（2016）川0106民初7838号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-06-29
案件名称
梁某某与四川万合兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁某某,四川万合兴房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第五十四条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0106民初7838号原告：梁某某，男，藏族，1944年9月18日出生，住四川省金川县。委托代理人：梁英，女，藏族，1974年11月11日出生，住四川省金川县。（系原告之女）委托代理人：李可，四川矩衡律师事务所律师。被告：四川万合兴房地产开发有限公司，住所地：成都市金牛区。法定代表人：周华丽，董事长。委托代理人：蒋伟，四川金塔律师事务所律师。原告梁某某与被告四川万合兴房地产开发有限公司（以下简称万合兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员张莉娟担任审判长，与人民陪审员陈萍、吴子顺组成合议庭，于2017年4月5日公开开庭进行了审理。原告梁某某及其委托代理人梁英、李可，被告万合兴公司的委托代理人蒋伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁某某向本院提出诉讼请求：1、解除双方《商品房购房协议书》；2、被告退还八十万元款项及利息（从起诉之日开始计算）。事实和理由：2014年11月，被告向原告借款590000元无法按期归还，经双方多次延期，被告仍不能按期归还。为保证资金安全，2016年6月15日，原被告签订《商品房购房协议书》，协议约定原告购买被告房屋，房款总额为1550000元，前期双方的借款款项转为房款。经双方确认，原告共支付房款800000元。协议签订后，原告得知被告隐瞒大量房产被冻结的情况，其所购房屋可能无法办理产权，遂多次要求被告就双方事宜妥善处理，并要求解除合同，办理退款，但是被告不予解决。被告万合兴公司辩称，1、合同的房屋购买时间是2014年11月17日，并且在松藩县房管局进行了备案登记；2、原告所称我方隐瞒房产被冻结的情况的具体缘由是我方公司与建筑方在2016年1月因建筑工程纠纷被建筑方申请保全查封，但因四川省高级人民法院错误多查封，导致在2016年前已购房屋也被纳入了查封范围，为此我方多次向四川省高级人民法院提出解除超额查封申请，最终在2016年10月省高院将所有2016年前登记备案的已售房屋予以解封，因此原告所述的冻结可能无法办理产权已经不是事实，双方的合同目的依然能够达到；3、2014年11月17日双方签订的《商品房购买合同》并非双方真实意思表示，而是借贷合同的一种保证措施而已，该合同记载的内容对双方不产生法律效力，原告不能以此作为双方权利义务的依据，也不得以此合同约定主张约定解除权和违约责任；4、原告起诉从未提出要求限期交房的要求，而是以隐瞒查封为由提出解除合同，该主张依据不能适用最高院关于商品房买卖合同纠纷司法解释第15条关于催告按期交房后三个月未交房的，有权解除合同的规定；5、按照双方2016年6月15日《商品房购房协议书》第三条约定，原告应在合同签订后90日内支付剩余房款中的20万元，剩余50万元在交房时支付，但原告至今未支付约定的20万元，原告的行为构成了先行违约，公司有权提出先履行抗辩的权利，在原告未支付该20万元前不履行房屋交付义务；6、如果法院判决撤销合同，也只能从买卖合同关系成立的时间计算利息，2014年11月17日成立的是借款合同，2016年6月15日成立的是买卖合同，分属于两个不同的法律关系。经审理查明，2014年11月17日，原告梁某某（买受人）与被告万合兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：万合兴公司将其位于松藩县川主寺镇漳金河坝，九黄自驾游营地楼盘中的三组团第一层24号、第二层26号、第三层27号出售给梁某某；商品房用途为商业，商品房单价为每平方米11000元，付款方式为一次性付款；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向房屋管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。签订《商品房买卖合同》当天，万合兴公司在房管部门为梁某某办理了上述房屋的备案登记。