（2017）粤1322民初535号

裁判日期: 2017-05-24

公开日期: 2017-08-31

案件名称

惠州保利龙胜房地产开发有限公司与惠州市左邻右里商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

博罗县人民法院

所属地区

博罗县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

惠州保利龙胜房地产开发有限公司,惠州市左邻右里商贸有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条，第一百一十一条，第一百一十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省博罗县人民法院民事判决书（2017）粤1322民初535号原告：惠州保利龙胜房地产开发有限公司，住所地：博罗县罗阳镇九村居委会上头塘居民小组高坑地段-保利.山水城商铺79号。法定代表人：曹晓明，董事长。委托代理人：丁南，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托代理人：郭小燕，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。被告：惠州市左邻右里商贸有限公司，住所地：惠州市桥东东平长湖苑第9栋第1层商场。法定代表人：檀致远，总经理。委托代理人：ＸＸ为，广东方正联合律师事务所律师。原告惠州保利龙胜房地产开发有限公司诉被告惠州市左邻右里商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁南、被告的委托代理人ＸＸ为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州保利龙胜房地产开发有限公司诉称，2011年7月5日，原告与被告签署了《保利山水城商铺租赁合同》（简称“合同”），合同约定原告将位于惠州市XXX路的XXX号的商铺负一层范围（简称“租赁商铺”）出租给被告使用，租赁商铺建筑面积1040平方米，租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日。租期内，原告承诺被告免租期，并给予被告一定数额的补贴费。被告保证在保利山水城内开设形象、硬件、服务一流的高档超市，并提供基本设备，按照合同约定支付租金、物业管理费以及水电费等。2012年4月29日，被告超市开业，但被告并未按照合同约定为租赁商铺配备合格的设施、设备，且未支付租金、物业管理费以及租赁商铺的水费、电费及其他费用。2015年4月8日，原告致函于被告要求其整改，但被告法定代表人檀致远签收函件后并未完成相应整改。此后，原告多次要求被告履行合同内容，但被告一直未有任何改善且租赁期间多次擅自停业且于2016年1月起至今处于持续停业状态。被告已存在违约且未与原告协商一致的情形下，于2016年8月4日单方向原告发出了《解除租赁合同报告》。2016年9月7日，原告向被告发出《律师函》，要求被告于2016年10月1日前向原告履行相关义务，但截至起诉之日被告仍未履行。综上，原告认为，原告与被告签订的合同，符合法律规定，双方应依约履行。被告在超市开业后，至今未按照合同约定支付租金、物业管理费以及水电费等相关费用；以及未按照合同约定为租赁商铺配备合格的设施、设备并擅自停业，已违反合同相关约定，被告应承担相应法律责任。现原告特向法院起诉，请求：一、判令解除原告与被告于2011年7月5日签订的《保利山水城商铺租赁合同》；二、判令被告向原告支付拖欠的租金114400元（自2016年1月1日开始计算，暂计至2016年11月17日，最终计至租赁合同解除之日）；三、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费72800元（自2014年1月1日开始计算，暂计至2016年11月17日，最终计至租赁合同解除之日）；四、判令被告向原告支付拖欠的水费、电费及其他费用12357.78元；五、本案诉讼费、律师费、保全费及其他诉讼有关费用由被告承担。原告为其主张向本院提交如下证据：1、《保利山水城商铺租赁合同》，证明原告将位于惠州市XXXX的保利山水城内XX号商铺负一层范围出租给被告，被告应当履行按时支付租金、物业管理费、水费、电费等义务。2、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明原告出租给被告的商铺已竣工验收合格。3、《关于超市费用的函》，证明被告已经于2012年4月29日开业经营。4、保利山水城缴费通知单，证明被告拖欠原告水电费及其他费用12357.78元。5、关于装修不达标要求整改的书面函件，证明被告超市的装修未达到合同约定之标准，原告要求被告在约定时间予以整改。6、《解除合同报告》，证明被告单方向原告要求解除合同。7、原告委托律师出具的《律师函》及其邮寄凭证，证明原告要求被告履行法律规定及合同约定义务。8、《关于物业收费的说明》、《商品房屋产权权属证明书》。被告惠州市左邻右里商贸有限公司辩称，一、双方于2016年8月4日就解除租赁合同相关事宜已经达成协议，租赁合同实际上于2016年8月4日已经解除。二、根据合同第五条的约定，原告交付商铺的日期应该是2011年10月1日，但原告实际上于2012年4月才交付使用，因此，合同约定的免租期以及补贴期应该顺延，租金起算日期也不是2016年1月1日。三、原告起诉的物业管理费及水电费是被告与物业管理公司和电力公司之间的法律纠纷，不应在本案主张。四、原告主张的律师费没有依据。被告对其辩称未向本院提供证据佐证。本院查明的事实根据上述证据，本院经审理查明，2011年7月5日，原告与被告惠州市左邻右里商贸有限公司签订《保利山水城商铺租赁合同》，合同中与本案有关的内容主要包括：1、原告将位于惠州市XXX路的保利山水城内XX号商铺负一层出租给被告使用，该商铺负一层建筑面积为1040平方米。2、租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日；装修期从2011年10月1日至2011年12月31日；开业日为2012年1月1日。3、本合同内被告享有两年的补贴期和两年的免租期，其中补贴款项，需由被告提供发票后，原告按月予以支付。