚欠房款10万元未付，也因为刘艳华拒不支付此10万元，无奈下王建荣才暂停办理涉案车位过户。刘艳华对此不予认可。其表示不存在借款问题，1143.76万元均为房款。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方当事人均认可于2015年1月30日签订的《车位买卖协议》合法有效，也同意按照《车位买卖协议》继续履行，对此法院不持异议。就车位款支付情况，杨燕、王建荣虽不认可于2015年4月1日签署的《补充协议》的真实性，但未提交相反的证据反驳，对此法院无法采信，法院确认《补充协议》的真实有效，根据此《补充协议》记载，刘艳华已经将车位款按期足额支付，则王建荣、杨燕理应按约定将晴波园地下车库C区112车位使用权变更至刘艳华名下。而王建荣、杨燕抗辩时称刘艳华未支付的款项也仅是户籍迁出保证金及物业交接保证金，与车位无关，故二人以刘艳华未支付剩余购房款为由拒不交接车位，无事实及法律依据，法院无法支持。就刘艳华主张的车位迟延交付违约金及赔偿金一节，考虑双方签署的一系列文件中均未对车位延迟交付的违约责任问题做出约定，则刘艳华依据《买卖合同》及《附件二》要求王建荣、杨燕支付违约责任，无合同依据，法院无法支持。就杨燕、王建荣反诉要求刘艳华支付的10万元保证金，刘艳华主张已支付其中的3.76万元，杨燕、王建荣虽表示此3.76万元是归还借款并非保证金部分，但未提供证据证明，法院对杨燕、王建荣此说法无法采信。剩余的保证金6.24万元，刘艳华同意支付，法院对此不持异议。就杨燕、王建荣要求刘艳华支付违约金一节，杨燕、王建荣表示因刘艳华每期支付房款都有逾期的情况，故统一按照总房款为基数计算逾期付款违约金，庭审中，杨燕、王建荣对刘艳华逾期付款的情况未提供任何证据证明，也未提供任何证据证明其有实际经济损失，同时综合考虑合同的履行情况，法院对杨燕、王建荣的此项反诉请求无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认刘艳华与杨燕、王建荣于二Ｏ一五年一月二十九日签订的《补充协议》及于二Ｏ一五年一月三十签订的《车位买卖协议》合法有效；二、刘艳华于判决生效后七日内支付杨燕户籍迁出保证金、物业交接保证金共计六万二千四百元，杨燕、王建荣于判决生效后七日内将杨燕名下晴波园地下车库C区一一二车位使用权变更至刘艳华名下；三、驳回刘艳华的其他诉讼请求；四、驳回杨燕、王建荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方于2015年1月30日签订的《车位买卖协议》及2015年4月1日签署的《补充协议》合法有效，双方应依约履行合同义务。关于车位款的支付情况，根据上述《补充协议》记载，刘艳华已经将车位款按期足额支付，则王建荣、杨燕理应按约定将晴波园地下车库C区112车位使用权变更至刘艳华名下。王建荣、杨燕在一审抗辩时称刘艳华未支付的款项也仅是户籍迁出保证金及物业交接保证金，与车位款无关，故王建荣、杨燕以刘艳华未支付剩余购房款为由拒不交接车位，无事实及法律依据，本院不予支持。就刘艳华主张的车位迟延交付违约金及赔偿金一节，考虑双方签署的一系列文件中均未对车位延迟交付的违约责任问题做出约定，刘艳华要求王建荣、杨燕支付违约金及赔偿金，无合同依据，本院不予支持。杨燕、王建荣反诉要求刘艳华支付10万元保证金，刘艳华则主张其已支付其中的3.76万元，杨燕、王建荣虽表示此3.76万元是刘艳华归还的借款并非保证金，但未提供证据证明，故本院不予采信。剩余的保证金6.24万元，刘艳华同意支付，本院不持异议。杨燕、王建荣要求刘艳华支付违约金，但对刘艳华逾期付款未提供证据证明，也未提供证据证明其有实际经济损失，原审法院综合考虑合同的履行情况，对杨燕、王建荣关于违约金的反诉请求不予支持，并无不当。综上所述，刘艳华、王建荣、杨燕的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4252元，由刘艳华负担2126元（已交纳），由王建荣、杨燕负担2126元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王茂刚审判员 王爱红审判员 赵 蕾二〇一七年五月二十四日书记员 李 想 来自