（2017）沪0120民初2171号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-09-19
案件名称
：朱继光与：李现龙一审民事判决书
法院
上海市奉贤区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱继光,李现龙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第二百一十二条
全文
上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初2171号原告（反诉被告）：朱继光。委托诉讼代理人：朱昌宠（系原告朱继光之子），住同原告朱继光。被告（反诉原告）：李现龙。委托诉讼代理人：李英豪（系被告李现龙之子），住同被告李现龙。原告朱继光诉被告李现龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月7日公开开庭进行了审理。后于2017年3月10日依法受理反诉原告李现龙诉反诉被告朱继光房屋租赁合同纠纷一案，依法进行合并审理，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告朱继光及其委托诉讼代理人朱昌宠、被告李现龙及其委托诉讼代理人李英豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱继光向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告立即腾空租赁房屋、场地并搬离；2、判令被告支付2016年1月14日起至实际搬离日止的租金（自2016年1月4日起至2016年9月3日按每月人民币1320元计算，自2016年9月3日至实际搬离日止按每月人民币420元计算）；3、判令被告支付自2015年10月4日起至2016年9月23日止的水费人民币（下同）630元，自2015年10月4日起至2016年10月28日止的电费3,221.40元，自2016年10月29日起至2017年3月2日止的电费93.60元。事实与理由：被告从2005年4月开始向原告租赁住房一间、200平方米水泥场地一块、2011年1月开始租用活动房2间。但被告自2015年1月4日起不支付房租、水电费。2016年9月23日，租赁的活动房拆除。现原、被告的租房合同书已到期，可以终止合同。原告要求被告搬离，但被告不同意，故原告诉讼来院。被告李现龙针对本诉辩称，1、不同意搬离，因为租赁合同没有到期。2、租金是自2016年1月4日起还没有支付给原告，计算方法也是认可的。3、对水电费数额也没有异议，之前水电费是原告开收据，被告去看表，再支付的。自2015年10月4日起至2016年9月23日，水电表被拆迁办拆除，无法核实。2016年9月24日，租赁的活动房被拆除，活动房的水电费支付到2015年10月3日。4、租赁场地本来是泥滩，让原告做地坪，但原告不肯，所以被告自己做了200平方米水泥地坪，60平方米在租赁场地之内，140平方米原本是荒地，现要求原告支付做水泥地坪的费用，共计455,540元；以及要求原告支付两间住房的漏水维修费5,362元，因为被告要求原告维修，但原告不同意，要求被告自己维修，故该维修是经过原告同意的。同时，被告（反诉原告）李现龙向本院提出反诉诉讼请求：1、确认原告与被告的租赁合同有效，并解除合同；2、判令反诉被告赔偿违约造成的各项损失共计80,902元（做场地混凝土费用41,540元及人工费4,000元；房屋漏水维修费5,362元；反诉被告不明确回复是否将其他房屋租赁给反诉原告使用造成的经营损失30,000元；2016年9月23日之后居住房屋未接通生活用水造成生活不便的补偿2,000元）。事实与理由：1、原、被告的租赁合同未到期，反诉被告提供的合同是伪造的，真实的合同到期日是2017年4月4日。活动房拆除后，反诉原告并没有提出解除合同，仍居住并希望租赁反诉被告其他的房屋，重新签订合同并结算租金。但反诉被告一直推托，直到反诉原告收到法院通知，让反诉原告措手不及，并造成了3个月未及时重找房屋造成损失约30,000余元。期间，两间住房未接通生活用水造成反诉原告极大不便。2、租赁期间，因房屋严重漏水、潮湿，极大影响了居住功能，经反诉被告同意，反诉原告进行修理，共花费5,262元，反诉被告应当赔偿该费用。3、反诉被告出租的场地及门前道路，泥泞颠簸无法使用，经反诉被告同意，反诉原告花费了45,540元修建道路，且反诉原告搬走后，反诉被告是最大受益者，并且反诉被告违约在先，故反诉被告应当赔偿。