（2017）鲁01民终2154号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-06-06
案件名称
济南东拓置业有限公司与陈咏建商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南东拓置业有限公司,陈咏建
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终2154号上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦承龙，山东豪才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈咏建，男，1962年7月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李孝刚，山东平正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：许志超，山东平正大律师事务所律师。上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）因与被上诉人陈咏建商品房预售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东拓置业上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审未考虑陈咏建系团购客户，在购房时已享受优惠、现在涉案房屋增值巨大的事实，而判决东拓置业承担巨额违约金，显失公平。二、车位作为房屋的附属设施，不具有独立产权和所有权，仅具备使用权，若东拓置业的违约行为导致陈咏建遭受损失，东拓置业应承担的赔偿责任应通过法院给予整体性处理，而无需单独对逾期交付车位承担违约责任。三、即使东拓置业存在违约行为，一审违约金计算期间错误。1.东拓置业于2013年12月29日电话通知办理房屋交接手续，但由于陈咏建怠于行使自己的权利，一直拖延至2014年3月19日才办理房屋及车位交接手续。因此，即使东拓置业存在违约行为，违约期间也应为2013年5月31日至2013年12月28日，共计211天，而非一审认定的2013年5月31日至2014年3月19日。2.东拓置业于2014年8月19日为该涉案楼房办理房产大证，并于当天电话通知陈咏建办理房屋产权证。因此，即使东拓置业存在逾期办证违约行为，违约期间应为2014年2月24日至2014年8月19日的176天，而非一审认定的2014年2月24日至2014年11月10日的259天。另外，即使是东拓置业逾期办证，但并未给陈咏建造成损失。四、东拓置业电话通知陈咏建交房，不违反合同约定。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条明确约定:任何用电话或传真发出的每一通知或书信，发出当日为送达日，该内容已经将《商品房买卖合同》第十一条关于书面通知买受人办理交付手续的约定予以变更。因此，东拓置业电话通知并没有违反合同约定。另外，在取得“综合验收备案证明”后，以最短的时间通知买受人交房，以此减轻逾期交房的责任，符合常理;东拓置业主张电话通知，虽然没有书面证据加以佐证，但并不违反常理。东拓置业补充上诉称，东拓置业不存在逾期办证的违约行为。东拓置业应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记的材料备案并书面通知买受人。根据合同约定，东拓置业最晚通知办证的时间应当为2014年12月14日。陈咏建认可东拓置业在2014年11月10日通知其办证，东拓置业已经在约定的最晚办证通知时间之前向其下发通知，已经履行了合同约定的办证义务，不存在逾期办证的违约行为。陈咏建辩称，一、针对东拓置业提出陈咏建系团购客户，在购房时已享受优惠且房屋增值巨大，故不愿承担违约责任的意见，陈咏建不予认可。房屋买卖合同系双方真实意思表示，且房地产交易系市场行为，东拓置业作为从事房地产交易的专业公司，可以确定其在交易时已经预留足够的企业利润并进行充分的违约风险评估。再者，房屋是否增值与是否应承担违约责任不属于同一问题。双方在合同中约定的逾期交房违约金计算标准为按照已付房款为基数，按照每日万分之一的标准计付违约金，一审通过鉴定对同等地段房屋租金进行了评估，并据此认定2013年、2014年度租金，然后按照租金标准计付违约金。虽上述租金标准与双方约定相去甚远，但陈咏建考虑本案涉及业主较多，亦不愿增加东拓置业的负担和人民法院案件数量，对此数额予以了认可。然东拓置业既不能提出相反证据，又不认可该明显较低的违约金数额，有违诚实守信原则。二、东拓置业提出车位系附属设施，故不应承担违约金的说法明显与事实和法律不符。因为陈咏建没买车位，一审也没认定东拓置业承担车位违约金。三、东拓置业认为逾期交房与逾期办证的计算期间错误，与事实不符。1.关于逾期交房。东拓置业提出2013年12月29日电话通知办理房屋交接手续，该说法明显与事实不符，双方在房屋交接单上的日期为2014年3月19日，东拓置业应对自己的主张负举证责任。