（2017）冀07民终994号

裁判日期: 2017-05-24

公开日期: 2017-11-16

案件名称

高进祥、张献军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省张家口市中级人民法院

所属地区

河北省张家口市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

高进祥,张献军,赤城县妇

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河北省张家口市中级人民法院民事判决书（2017）冀07民终994号上诉人（原审原告）：高进祥，男，1957年4月7日出生，汉族，农民，现住赤城县。上诉人（原审原告）：张献军，男，1959年10月9日出生，汉族，农民，住赤城县。二被上诉人委托诉讼代理人：濮天顺，张家口君安法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：赤城县妇女联合会，住所地赤城县赤城镇府安东街2号。法定代表人：荣宪华，该社团主席。委托诉讼代理人：王国良，河北郭建新律师事务所律师。上诉人高进祥、张献军因与被上诉人赤城县妇女联合会房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省赤城县人民法院（2016）冀0732民初956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高进祥、张献军及委托诉讼代理人濮天顺、被上诉人赤城县妇女联合会的委托诉讼代理人王国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高进祥、张献军上诉请求：撤销河北省赤城县人民法院（2016）冀0732民初956号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、被上诉人出租的房屋不是自己的，不是适格的出租人。被上诉人出租给我们的房子和院统称叫“宏育儿童活动中心”。该活动中心，是被上诉人与赤城镇宏达村委会合作开办的。村委会出房屋和场地，被上诉人负责项目投资。现在，双方的合作期限己经届满，房屋和场地应退回村委会。二、被上诉人出租房屋的原因，是因自己履行不了与宏达村委会合建“儿童中心”的义务，以出租的形式为其寻找投资人。被上诉人在与村委会合建“儿童活动中心”协议中，义务是:“边建设、边经营，边扩建”。可是，在合同履行中被上诉人筹不到资金，“儿童中心”合作协议即将破产。于是，被上诉人便以出租“活动中心”的形式，向社会给自己寻找投资人。被上诉人在同我们签出租房屋合同时，出示了他们的合建“活动中心”协议，以及他们在合同当中的义务。向我们言明：今后有能力扩建你们就租，否则另租他人。我们承诺有能力扩建。合同履行中，我们分期、分批逐年扩建房屋，达到了被上诉人的目的。三、我们有证据证明，扩建房屋经被上诉人同意。1、我们向法庭提交了，被上诉人同村委会签订的合建“宏育儿童中心”协议。证明：被上诉人在该合同中义务是：“边建设、边经营，边扩建”。所以，被上诉人将房租给我们后，我们在租期逐年扩建房屋，符合被上诉人的合同义务，也达到了被上诉人寻找投资人的目的。2、我们还向法庭提交了在合建“活动中心”合同中签字的村主任书面证词。证明：我们在租期内扩建房屋，村委会知道，县妇联知道认可，没人干涉。对扩建的房屋今后怎么作价处理，双方没有约明。鉴于以上情况，如果不经被上诉人明确同意，我们绝不会盲目投资，逐年借钱给被上诉人扩建这么多房。所以，一审不支持我们的诉求，认定事实显然错误。赤城县妇女联合会辩称，一、一审法院认定事实正确，上诉人要求答辩人负担租赁期内扩建房屋的造价费用没有任何依据。在10年租赁期内，上诉人在院内又盖了坐东朝西面临公路门面房10间，正房12间，简易房5间，这些再建房屋是在上诉人没有征得答辩人同意的情况下建造的，建成以后上诉人又私自将再建的房屋出租给别人，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条和第二百二十四条之规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此上诉人要求答辩人承担房屋租赁期内扩建房屋的造价费用是没有任何法律依据的。上诉人在租赁的院落内擅自建造房屋的行为违反了租赁合同第四条的约定，上诉人已经违约。在一审中上诉人未能提供证据证明其在增建房屋时征得了被上诉人的同意。一审中，上诉人向法庭提供了宏达村村委会原村主任张彦军的书面证言，因证人未出庭，不符合证据形式要件。同时，宏达村原村主任不能代表被上诉人赤城县妇联的意见，因为租赁合同的双方是本案二上诉人与被上诉人，合同具有相对性。二、一审法院判决公平公正合法，没有损害上诉人的合法权利，答辩人没有给上诉人造成任何损失。赤城县的房屋租赁市场价格是很高的，多年来二上诉人将建设的房屋对外出租盈利，已经取得了很高的经济收益，不存在任何损失。三、二上诉人在租赁被上诉人的土地上新建房屋无任何建设主管部门的审批手续，属于违章建筑，违章建筑不受法律保护。故原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。高进祥、张献军向一审法院起诉请求：要求被告负担租期内扩建房屋造价606000元。一审法院认定事实：2004年11月13日，原告高进祥、张献军与被告赤城县妇女联合会签订房屋租赁合同，由二原告承租原告经营的赤城县妇女儿童活动中心房屋，租期为十年，当时原有正房14间，位于大门口的门道房15间。在租赁期间内，二原告在租赁的院内新盖门面房10间，正房12间，简易房5间，并将上述新建房屋对外租赁经营。2015年赤城县人民法院（2015）赤民初字第220号民事判决书判令高进祥、张献军把租赁赤城县妇女联合会的赤城县妇女儿童活动中心房屋腾清退出，将房屋及土地使用权证一并交付赤城县妇女联合会。高进祥、张献军不服，以请求二审法院对扩建房屋的造价费用作出判决为由上诉至张家口市中级人民法院。张家口市中级人民法院于2015年11月11日作出（2015）张商终字第551号民事判决书作出驳回上诉、维持原判的判决。2016年8月19日，二原告诉请被告负担期内新建房屋造价606000元。河北四合百成资产评估有限公司对赤城县原妇女儿童活动中心租期内新建房屋进行价格评估，评估价值为605700元。一审法院认为，二原告与赤城县妇女联合会签订的房屋租赁合同中，未对新建房屋事项进行约定，二原告也未能提交证据证实其新建房屋是经过赤城县妇女联合会同意。该新建的房屋均没有建设主管部门的批准，且二原告将新建房屋对外出租并获得利益，未提交证据证实二原告的实际损失，故二原告的诉讼请求因证据不足，不予支持。判决：驳回原告高进祥、张献军的诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人高进祥、张献军与被上诉人赤城县妇女联合会签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该租赁合同合法有效，双方形成了房屋租赁合同关系，作为合同的签订方被上诉人依据租赁合同依法请求上诉人返还房屋，属于本案适格的出租人。本案诉争的房屋，系高进祥、张献军在租赁门面房期间未取得相关合法建设手续而擅自扩建形成的房屋。上诉人主张扩建房屋得到被上诉人同意，但没有提交充分证据证明且被上诉人不予认可，其应当承担举证不能的法律后果。依据法律规定，承租人未经出租人同意，对租赁物改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。案涉租赁合同届满后，经生效判决上诉人将房屋及土地使用权证一并交付被上诉人。上诉人主张由被上诉人承担租赁期间扩建房屋造价606000元于法无据，且在租赁期间将该房屋对外租赁经营已经获利，故对其上诉请求本院不予支持。综上所述，高进祥、张献军的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9680元，由上诉人高进祥、张献军负担。本判决为终审判决。审　判　长　　马瑞云代理审判员　　闫　格代理审判员　　宋凯阳二〇一七年五月二十四日书　记　员　　孙斯敏搜索“”