（1）自2012年1月1日至2012年12月31日，原告补贴被告21800元/月，并免除被告场地租赁费用和物业管理费用；（2）自2013年1月1日至2013年12月31日，原告补贴被告11800元，并免除被告场地租赁费用和物业管理费用；（3）自2014年1月1日至2015年12月31日，原告免除被告场地租赁费用，但被告需缴纳物业管理费用2元/平方米/月。4、租金：按建筑面积计算。（1）自2016年1月1日至2018年12月31日，租金单价10元/平方米/月（月租金：10400元/月）；自2019年1月1日至2021年12月31日，租金单价12元/平方米/月（月租金：12480元/月）。5、物业管理费：以建筑面积计算，2元/平方米/月，计2080元/月。6、被告使用物业产生的水、电、燃气费按当地有关部门指导价收取，用量按独立电表量+5%总分表管网耗电量计算。7、当月的租金、管理费和上月的商铺水费、电费、燃气费及其他费用，被告须于每月10日前汇往原告账户。8、场地交付日暂定2011年10月1日。如因原告的原因延迟，被告同意顺延，但最迟不能超过2012年4月1日，否则被告有权解除本合同。具体的租赁物交付时间以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准。合同还约定其他事项。被告开设于涉案商铺内的生活超市于2012年4月20日开始试营业，同年4月29日正式开业。2016年8月4日，被告向原告发出《解除合同报告》，内容为：由于公司经营不善以及市场外部不景气等因素，经双方协商，决定解除双方签订的经营租赁合同，解除合同后，我方所投入设备可由我方自行清场或由贵司处置，所缴纳的租赁押金由贵司抵扣相关费用。2016年9月2日，原告委托北京市君泽君（深圳）律师事务所向被告发出《律师函》，催告被告支付拖欠的租金、物业管理费及水电费等费用、支付拖欠上述款项的滞纳金、支付因违约而应承担的损失赔偿金等。因双方未能解决纠纷，原告遂诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审中，被告陈述涉案商铺至今仍由其占有使用，且从未支付过租金。本院对本案的裁判及理由本院认为，原、被告双方于2011年7月5日签订的《保利山水城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。对于原告的诉讼请求，结合原、被告双方提供的证据及庭审诉辩意见，本院具体分析如下：一、关于解除双方于2011年7月5日签订的《保利山水城商铺租赁合同》的问题。被告于2016年8月4日向原告发出《解除合同报告》，表明其因经营不善及市场不景气等因素要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，被告该行为已明确表明其不履行主要债务，原告可以行使合同解除权。原告于2017年1月19日向本院提起诉讼，请求与被告解除租赁合同关系，故本院确认原、被告双方于2011年7月5日签订的《保利山水城商铺租赁合同》于2017年1月19日解除。被告辩称双方于2016年8月4日就解除租赁合同相关事宜已经达成协议，租赁合同实际上于2016年8月4日已经解除，因被告发出的《解除合同报告》仅有被告一方盖章确认，且原告对此不予认可，并于2016年9月2日发出《律师函》催告被告履行相关义务，故对被告该项辩称，证据不足，本院不予采信。二、关于支付租金的问题。原、被告双方在合同中约定自2012年1月1日至2015年12月31日为免租期，自2016年1月1日至2018年12月31日每月租金10400元。原告主张被告从2016年1月1日起拖欠租金至今，被告辩称原告交付商铺日期推迟，合同约定的免租期以及补贴期应当顺延，故租金起算日期不是2016年1月1日，但被告对其辩称并未提供证据予以证明，且合同中亦未有相关约定。双方实际上从2012年1月1日起开始承租涉案租赁物，被告承认其没有交付过租金，故本院认定从2016年1月1日截至原告起诉日即2017年1月19日，被告共拖欠原告租金131387元（10400元/月×12个月+10400元/月÷30天×19天）。三、关于支付物业管理费的问题。原、被告双方在合同中约定自2012年1月1日至2013年12月31日免除被告物业管理费，自2014年1月1日起被告须支付物业管理费每月2080元，被告须每月10日前汇往原告账户。原告主张被告支付从2014年1月1日起拖欠的物业管理费，有事实和法律依据，本院予以支持，本院认定从2014年1月1日至原告起诉日即2017年1月19日，被告共拖欠原告物业管理费76197元（2080元/月×36个月+2080元/月÷30天×19天）。四、关于支付水费、电费及其他费用的问题。原、被告双方在合同中约定被告使用物业产生的水、电、燃气费按当地有关部门指导价收取，用量按独立电表量+5%总分表管网耗电量计算，还约定上月的商铺水费、电费、燃气费及其他费用，被告须于每月10日前汇往原告账户。原告主张被告支付拖欠的水费、电费12357.78元，并提供保利山水城缴费通知单予以佐证，故该项诉请，理据充分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本院判决如下：一、确认原告惠州保利龙胜房地产开发有限公司与被告惠州市左邻右里商贸有限公司于2011年7月5日签订的《保利山水城商铺租赁合同》于2017年1月19日解除；二、被告惠州市左邻右里商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付2016年1月1日至2017年1月19日期间的租金131387元给原告惠州保利龙胜房地产开发有限公司。三、被告惠州市左邻右里商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付2014年1月1日至2017年1月19日期间的物业管理费76197元给原告惠州保利龙胜房地产开发有限公司。四、被告惠州市左邻右里商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付拖欠的水费、电费12357.78元给原告惠州保利龙胜房地产开发有限公司。五、驳回原告惠州保利龙胜房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2146元（原告已预交），由被告惠州市左邻右里商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员　钟翔能二〇一七年五月二十四日法官助理　罗雨晴书记员　林瑞菁搜索“”