（2016）豫0103民初9676号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-12-13
案件名称
袁新建与郑州铁路局房地产综合开发总公司、郑州凯驰企业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市二七区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁新建,郑州铁路局房地产综合开发总公司,郑州凯驰企业管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0103民初9676号原告：袁新建，男，汉族，1969年9月22日出生，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：罗玉柱，北京市中创（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永浩，北京市中创（郑州）律师事务所实习律师。被告：郑州铁路局房地产综合开发总公司，住所地：郑州市二七区淮河东路5号。法定代表人：李建，该公司总经理。委托诉讼代理人：李一，该公司员工。委托诉讼代理人：贺露露，河南佑祥律师事务所律师。被告：郑州凯驰企业管理有限公司，住所地：郑州市二七区铁路苗圃街29号楼附2号。法定代表人：杨杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭志刚，河南则政鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：高洪兵，河南则政鼎律师事务所实习律师。原告袁新建与被告郑州铁路局房地产综合开发总公司、郑州凯驰企业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁新建的委托诉讼代理人罗玉柱、王永浩，被告郑州铁路局房地产综合开发总公司的委托诉讼代理人贺露露，被告郑州凯驰企业管理有限公司的委托诉讼代理人郭志刚、高洪兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁新建向本院提出诉讼请求：1、判令同被告解除《商铺买卖合同》，返还购房款288055元，并支付违约金28805.5元，两被告对上述款项负连带责任；2、判令两被告赔偿原告损失183672.46元（以288055元为本金，按银行同期同类贷款利率，自2008年9月13日计算至被告实际还清之日止，现暂计算至2016年10月12日）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年3月14日，原告与郑州中原铁道凯盛商贸有限公司（以下简称凯盛公司）签订《商铺买卖合同》，原告向凯盛公司购买位于郑州市××通讯××楼××（陇海××、布厂街西）的商铺，总价款288055元。合同第七条约定，凯盛公司应在商铺交付使用后四年内为原告办理产权手续，凯盛公司不能在期限内取得产权的，双方同意按如下方式处理：1、凯盛公司在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给乙方并支付已付房款10%的违约金。2、乙方不退房，双方继续履行本合同。原告于2008年9月13日缴纳288055元购房款后，又于2009年3月15日补缴剩余房款6555元，当天双方进行了商铺交接。后来商铺未办理产权手续，凯盛公司于2010年10月18日注销。经调查，该商铺系郑州铁路局将其所有的陇海路189号产权交由郑州铁路局房地产综合开发总公司无偿使用，郑州铁路局房地产综合开发总公司给凯盛公司出具授权委托书，授权凯盛公司全权负责位于郑州市××号《综合办公楼》项目营销经营工作，并作为受托人对经营摊位、销售签署协议。原告与凯盛公司签订的《商铺买卖合同》，原告已经履行了自己的义务，但凯盛公司未依约在原告使用合同商铺后的四年内为其办理产权手续，构成对原告的违约。又因凯盛公司2009年3月14日与原告签订《商铺买卖合同》行为，系被告郑州铁路局房地产综合开发总公司授权范围内的代理行为，其违约行为后果应由被代理人即被告郑州铁路局房地产综合开发总公司承担。因被告未承担相应违约责任，故原告诉至法院。被告郑州铁路局房地产综合开发总公司辩称，我公司非合同签订人，也非合同款项收取单位，根据合同的相对性，原告与他人签订的合同义务并不能约束我公司，原告要求我公司承担责任缺乏事实和法律依据。原告在违约金之外要求被告承担利息损失缺乏事实和法律依据。