（2017）鲁09民终991号

裁判日期: 2017-05-24

公开日期: 2017-06-25

案件名称

王秋荣、黄凡利租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省泰安市中级人民法院

所属地区

山东省泰安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王秋荣,黄凡利

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省泰安市中级人民法院民事判决书（2017）鲁09民终991号上诉人（原审原告）：王秋荣，女，汉族，1966年9月16日出生，住宁阳县。委托诉讼代理人：朱新峰，山东一山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄凡利，男，汉族，1961年3月16日出生，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：吕振玲，山东泰宁律师事务所律师。上诉人王秋荣因与被上诉人黄凡利租赁合同纠纷一案，不服岱岳区人民法院(2016)鲁0911民初3480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王秋荣上诉请求：1、撤销(2016)鲁0911民初3480号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或者发回重审；2、一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、转租合同有效，被上诉人就应当遵守合同约定，在为与上诉人解除合同之前，不能与出租人解除合同，被上诉人擅自中止合同应当承担违约责任；2、一审判决认为“致使租赁合同不能履行的原因在于政府推进城中村开发改造，而非被告故意违约”属于认识错误，因租赁合同第六条约定的“国家建设征用、县城规划占用”与本案中的“推进城中村开发改造”并不相同，故一审判决上述认定属于事实认定错误；3、一审判决以上诉人“在2011年4月就委托鉴定机构对可得利益损失进行评估，且2011年4月9日，东关居委会现场勘察时，原告之夫在场并签字，因此应认定原告对于涉案场地被占用拆迁是知情的，此后原告也与东关居委会签订补偿协议获得了收益补偿”，并根据合同第六条约定，认定“原告关于被告违约的主张不能成立”同样是错误的；4、一审判决认定院墙、厕所等资产系附属于房屋院落的不动产，从而认定该部分资产所得补偿98665.15元应归被上诉人所有，是错误的，应扣除补偿款中南屋六间的价值42090元后，其他附属物的补偿款56575.15元应返还给上诉人。二审调查期间，上诉人主张将上诉状中第5页第2段最后一句话（即“被上诉人从东关社区领取上述九样附属物补偿款应属侵权”）撤销。黄凡利辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王秋荣向一审法院诉讼请求：1、要求被告黄凡利支付违约金50000元，赔偿经济损失341250元，赔偿财产损失56575.15元；2、诉讼费由被告黄凡利承担。一审法院认定事实：2002年11月10日，被告黄凡利（乙方）与东关居委会（甲方）签订《资产租赁合同》，约定将原甲方铸造厂场地、厂房、房屋一宗出租给乙方经营、管理、使用，租赁物为原铸造厂场地及通向建设路的通道约2.46亩、场地内厂房八间半、西屋四间、厂房西小屋一间，建筑面积约计400平方米；租赁期限15年，自2003年1月1日起至2017年12月30日止；租金每年14800元，采取年交预交式；乙方自行安装大门；合同履行期间，如因国家建设征用，县城规划占用该场地、厂房、房屋时，甲乙双方必须服从，双方互不承担任何责任，由征用和占用单位依法予以补偿；如一方违约，则向对方支付违约金5万元，并赔偿由此给对方造成的经济损失。2006年8月8日，原告王秋荣（乙方）与被告黄凡利（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落在建设路以西、东关社区以南场地、厂房、房屋一宗出租给乙方经营管理使用，第一条约定租赁物为场地内厂房八间半、西屋四间、厂房西小屋一间、南屋六间，建筑面积约500平方米；第二条约定甲方将原厂房内的动产设备办公用品及其他设施一次性卖给乙方，共计15万元；第三条约定租赁期限为11年，自2006年8月8日起至2017年8月7日止；第四条约定租金每年15000元，采取年交预交方式；第六条约定合同履行期间，如因国家建设征用，县城规划占用该场地、厂房、房屋时，甲乙双方必须服从，双方互不承担任何责任，由征用和占用单位依法对乙方予以补偿；第七条约定如一方违反合同，则向对方支付违约金5万元，并赔偿由此给对方造成的经济损失。东关社区居委会在该合同上加盖公章，同意转租。2006年8月18日，原告王秋荣注册成立宁阳县海丰汽车修理厂，企业类型为个人独资企业。