2.关于逾期办证。东拓置业在上诉状中称2014年8月19日已完成办证义务，事实上在陈咏建的多次催促下，最终是在2014年11月10日办理。对合同是否履行发生争议的，应当由具有履行义务的一方进行举证。因此，东拓置业对己方提出的2014年8月19日完成办证义务的说法负举证责任。四、东拓置业提出电话通知交房及办证不违反合同约定的说法，陈咏建不予认可。陈咏建作为房屋买受人，在接到通知后均是第一时间前往东拓置业办理交接手续。房产交易对陈咏建整个家庭来说并非儿戏，怎能因为区区数万元违约金而放弃交房，这明显不符合常理。此外，一审判决有笔误一处，为判决第三项“被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈咏建逾期办理房屋所有权证的违约金15514.36元（以599010元为基数，按日万分之一，计算自2014年2月24日至2014年3月19日止）”。此处的计算数额，记付日期259日均正确，计算日期应为2014年2月24日至2014年11月10日（2014年3月19日为房屋交付日期）。此处笔误在收到判决后已向一审法院提出，因对方上诉故请求判决时予以留意。陈咏建向一审法院起诉请求：1.东拓置业支付逾期交房违约金52473.28元（以已交付总房款599010元为基数，按照合同约定的每日万分之三的标准，自合同约定的交房日期2013年5月30日起算至实际交房日期2014年3月19日）；2.东拓置业支付逾期办理产权登记违约金共计人民币15514.36元（以已交付的总房款599010元为基数，按照合同约定的每日万分之一的标准，自约定的应办理日期2014年2月24日起暂算至实际逾期办理日期2014年11月10日）；3.本案的诉讼费由东拓置业承担。一审法院认定事实：2011年4月22日，陈咏建（买受人）与东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定由陈咏建购买东拓置业开发的涉案房屋一套，该商品房的建筑面积为138.83平方米，储藏室建筑面积为8.23平方米，房屋总价款为581698元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人按照买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。此外，双方还就房屋的计价与价款、面积的确认及面积差异的处理、买受人逾期付款的违约责任、设计变更、交接物业服务等方面进行了约定。合同签订后，陈咏建依约支付了全部购房款。2014年3月19日，双方签订了《房产移交结算书》，确定该房屋建筑面积为139平方米，储藏室建筑面积为8.3平方米，房屋总价款为599010元。陈咏建认可东拓置业已于2014年11月10日通知其办理房产证，且其已经办理完毕。由于东拓置业逾期交房，致使包括陈咏建在内的诸多该小区业主向一审法院提起诉讼，要求东拓置业按照合同约定向其支付预期交房违约金，但东拓置业主张合同中约定的违约金过高，要求对陈咏建的实际损失进行鉴定。一审法院通过本院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涉案小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司于2015年8月31日作出鲁裕丰评字（2015）第059号涉案小区房屋租金项目资产评估报告书。该评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。陈咏建对该鉴定报告的真实性没有异议，但是认为与本案无关，也没有提交因东拓置业因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失的相关证据。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，陈咏建按照约定合同向东拓置业支付了购房款，东拓置业亦应按照合同约定于2013年5月30日前将涉案房屋交付于陈咏建。但东拓置业于2014年3月19日才将该涉案房屋交付给陈咏建，且未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。根据双方在合同中的约定，陈咏建主张东拓置业支付逾期交房违约金、逾期办理房产证违约金的诉讼请求，事实清楚。陈咏建主张东拓置业应当按照合同约定支付违约金，但东拓置业认为合同中约定的违约金过高，根据法律规定约定的违约金不得超过实际损失的30%，故请求法院予以调整。一审法院通过本院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涉案小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估，评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。该鉴定机构具有相关鉴定资质，鉴定程序合法，且陈咏建未就东拓置业的违约事实给其造成的实际损失提供证据证明，故一审法院对该鉴定意见予以采信。