2016年6月15日，万合兴公司（出卖方、甲方）与梁某某（购买方、乙方）签订《商品房购房协议书》，约定：甲乙双方于2014年11月17日签订了合同编号为31024、32026、33027的《商品房买卖合同》，并在松藩县住建局房管所登记备案；建筑面积（含公摊面积）预测为190.51平方米，由于乙方一次性购买同一栋的一、二、三层楼，甲方同意按照8157元/㎡优惠价拿给乙方，合同编号为31024、32026、33027的房屋的购房总款为1550000元；甲乙双方同意解除2014年11月17日所有借贷关系，前提是合同编号为31024、32026、33027的三层房屋已转入买卖关系，乙方于2014年11月17日已向甲方支付了59万元，甲方同意此项款项作为合同编号为31024、32026、33027房屋的购房款，后期交房时甲、乙双方要到松藩县住建局房管所把以前的售房备案价改为8157元/㎡；甲方应当于2016年12月31日前将乙方所购房屋交付给乙方，如甲方未按期交付房屋给乙方，由甲、乙双方按备案合同有关规定执行。《商品房购房协议书》签订当天，万合兴公司向梁某某出具《收据》一份，载明：收到梁某某购房款800000元，附注其中有2014年11月17日支付59万购房款，单号0952534，收据加盖了万合兴公司财务专用章。2016年1月13日，四川省高级人民法院作出（2015）川民保字第120号民事裁定，查封了万合兴公司位于四川省松潘县川主寺镇的在建“九寨·黄龙自驾游营地”项目的土地使用权及地上建筑物，以价值1亿元为限，查封财产中包含涉案房屋。2016年1月22日，四川省松藩县城乡规划建设和住房保障局协助执行了该民事裁定。2016年10月9日，四川省高级人民法院作出（2015）川民初字第120号民事裁定，解除对万合兴公司位于四川省松潘县川主寺镇的在建“九寨·黄龙自驾游营地”项目中的288套房屋的查封，涉案房屋包含在解封房屋中。另查明，2017年2月16日，万合兴公司委托案外人易江通过手机银行向梁某某退还购房款200000元。再查明，涉案房屋目前仍然处于在建状态，仍未达到交付条件，涉案房屋所在的“九寨·黄龙自驾游营地”项目涉及建筑工程纠纷。上述事实有《商品房买卖合同》、《商品房购房协议书》、收据、（2015）川民保字第120号民事裁定书、（2015）川民初字第120号民事裁定书、阿坝州农村信用联社股份有限公司借记卡账户明细查询单、公证书及当事人的一致陈述等证据在案为凭，本院予以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，被告于2016年6月将已被四川省高级人民法院查封的涉案房屋出售给原告，且并未向原告告知实情，违反了诚实信用原则。其次，原告在不知情的情况下与被告签订《商品房购房协议书》，构成重大误解，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的……”的规定，原告依法享有解除合同的权利。再者，根据双方签订的《商品房购房协议书》约定：“甲方应当于2016年12月31前将乙方所购房屋交付给乙方，如甲方未按期交付房屋给乙方，由甲、乙双方按备案合同有关规定执行”。根据庭审调查，双方的备案合同即为编号31024、32026、33027的《商品房买卖合同》，在《商品房买卖合同》中双方约定：“逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款”，而目前涉案房屋仍处于在建状态，未达到交付条件。综上所述，原告主张解除《商品房购房协议书》，合法合理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原、被告签订的《商品房购房协议书》解除后，原告有权要求被告返还其已经缴纳的购房款，庭审中，原告认可已收到被告退还的购房款200000元，故被告还应退还购房款600000元。原、被告双方均认可《商品房买卖合同》系借贷关系下所形成，与本案不属于同一法律关系，故原告主张的利息问题，本院认为，以600000元为基数，从2016年6月15日即真实表达购房意愿之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止较为适宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除梁某某与四川万合兴房地产开发有限公司于2016年6月15日签订的《商品房购房协议书》；二、四川万合兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向梁某某返还购房款600000元及利息（计算方式为：以600000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年6月15日起计算至实际付清之日止；）；三、驳回梁某某的其他诉讼请求。四川万合兴房地产开发有限公司如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费11000元，保全费4520元，共计15520元，由四川万合兴房地产开发有限公司负担13400元、由梁某某负担2120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 张莉娟人民陪审员 陈 萍人民陪审员 吴子顺二〇一七年五月二十四日书 记 员 徐艺菲 关注公众号“”