（2017）闽0623民初1661号

裁判日期: 2017-05-24

公开日期: 2017-06-30

案件名称

磐基（漳浦）地产投资有限公司与陈小红;林某;林铁炉;林亏商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

漳浦县人民法院

所属地区

漳浦县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

磐基（漳浦）地产投资有限公司,陈小红,林某,林铁炉,林亏

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国继承法》：第十三条第一款，第三十三条第一款

全文

福建省漳浦县人民法院民 事 判 决 书（2017)闽0623民初1661号原告（反诉被告）：磐基（漳浦）地产投资有限公司,住所地漳浦县绥安镇西湖小区****号。统一社会信用代码：913506237775075135。法定代表人：侯志奋，总经理。委托诉讼代理人：吴小燕，女，公司员工。委托诉讼代理人：吴强，男，公司员工。被告（反诉原告）：陈小红，女,1984年12月10日出生,汉族,住漳浦县。委托诉讼代理人：何漳钦，漳浦县绥安法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：林某,女,2011年1月18日出生,汉族,住漳浦县。法定代理人：陈小红（林某母亲）,女,1984年12月10日出生,汉族,住漳浦县旧镇镇浯江村后埔边**号。被告（反诉原告）：林铁炉,男,1959年4月10日出生,汉族,住漳浦县。委托诉讼代理人：林良生（林铁炉儿子），男，1986年2月22日出生，住漳浦县。被告（反诉原告）：林亏,女,1958年11月15日出生,汉族,住漳浦县。委托诉讼代理人：林良生（林亏儿子），男，1986年2月22日出生，住漳浦县。原告（反诉被告）磐基（漳浦）地产投资有限公司与被告（反诉原告）陈小红、林某、林铁炉、林亏商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告磐基（漳浦）地产投资有限公司委托诉讼代理人吴小燕、吴强，被告陈小红（林某的法定代理人）及其委托诉讼代理人何漳钦，被告林铁炉、林亏的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。磐基（漳浦）地产投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除磐基（漳浦）地产投资有限公司与林良荣签订的编号为35062308000301146的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及双方向漳浦县住房保障与房地产管理局申请的《商品房买卖合同网上登记备案证明书》；2.陈小红、林某、林铁炉、林亏承担因其违约导致原告已经承担的各项税赋共计：110239.88元[其中：营业及附加税37083.75元（合同总价的5.5%），印花税337.13元（合同总价的0.05%），土地增值税39106.5元（合同总价的5.8%），所得税26970元（合同总价的4%）；个税6742.5（合同总价的1%）];3.陈小红、林某、林铁炉、林亏承担的违约金16850元（累计逾期应付款337000元X5%=16850元）。事实与理由：2014年2月22日，磐基（漳浦）地产投资有限公司与林良荣签订编号为35062308000301146《商品房买卖合同》，约定由磐基（漳浦）地产投资有限公司向林良荣出让漳浦县绥安镇龙湖西路小区磐基花开富贵13幢D1-02号店铺，购买总价款为674250元，签订合同当日应付清首付款为337250元，余款337000元由林良荣在合同签订后7日内向银行申请贷款并支付给原告。林良荣虽然依约交付了337250元的首付款，但迟迟未向银行申请贷款并支付余款337000元。磐基（漳浦）地产投资有限公司于2017年3月6日发函要求林良荣支付剩余房款或办理完银行按揭，但林良荣一直没有回复，林良荣的违约行为已经导致合同及其补充协议的根本目的无法实现。按合同约定，磐基（漳浦）地产投资有限公司有权解除合同、补充协议及备案证明书，并请求陈小红、林某、林铁炉、林亏支付累计应付款的5%违约金16850元（337000元X5%=16850元）及各项税赋110239.88元。陈小红、林某辩称，一、2014年2月22日，被告陈小红的配偶林良荣与原告有签订址在漳浦县绥安镇龙湖西路小区磐基花开富贵13幢D1-02号商品房的预购商品房买卖合同，交首付款叁拾叁万柒仟贰佰伍拾元正，余额准备以按揭方式支付（337000元）。后由于被告陈小红的配偶林良荣于2014年9月11日不幸猝死，银行不同意贷款，按揭支付没有办成，原告也是知情的。从2014年9月11日后至今，这期间被告陈小红从来没有收到原告的公司信函。陈小红同意解除，但要求退还首付款337250元。二、磐基（漳浦）地产投资有限公司要求陈小红连带各项税赋计110239.88元，陈小红不同意。理由：首先，陈小红的配偶林良荣已经逝世，属不可抗力，因不可抗力不能履行合同的，应部分或全部免除责任；其次，陈小红的配偶林良荣签订的是预购商品房合同，商品房买卖并未完全成交，有关的税收征收对象项目并未完成；再次，营业税及附加税、所得税、个税应是磐基（漳浦）地产投资有限公司一方的税赋，陈小红及其配偶林良荣并不是纳税人，磐基（漳浦）地产投资有限公司应与税务部门交涉，不应要求陈小红承担责任。林铁炉、林亏辩称，其意见与陈小红一致。陈小红、林某向本院提出反诉诉讼请求：判决磐基（漳浦）地产投资有限公司退还林良荣已交缴的首付款337250元。事实与理由：2014年2月22日，陈小红丈夫林良荣与磐基（漳浦）地产投资有限公司签订了址在漳浦县绥安镇龙湖西路小区磐基、花开富贵13幢D1-02号商品房的预购商品房买卖合同，交了首付款337250元。并约定余额款以按揭方式交付（337000元）。后由于林良荣于2014年9月11日不幸猝死，银行不同意贷款，按揭支付没有完成，现被磐基（漳浦）地产投资有限公司要求解除购销合同，陈小红、林某同意，但已付的首付款337250元，磐基（漳浦）地产投资有限公司应如数返还。