原告（反诉被告）朱继光针对反诉辩称，双方合同已到期，且被告李现龙没有支付房租，是被告违约。被告一直居住在租赁房屋内，造成了侵权。租赁场地的水泥地不是被告浇筑的，是原告浇筑的，被告浇筑的水泥地在绿化带中，不是在原告租赁的场地上，被告浇筑的地方原告也没有收取租金。被告也没有对房屋进行维修。原告没有拖着不回复租赁其他房屋这件事，原告早就回复被告说不租别的房子给被告。被告居住的房间原来是通水的，是被告自己拆掉的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的2011年1月4日《租房合同书》一份，证明被告租赁活动房2间。被告对该合同真实性有异议，认为活动房租赁没有签订合同，但对活动房尚欠自2016年1月4日至2016年9月3日的租金的事实及相关水电费的数额均无异议。对此，本院认为，原告在本案中对活动房的欠付租金并未主张，而双方对使用活动房时所欠水电费达成一致意见，故该合同在本案中可不进行认定。2、原告提供的2013年5月3日《租房合同书》一份，证明被告租赁住房一间。被告对该合同李现龙的签字真实性无异议，但认为李现龙的落款时间为2003年5月3日，故认为该合同有伪造日期的嫌疑，该合同的租赁期限应当到2017年才届满。对此，本院认为，被告对李现龙的签字真实性无异议，仅从李现龙的落款时间为2003年而非2013年认为该合同存在日期伪造的嫌疑，但被告未能拿出其一方保管的《租房合同书》作为反驳，且原告提供的《租房合同书》并不存在租赁期限的改动情况，故对被告的意见本院不予采信，对原告该证据本院依法予以认定。另，本院至上海市奉贤区南桥镇社区事务受理服务中心调查被告委托代理人李英豪办理上海市居住证时提供的备案房屋租赁合同。该服务中心工作人员称，办理上海市居住证需要当场出示出租人的身份证原件，但备案的租赁合同由申请人提供，并不需要当场由双方签字，现备案的租赁合同由于服务中心的场地调整、档案的保存、人员的配置等问题，很难找出。本院向该服务中工作人员出示被告提供的《上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书（新增）》，该服务中心工作人员称对该通知书真实性无异议，公章也是该服务中心所盖，通知书内容与该服务中心电脑登记内容一致，系办理了上海市居住证的延长手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月22日，原、被告签订《租房合同书》一份，约定原告将位于上海市奉贤区南桥镇江海村秀南238号内门面房一间、场地200平方、住房一间租赁给被告使用；租金为每年13,200元；租赁期限自2011年4月4日起至2014年4月3日。2013年3月15日，原、被告签订《租房合同书》一份，约定原告将位于上海市奉贤区南桥镇江海村秀南238号内的住房一间租赁给被告使用；租金为每年2640元；租期自2013年5月4日起至2016年5月3日。2015年4月4日开始，被告向原告租赁上述地址的另一间住房，但双方未签订书面的租赁合同。另，被告向原告租赁活动房两间，该活动房由于系违章建筑于2016年9月23日被拆除。上述合同关系成立后，被告使用场地至2016年9月23日活动房被拆除时，被告居住使用租赁的住房两间至今。原、被告确认场地租金为每月900元，两间住房租金共计420元每月。截止至2017年3月2日，被告尚欠活动房水费630元、活动房电费1,378元及住房两间的电费1,937元。原告收取被告的押金共计600元，由双方在被告搬离系争房屋时，对被告所欠2017年3月3日后的水电费进行结算后在押金中扣除，剩余部分退还被告。被告自2016年1月4日起至2016年9月3日的场地租赁费尚未支付。被告自2016年1月4日起至今的住房两间的租赁费尚未支付。本院认为，原、被告签订的《租房合同书》及针对住房、场地所订立的租赁合同关系是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。对于被告辩称由于2016年政府拆除违章建筑，原告同意租金在拆迁违章建筑后一同结算支付，被告租赁场地与违章建筑活动房一起被拆除后，原告答应被告场地不用支付租金，支付水电费就可以了，违章建筑被拆后被告要求再租赁原告的其他房屋，但原告一直不明确是否将其他房屋租给被告，故被告有理由不支付所欠的场地租金及住房两间的租金的辩解意见，本院认为，被告未能举证证明原告曾同意免于支付场地的欠付租金或同意延期支付欠付租金，另被告因原告未能与其订立其他房屋的租赁合同关系而拒付租金，无法律依据，故本院对被告上述辩解意见均不予采信。