（2016）沪0114民初12051号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-09-04
案件名称
上海元极涂料有限公司与上海罗派服饰有限公司、杨某2房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海元某某有限公司,上海罗某某有限公司,杨某2
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第二百二十六条
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初12051号原告(反诉被告)：上海元某某有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：杨某1，总经理。委托诉讼代理人：郑良青。被告(反诉原告)：上海罗某某有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：杨某2，经理。被告：杨某2，男，1976年5月25日生，汉族，住安徽省宿州市。原告(反诉被告)上海元某某有限公司(以下称原告)诉被告(反诉原告)上海罗某某有限公司(以下称被告一)、被告杨某2(以下称被告二)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄卉独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑良青、被告一法定代表人杨某2(即被告二杨某2)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告一支付拖欠的2016年7月10日至9月20日期间的租金人民币18,114元(以下币种同)；二、被告一支付拖欠的2016年7月10日至9月20日期间的物业管理费884元；三、被告一支付原告2016年7月10日至9月20日期间的水电费380元；四、被告一支付提前退租违约金12,380元；五、被告一按银行同期贷款利率支付上述拖欠房租、物业管理费、违约金、水电费的利息(自2016年7月10日起至实际付款之日止)；六、被告一赔偿损坏原告货梯的维修费1,200元；七、被告一承担垃圾清运费3,100元；八、被告一赔偿损坏原告厂房的维修费8,350元；九、被告一赔偿撞坏原告厂房大门的维修费980元；十、被告一拆除其在原告厂房内的非法建筑(办公室、卫生间、财务室)；十一、解除原告与被告一之间的租赁合同；由被告二对上述十一项诉请与被告一承担连带责任。事实和理由：2015年7月10日，两被告承租原告房屋，根据合同约定，两被告每个月应交水电费一次，每六个月应交房租、物业管理费一次，且需提前十五天。2016年6月15日以来，两被告未按合同缴纳租金、物业管理费与水电费，原告多次催要，两被告于7月24日夜间带领多人，侮辱、威胁原告人员人身安全，撞坏原告大门，开始强行搬家；搬家中，损坏原告货梯，丢下大批垃圾；搬家后，既不拆除未经原告许可的非法建筑，也不按合同约定修缮损坏的房屋。8月以来，原告多次要求两被告承担违约责任，清运垃圾，拆除违建，修缮房屋，但被告不仅置之不理，反而进一步威胁原告，原告迫不得已只好自行修复，故诉至法院，请求判如所请。被告一辩称，2016年7月8日双方已协商一致同意解除合同，房屋早已交还原告，2016年8月原告已将房屋另租他人，故不存在未付租金；被告一所承租的厂房没有物业管理，原告是乱收费行为，被告一不应支付物业管理费；同意据实结算水电费；被告一租赁房屋用于存放服装，因原告提供的房屋长期漏水且多次修理无果致被告一合同目的无法实现，且造成被告一较大的财产损失，合同无法继续发行，原告是违约方，原告要求被告一承担违约责任无事实和法律依据，且违约金的约定过分高于损失；不同意支付欠款利息；原告没有证据证明货梯、厂房的损坏，也未证实系被告一造成；原告未明确垃圾清运费是清运的什么垃圾，如果是被告一暂时堆放的霉变衣物，则是原告将被告一遭受财物损失的证据予以销毁，原告应予恢复以评估被告一所损失；损坏的并非大门，是门口的栏杆，公安机关在接报警后已经进行处理，被告一已进行修复；被告一自2012年起承租原告房屋，所作的添附装修是经过原告同意的。被告二辩称，被告一与原告之间的合同是公司行为，与其个人没有关系，不同意由其个人承担连带责任。被告一提出反诉请求：一、判令原告返还押金6,000元；二、原告退还因租赁房屋漏水导致实际使用面积减少的部分房租17,990元(一年房租的20%)；三、原告退还2012年7月10日至2016年7月10日期间已经缴纳的物业管理费13,995元；四、原告赔偿因租赁房屋漏水造成被告一的损失32,000元。事实和理由：被告一自2012年7月10日起租赁原告位于上海市嘉定区春某某三楼房屋用于库存服饰。被告一缴纳了押金6,000元，双方签订了三年的租赁合同，合同签订不久，承租房屋即开始发生渗漏，被告一多次要求原告修缮，原告也确实进行了修缮，但或因房屋年代久远或因房屋自身结构和质量问题，漏水问题不但没有修好，渗漏反而愈发厉害。2015年7月10日合同到期后，被告一本不打算继续租赁，但原告保证彻底修复漏水问题，故双方于2015年10月10日又签订了租赁期限为两年的合同，约定的租赁期限为2015年7月10日至2017年7月10日，被告一将2015年7月10日至10月10日期间的房租如数补足。