2010年5月25日，宁阳县人民政府作出《关于加快推进“城中村”开发改造工作的意见》的宁政发（2010）56号文件，要求利用3-5年时间基本完成包括东关社区在内的11个“城中村”的开发和改造。2012年4月9日，东关居委会对涉案场地内的房屋、院落、附属物进行现场勘察，原告王秋荣之夫于建华在现场勘察表上签名。2012年5月1日，东关社区居委会向被告黄凡利发出解除合同通知书，载明因县城统一规划要求，根据宁政发（2010）56号文件精神，解除双方签订的资产租赁合同及黄凡利与王秋荣签订的转租合同。2012年6月14日被告黄凡利（乙方）与东关居委会（甲方）签订《解除合同补偿协议书》，载明乙方于2012年5月2日收到解除合同通知书，原《资产租赁合同》解除，乙方认可甲方作出的拆迁补偿勘验结论，乙方投资建设的南屋6间（包括迎门墙）、厕所、院墙、修车地沟、水井、水泥地面、下水道、化粪池、树木、铁大门，同意甲方拆除；甲方一次性给乙方拆迁补偿款98665.15元（在所附的乙方投资建设资产明细表中载明房屋91.5平方米，补偿款42090元，厕所、院墙、修车地沟、水泥地面、铁大门、下水道、化粪池、水井、树木补偿款合计56575.15元）。该协议签订后，东关居委会支付被告黄凡利补偿款98665.15元。2014年8月12日，原告王秋荣（乙方）与东关社区居委会（甲方）签订《协议书》，载明2012年甲方为配合城中村改造、城市规划等工作，需占用乙方承租经营汽修厂的院落，而后进行了建设施工，致双方之间的租赁合同无法再继续履行，双方多次协商补偿事宜未果，后经相关单位协调，双方同意解除并终止2002年11月10日经甲方同意转租给乙方履行的租赁合同；甲方向乙方支付租赁合同约定的应由甲方承担责任后果和乙方要求和享有的相关投资财产收益权益补偿款45万元，如涉及在租赁合同（含转租合同）履行、转租、中止过程中，因甲、乙双方之外的（第三方）侵权和（第三方）违约，乙方在向（第三方）行使相关权利时，乙方可另行主张。上述事实有资产租赁合同、租赁合同、解除合同通知书、协议书、现场勘察表、政府文件、企业信息表、当事人陈述等证据在案证实。原告提交2011年4月其自行委托泰安信诚价格事务所于2011年5月25日作出的价值评估报告结论书，主张2012年5月2日至2014年8月12日营业可得利润损失为341250元。被告质证提出异议；被告提交2012年5月1日东关社区居委会作出的解除合同通知书，主张该通知书已送达原告，原告否认。一审法院认为，被告黄凡利经出租人东关居委会同意于2006年8月8日与原告王秋荣签订的租赁合同意思表示真实，内容合法，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于原告诉请要求被告支付违约金50000元及赔偿可得利益损失341250元，双方争议在于被告是否存在违约行为。本案中，致使租赁合同不能履行的原因在于政府部门推进“城中村”开发改造，而非被告故意违约。原告虽否认收到解除合同通知书，但原告在2011年4月就委托鉴定机构对营业可得利润损失进行评估，且2011年4月9日，东关居委会现场勘察时，原告之夫在场并签字，因此应认定原告对于涉案场地被占用拆迁是知情的。此后原告也与东关居委会签订补偿协议获得了收益补偿，根据双方所签合同第六条约定的“合同履行期间，如因国家建设征用，县城规划占用该场地、厂房、房屋时，甲乙双方必须服从，双方互不承担任何责任，由征用和占用单位依法对乙方予以补偿”，原告关于被告违约的主张不能成立，对其要求被告支付违约金和赔偿可得利益损失的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告要求被告赔偿财产损失56575.15元，双方争议在于院墙、厕所、水井、大门、硬化地面、修车地沟、树株等是出租还是买卖。在双方所签合同中对此未做明确约定，双方对合同条款的理解存在争议，依法应按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案双方所签合同系不动产租赁合同，包括不动产租赁和动产买卖，双方存在争议的标的物系附属于房屋院落的不动产，且合同第二条关于买卖标的物的前缀是“原厂房内”，因此应认定双方争议标的物系租赁关系而非买卖关系，相应的补偿款应当归被告所有。判决：驳回原告王秋荣要求被告黄凡利支付违约金50000元，赔偿经济损失341250元，赔偿财产损失56575.15元的诉讼请求。案件受理费8018元减半收取4009元由原告王秋荣负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一：宁阳县海丰汽车修理厂资料汇编一份，证明目的：王秋荣于2006年8月25日在办理“整车维修经营许可证”时，上报的“汽车整车维修经营申请人设备明细表”中，当时的“地沟设施”为2个，这说明最起码有一个地沟是上诉人王秋荣在租赁该汽修厂后自己投资修建的，黄凡利领取3个地沟的补偿款是错误的；证据二：山东正诚土地房地产评估有限公司鲁正泰房估（2012）157号评估报告一份，证明目的：1、该评估报告是由东关社区居委会对宁阳县海丰汽修厂拆迁前的资产价值进行的评估，评估的正是由王秋荣丈夫于建华参与清点并签字确认的《房屋、院落、附属物现场勘察表》上所列31项资产。