对于被告辩称双方曾签订期限至2017年4月7日的租赁合同，故双方租赁合同尚未到期的辩解意见，本院认为，其一，被告未能提供该租赁合同证明其主张；其二，根据本院的调查，上海市奉贤区南桥镇社区事务受理服务中心为办理上海市居住证所收取备案的租赁合同并不审查真实性；其三，退一步讲，即使被告所述的租赁合同真实存在，被告未能按约支付租金且至今未支付，显属违约，原告亦有权要求解除合同。综上，本院认为如该租赁合同真实存在，被告却未能提供合同文本显然不符常理，结合本院调查的情况，本院认为上海市奉贤区南桥镇社区事务受理服务中心所备案的租赁合同真实性无法确认，且仅为办理上海市居住证所需，并非双方确认租赁合同关系及租赁期限的真实意思表示，被告对其辩解意见未能提供证据予以佐证，故本院对被告上述辩解意见不予采信。原、被告双方的租赁合同已期满终止，现原告要求被告搬离租赁的居住房屋及场地的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告未能按约支付欠付的水电费及租金，应承担相应的民事责任。故对于原告要求被告支付活动房的水费630元、活动房的电费1,378元、以及截至2017年3月2日的两间居住房的电费1,937元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付自2016年1月4日起至2016年9月3日止，按每月900元计算的场地租金；以及自2016年1月4日起至实际搬离日止，按每月420元计算的居住房租金的诉讼请求，本院亦依法予以支持。对于被告辩称，2016年1月至6月的活动房及居住房租金已支付的辩解意见，因被告未能提供证据予以证明，故本院对被告该辩解意见不予采信。对于被告反诉要求判令原、被告双方租赁合同有效并解除合同的诉讼请求，本院认为，被告未能提供租赁期限至2017年4月4日的租赁合同，故被告要求确认该租赁合同有效并解除的诉讼请求，本院不予支持。对于被告反诉要求判令原告赔偿违约造成的建造场地的材料费41,540元及人工费4,000元的诉讼请求，因原告认为租赁场地的水泥地坪系原告本来建造，而被告未能举证证明租赁场地的水泥地坪系被告建造；同时，被告亦认可另一块建造的水泥场地不在租赁范围内，故与本案无关；综上，本院认为，被告的该反诉诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。对于被告反诉要求判令原告支付房屋漏水维修费5,362元的诉讼请求，本院认为，被告未能举证证明曾向原告提出过房屋漏水的问题，也无证据证明被告曾要求原告维修而原告同意被告自行维修，且原告对于被告提供的维修依据不予认可，故本院对被告该反诉诉讼请求不予支持。对于被告反诉要求判令原告赔偿未明确告知是否租赁其他房屋而造成的经营损失30,000元的诉讼请求，本院认为，双方协商不成并非原告的过错，故被告该反诉诉讼请求无法律依据，本院不予支持。对于被告反诉要求判令原告支付未接通生活用水造成生活不便的补偿2,000元的诉讼请求，因被告未能举证证明系原告未予接通用水或被告曾提出过该要求而原告拒绝接通，故本院对被告该反诉诉讼请求亦不予支持。原、被告双方均同意在本案中不处理押金600元，故本院对该押金在本案中不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李现龙于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市奉贤区南桥镇江海村秀南238号的居住房屋两间及场地一块。二、被告（反诉原告）李现龙于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）朱继光活动房水费人民币630元、活动房电费人民币1,378元、以及截至2017年3月2日的两间居住房的电费人民币1,937元。三、被告（反诉原告）李现龙于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）朱继光自2016年1月4日起至2016年9月3日止，按每月人民币900元计算的场地租金；以及自2016年1月4日起至实际搬离日止，按每月人民币420元计算的两间居住房租金。四、对被告（反诉原告）李现龙的反诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币181元，减半收取，计人民币90.50元，由被告（反诉原告）李现龙负担。反诉案件受理费人民币911元，由被告（反诉原告）李现龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 苏姝二〇一七年五月二十四日书记员 倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 搜索“”