一审法院参照上述鉴定意见，本着公平公正原则，酌情确定东拓置业逾期交房行为给陈咏建造成的实际损失为2013年日租金为0.38元/平方米；2014年日租金为0.40元/平方米。一审法院依据该标准，依法按照130%支持陈咏建主张的逾期交房（含储藏室）的违约金。对于逾期办理房屋所有权证的违约金，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，一审法院支持以已付房款599010元为基数，按日万分之一计算自2014年2月24日至2014年11月10日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告陈咏建自2013年5月31日至2013年12月31日期间的逾期交房违约金15644.73元[（139平方米+8.3平方米）×0.38元/平方米/天×215天×130%）]；二、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告陈咏建自2014年1月1日至2014年3月19日期间的逾期交房违约金5974.49元[（139平方米+8.3平方米）×0.40元/平方米/天×78天×130%）]；三、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告陈咏建逾期办理房屋所有权证的违约金15514.36元（以599010元为基数，按日万分之一，计算自2014年2月24日至2014年3月19日止）；四、驳回原告陈咏建的其他诉讼请求。如果被告济南东拓置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1504元，由原告陈咏建负担684元，由被告济南东拓置业有限公司负担820元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于东拓置业逾期交房期间，东拓置业主张已经电话通知陈咏建交房，应当以电话通知的时间作为逾期交房期间止期。但是东拓置业未举证证明其电话通知交房的事实，在陈咏建不予认可的情况下，本院难以采信。一审判决依据双方签署《房产移交结算书》的日期确定东拓置业逾期交房期间止期并无不当，本院予以确认。关于东拓置业主张逾期交房违约金数额过高的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”若东拓置业认为违约金数额过高，其应当举证证明该违约金过分高于因逾期交房给陈咏建造成的实际损失。现东拓置业未举证证明该事实，其主张陈咏建系团购客户亦不能证明该事实，其该项主张无事实依据，本院不予采信。鉴于陈咏建未购买车位使用权，东拓置业关于车位不具有独立产权，其无需单独对逾期交付车位承担违约责任的主张，本院不予采信。关于东拓置业是否承担逾期办证违约责任的问题，本院认为，双方订立的《商品房买卖合同》第十五条约定，东拓置业应当在涉案房屋交付后270日内，将办理权属登记需由东拓置业提供的资料报产权登记机关备案并书面通知陈咏建向房管部门申请办理房屋所有权证。现涉案房屋系于2014年3月19日交付陈咏建，东拓置业于2014年11月10日通知陈咏建办理房产证，未超出涉案房屋交付后的270日，东拓置业不存在逾期办证的违约行为。陈咏建主张《商品房买卖合同》第八条约定东拓置业应当在2013年5月30日前向其交付涉案房屋，应当以该日期后的270日作为计算东拓置业逾期办证期间的始期，本院认为，无论从《商品房买卖合同》约定的内容还是商品房买卖交易习惯来看，房地产开发企业向买受人交付商品房、双方共同办理商品房所有权转移登记手续具有履行顺序，一般先由房地产开发企业向买受人交付商品房，然后再由双方共同办理商品房所有权转移登记手续。所以房地产开发企业与买受人在商品房买卖合同中约定在商品房交付日期后一段期间内办理所有权转移登记手续中的商品房交付日期，系指商品房实际交付日期，并非商品房买卖合同约定的拟交付日期。因此，陈咏建的该主张无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，东拓置业的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第732号民事判决第一项、第二项；二、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第732号民事判决第三项、第四项和诉讼费负担项；三、驳回被上诉人陈咏建的其他诉讼请求。一审案件受理费1504元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担478元，由被上诉人陈咏建负担1026元；二审案件受理费1504元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担478元，由被上诉人陈咏建负担1026元。本判决为终审判决。审 判 长 王德强审 判 员 施 红代理审判员 唐鸣亮二〇一七年五月二十四日书 记 员 刘 翔 来源：百度搜索“”