这说明，当时无论是东关居委会还是被上诉人黄凡利，都是认可这些资产是属于上诉人所有的，清点资产时黄凡利连参加都不参加，足以说明问题，2、黄凡利根据《解除合同补偿协议书》领取10项资产价值98665.15元的补偿款，均是从评估报告中31项资产中挑出来的，价值与评估价值完全一致；证据三：证人孟某证言，证明目的：孟某刚进海丰汽修厂时，厂区内只有一个修车地沟，由于不够使用，随后王秋荣出资修了一个，之后，又修了第三个；证据四：2012年5月25日宁阳县公证处出具的公证书一份，证明目的：2012年5月18日因保全证据需要，王秋荣申请公证处对汽修厂内相关情况进行了公证并且制作了录像，其中也有录制的三条地沟的详细情况以及院内的其他情况。被上诉人经质证后认为，对证据一的真实性无异议，但是对证明目的有异议，原来就有三条地沟，对第10页地沟数量是2个是有异议的；对证据二，当时村委会没有通知黄凡利参与清点；对证人孟某证言，该证言一部分可信，就是关于八间办公室维修设备这一块，转租给上诉人经营期间就是当时评估的现貌，就是说上诉人王秋荣接管厂房的大量投资完全是被上诉人黄凡利投资维修装饰布置的，证人说的地沟不真实，在2002年被上诉人与出租方签订合同的时候2005年地沟就建设了，包括厕所上面的水池，证人的目的是证明出租后建设了两个地沟，这是不对的；对证据四，地沟的铁柱子是后期加固的，土建是被上诉人修建的。被上诉人提交证人闫某、郑某、王某证言，证明目的：黄凡利投资涉案工程后又投资了固定资产，三位证人是当时是宁阳县东疏建筑公司的员工，闫某是项目部经理，另外两人是在涉案场地修建房屋和院墙、铺水泥地面、修建三条地沟等的具体工作人员。上诉人经质证后认为，对三证言均有异议，证人自称所在公司是正规公司但在修建该工程的时候既没有图纸也没有记账这是不现实的，同时上诉人对厂区内一些固定资产设施是由被上诉人修建的这一点并不否认，争议的最大焦点无非是这些设施是卖给或者是租给了上诉人，因此证人证言与本案意义并不大。争议比较大就是究竟当时是修了三条还是一条地沟，证人虽然说三条地沟均是他修建的，但是具体细节与真实情况不相符，比如说三条地沟是地上的还是地下的，地沟内有无其他东西，证人回答与实际情况不相符。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人争议的焦点为：被上诉人是否存在违约行为；被上诉人领取的院墙、厕所等补偿款56575.15元是否应归被上诉人所有。关于被上诉人是否存在违约问题。致使本案租赁合同不能履行的原因在于政府部门推进“城中村”开发改造，该原因符合双方所签的《租赁合同》第六条“合同履行期间，如因国家建设征用，县城规划占用该场地、厂房、房屋时，甲乙双方必须服从，双方互不承担任何责任；有征用和占用单位依法对乙方予以补偿”约定内容，一审判决认定被上诉人不存在违约行为正确，本院予以支持。关于被上诉人领取的院墙、厕所等补偿款56575.15元是否应归被上诉人所有的问题。上诉人主张院墙、厕所、水井、大门、硬化地面、修车地沟、树株等附属物系上诉人以15万元价格购买，被上诉人辩称上诉人所购买的包括汽车维修工具、轮胎、举升机、二级维修的资质等，不包括上述附属物。一审判决按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，认定双方争议的标的物系附属于房屋院落内的不动产，故相应的补偿款应归被上诉人所有。二审期间，上诉人与被上诉人针对修车地沟由谁投资建设分别进行举证、质证，本院认为，案涉修车地沟系一大两小，对大修车地沟由被上诉人修建，双方均无异议，双方争议较大的为案涉两个小地沟系由谁修建、所得补偿款的归属问题。本案中，被上诉人在租赁期限内未与上诉人达成解除租赁合同的合意，与东关社区居委会签订解除合同协议，并同意拆除租赁物，其行为虽不构成违约，但对于两个小地沟的修建、改造情况的查明及相应补偿款归属出现争议存在过错，结合《宁阳县海丰汽车修理厂资料汇编》、证人孟某证言，2012年5月18日公证录像记载地沟内设施情况，依据《房屋、院落、附属物现场勘察表》记载小地沟的尺寸，本院认定上诉人应获案涉两个小地沟的补偿款，共计5790.72元（2个*长5.8*宽1.2*高1.6*260元/立方米）。案涉地沟补偿款因系当事人二审提交的新证据，原审判决不属于错判。综上，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销岱岳区人民法院(2016)鲁0911民初3480号民事判决；二、黄凡利于本判决生效之日起十日内支付王秋荣财产损失5790.72元；三、驳回王秋荣的其他诉讼请求。一审案件受理费8018元减半收取4009元，由王秋荣负担；二审案件受理费8018元，由黄凡利负担50元，由王秋荣负担7968元。本判决为终审判决。审　判　长　　李兴文代理审判员　　刘　乐代理审判员　　王乐文二〇一七年五月二十四日书　记　员　　张甜甜关注微信公众号“”