林铁炉、林亏向本院提出反诉诉讼请求：请求磐基（漳浦）地产投资有限公司退还林良荣已交缴的首付款337250元，并确定林铁炉、林铁炉享受的份额。事实和理由：与陈小红反诉的事实和理由同。磐基（漳浦）地产投资有限公司辩称，同意退还陈小红等人首付款337250元，但应扣除其应承担的违约金16850元（337000元X5%=16850元）和各项税赋110239.88元。当事人围绕各自的主张向本院提交了证据，磐基（漳浦）地产投资有限公司提交了《商品房网上备案证明书》、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、房产、土地使用权属转移涉税证明及发票、联系函及其EMS底单、林良荣身份证复印件；陈小红提交了《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、销售发票、死亡医学证明书。本院组织当事人进行了质证并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年2月22日，林良荣与磐基（漳浦）地产投资有限公司签订编号为35062308000301146《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，向磐基（漳浦）地产投资有限公司购买址在漳浦县绥安镇龙湖西路小区磐基花开富贵13幢D1-02号店铺一间，总价款为674250元，约定签订合同当日应付清首付款为337250元，余款337000元在合同签订后7日内向银行申请贷款支付；逾期付款超过60日，经书面催告7日内仍未支付，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%支付违约金等。合同签订后，林良荣依约交付了337250元的首付款，双方双方向漳浦县住房保障与房地产管理局申请办理了《商品房买卖合同网上登记备案证明书》。在办理银行按揭贷款过程中，林良荣于2014年9月11日不幸猝死，银行不同意贷款。林良荣死亡后，陈小红、林某、林铁炉、林亏未继续履行合同，本案讼争合同价款至今仍有337000元未支付。磐基（漳浦）地产投资有限公司于2017年3月6日发函给林良荣亲属，要求支付剩余房款或办理完银行按揭未果。陈小红系林良荣妻子，林某系林良荣与陈小红的女儿，林铁炉系林良荣父亲，林亏系林良荣的母亲。林良荣与磐基（漳浦）地产投资有限公司签订《商品房买卖合同》及支付首付款337250元，在与陈小红夫妻存续期间。本院认为，合法的买卖合同关系应受法律保护。磐基（漳浦）地产投资有限公司与林良荣于2014年2月22日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方当事人应按照合同约定履行义务。协议签订后，林良荣依照协议约定向磐基（漳浦）地产投资有限公司支付首付款337250元，尚余337000元房款至今未支付。虽然林良荣在办理按揭过程中死亡，属不可抗力，但在林良荣死后，作为第一顺序继承人的配偶、子女、父母即陈小红、林某、林铁炉、林亏在继承林良荣财产权利的同时，有义务承担林良荣生前所负的相应债务。陈小红、林某、林铁炉、林亏没有履行支付林良荣生前应付的购房款义务，违反合同约定，经催告仍未履行，磐基（漳浦）地产投资有限公司依据合同约定，请求解除与林良荣签订的合同并按约定累计应付款5%支付违约金，本院予以支持。但登记备案属行政管理职能，不宜由本院直接判决解除，故请求解除《商品房买卖合同网上登记备案证明书》，本院不予支持，磐基（漳浦）地产投资有限公司可在合同解除后向相关备案部门申请撤回备案。磐基（漳浦）地产投资有限公司向国家缴交的相关税款，是其应承担的纳税义务，如存在征收不当，可以要求征收部门更正，磐基（漳浦）地产投资有限公司将缴纳的税款转嫁给买受人承担，没有依据，且买卖合同解除，买卖目的没有实现，买卖关系没有成就，不应产生相关税费，故磐基（漳浦）地产投资有限公司请求陈小红、林某、林铁炉、林亏支付税款110239.88元，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故陈小红、林某、林铁炉、林亏反诉请求磐基（漳浦）地产投资有限公司返还已付购房款337250元，有事实和法律依据，予以支持。林铁炉、林亏要求依法确定其应享受份额，为明确陈小红、林某、林铁炉、林亏各人享有权利，避免产生争议，本案予以一并确定。林良荣签订合同和支付购房款均发生在与陈小红夫妻存续期间，购房款应认定为夫妻共同财产，一半为陈小红所有，另一半为林良荣的遗产，由第一顺序继承人继承，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等，即陈小红、林某、林铁炉、林亏按法定继承，各享受林良荣遗产四分之一的份额。即已付购房款各人份额为陈小红5/8，林某、林铁炉、林亏各1/8。综上所述，磐基（漳浦）地产投资有限公司请求解除合同、支付违约金，本院予以支持；请求支付税款解除备案登记证明书，不予支持；陈小红、林某、林铁炉、林亏请求返还已付购房款，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第十三条、第三十三条规定，判决如下：一、解除磐基（漳浦）地产投资有限公司与林良荣签订的编号为35062308000301146《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、陈小红、林某、林铁炉、林亏应于本判决生效后10日内支付给磐基（漳浦）地产投资有限公司解除合同违约金16850元；三、磐基（漳浦）地产投资有限公司应于本判决生效后10日内返还陈小红、林某、林铁炉、林亏购房款337250元（份额为陈小红5/8，林某、林铁炉、林亏各1/8）；四、驳回磐基（漳浦）地产投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费10711元，减半收取计5355.5元，由磐基（漳浦）地产投资有限公司负担1100元，由陈小红、林某、林铁炉、林亏负担4255.5元；反诉受理费3179由磐基（漳浦）地产投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员　　刘建头二〇一七年五月二十四日书记员　　林冠龙 搜索“”