但在合同履行过程中，原告修修补补，没有解决根本问题，房屋长时期漏水渗漏致被告一堆放的服装发生的大量的霉烂、损坏，造成被告一较大的财物损失。2016年7月初，被告一向原告提出如再不能彻底解决房屋漏水等问题，合同的目的无法实现就解除合同，原告对房屋修复问题的态度仍是敷衍，后双方协商一致均同意提前解除合同，双方就押金退还、损失赔偿等问题再继续协商。原告提供的房屋不符合租赁物的基本使用要求，被告一可以要求原告适当减少房屋租金，同时造成被告一损失的，应予以赔偿。针对被告的反诉，原告辩称，同意退还押金，要求在被告一应付的钱款中扣除，对被告一的其余诉请均不予认可。审理中，双方对于下列事实均没有争议：1、2015年7月10日，原告与被告一签订《房屋租赁合同》，就被告一向原告租赁位于上海市嘉定区春某某扩建厂房二的三楼465平方米厂房(以下简称系争厂房)进行约定，双方对于合同内容均无异议，其中，约定每年物业管理费为4594.50元，在租赁期内原告需提前收回或被告一需提前退租的应提前90日通知对方等；2、系争厂房的登记权利人为原告；3、原告收取被告一押金6000元；4、自2015年7月10日起被告一未支付租金；5、2016年8月7日，原告与案外人君之成昆山贸易有限公司签订《房屋租赁合同》，将系争厂房出租与案外人，约定的租赁期限为2016年8月8日至2018年8月7日。另，原告在庭审中自述其所主张的水电费目前没有依据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方有争议的：原告是否收回系争厂房及收回系争厂房的时间。原告认为至起诉时其仍未收回系争厂房，被告一在2016年7月23日搬离后未交还系争厂房；被告一认为其已于2016年7月6日搬离，但原告拒不接受退还的钥匙。根据双方的合同约定，提前解约的均应提前90日通知对方，但被告一既未提供证据证实其已提前90日通知原告，也未提供证据证实已与原告协商一致解除合同，故对被告一所述的2016年7月10日前双方已协商一致解除合同的辩解本院难以采信。结合原告已于2016年8月7日与案外人就某某系争厂房事宜另行签订租赁合同的事实，本院认定，原告已于2016年8月7日收回系争厂房，故被告一仍应按约支付2016年7月10日至8月7日期间的租金。本院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告一在与原告协商一致解除合同且合同约定的租赁期限未结束前提前搬离的行为，显属违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告一支付未付房租及物业管理费符合双方合同约定，但鉴于原告已于2016年8月7日收回系争厂房，故本院确定被告一应按约支付2016年7月10日至8月7日期间的房租计7,504.40元，因双方约定的物业管理费的计费方式最小单位为月，故本院酌定2016年7月10日至8月7日期间的物业管理费为263元。被告一提出原告所主张的违约金过高的意见，合法有据，予以采纳，本院酌定为7,870元。原告所主张的水电费、货梯修理费、垃圾清运费、厂房维修费、厂房大门维修费等损失既无事实和法律依据，也未提供证据证实该些损失已实际发生，不予支持。原告要求被告一支付拖欠房租、物业管理费、违约金及水电费的利息，拆除厂房内非法建筑以及被告二对被告一承担连带责任的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。原告同意退还已收取的押金，不违反法律规定，本院予以支持。被告一关于退还已付的部分房租、已付的物业管理费以及赔偿因漏水造成的损失的诉讼请求，亦既无事实和法律依据，也未提供证据证实损失已实际发生，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海元某某有限公司与被告(反诉原告)上海罗某某有限公司签订的《房屋租赁合同》于2016年8月7日解除；二、被告(反诉原告)上海罗某某有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海元某某有限公司租金7,504.40元、物业管理费263元，合计7,767.40元；三、被告(反诉原告)上海罗某某有限公司应于本判决生效之日起十日内赔付原告上海元某某有限公司违约金7,870元；四、原告上海元某某有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海罗某某有限公司押金6,000元；五、驳回原告(反诉被告)上海元某某有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海罗某某有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费934.70元，减半收取467.35元，反诉受理费774.82元，合计诉讼费1,242.17元，由原告上海元某某有限公司负担372.77元，被告上海罗某某有限公司负担869.40元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄卉二〇一七年五月二十四日书记员 孙鸯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 微信公众号“”