被告郑州凯驰企业管理有限公司辩称，我公司非合同签订主体，未收取购房款，由该合同产生的权利义务与我公司没有任何法律关系。我公司系商铺买卖合同签订人凯盛公司的股东，已履行出资义务，且系独立法人，根据公司法相关规定，我公司不应作为本案被告，原告对我公司的诉请没有任何事实和法律依据，请求驳回原告所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性均无异议的原告袁新建提交的商铺买卖合同一份，收据两张，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据2判决书，系生效法律文书，无需认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月14日，原告袁新建（乙方）与郑州中原铁道凯盛商贸有限公司（甲方）签订《商铺买卖合同》，约定主要内容为：乙方购买的商铺位于郑州市××通讯××楼××（陇海××、布厂街西），该商铺的用途为通讯器材销售。该商铺合同约定按套内面积共7.91平方米，单价36416.56元/㎡，总金额288055元。在本协议签订时乙方向甲方支付281500元，前期所交纳定金充抵购房款。在甲方向乙方交付商铺时，乙方向甲方交清剩余款6555元。甲方应当在2009年3月30日前将符合本合同约定的商铺交付乙方使用。甲方承诺在商铺交付使用后四年内为乙方办理产权手续，该产权使用期为50年。甲方不能在规定期限内取得产权的，双方同意按如下方式处理：1、乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方并支付已付房款10%的违约金，2、乙方不退房，双方继续履行本合同。2008年9月13日，郑州凯驰置业有限公司向原告出具收据，证明收到原告2127#购房款281500元。2009年3月15日，郑州中原铁道凯盛商贸有限公司收取原告剩余的6555元购房款并出具收据，当日将商铺交付原告。后因原告发现郑州中原铁道凯盛商贸有限公司注销，原告办理产权手续的合同目的不能实现，遂诉至本院。另查明，1、2010年10月18日，郑州中原铁道凯盛商贸有限公司经核准注销。2、涉案商铺所属凯盛通讯坐落于陇海东路南、布厂街西的土地使用权人是郑州铁路局，面积为4916.96平方米，使用权类型系划拨。3、2007年10月，郑州凯驰置业有限公司、天津铁佑科技开发有限公司及被告郑州铁路局房地产综合开发总公司共同出资成立郑州中原铁道凯盛商贸有限公司，郑州铁路局将其所有的陇海东路189号房产交由被告无偿使用。4、2007年12月，郑州市城市规划局对铁路开发公司作出了（2007）郑城规建管许字（0327）号建设工程规划许可证，许可的建设项目名称为：综合办公楼，建设位置：陇海东路南，布厂街西。2008年5月21日，郑州市建设委员会对被告颁发了建筑工程施工许可证。5、2008年9月12日，被告郑州铁路局房地产综合开发总公司给郑州中原铁道凯盛商贸有限公司出具授权委托书，授权其全权负责位于郑州市××号《综合办公楼》项目营销经营工作，并作为受托人对经营摊位的出租、销售签署协议。6、2009年3月9日，郑州铁路局向郑州市人民政府发出“关于变更土地使用权的函”，要求将位于陇海东路南、布厂街西的该宗铁路用地【土地证号为郑国用（2007）07**号】变更至被告郑州铁路局房地产综合开发总公司名下，并要求对该划拨土地补办出让手续，以协议出让的方式为被告郑州铁路局房地产综合开发总公司办理土地出让手续。2009年5月21日，郑州市国土资源局向郑州市人民政府出具了郑国土资文（2009）359号文“郑州市国土资源局关于《郑州铁路局关于变更土地使用权的函》的意见”，郑州市人民政府批示同意对该宗土地补办用地手续。7、2013年9月22日，郑州凯驰置业有限公司名称变更为郑州凯驰企业管理有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告袁新建与郑州中原铁道凯盛商贸有限公司于2009年3月14日签订的《商铺买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。合同签订后，原告已履行了相应的义务，但郑州中原铁道凯盛商贸有限公司未依约在原告使用商铺后的四年内为其办理产权手续，也未在规定的期限内取得该商铺的产权，构成违约，应当承担相应的违约责任。因郑州中原铁道凯盛商贸有限公司与原告签订商铺买卖合同的行为，系被告郑州铁路局房地产综合开发总公司授权范围内的代理行为，其违约行为后果应由被代理人即被告郑州铁路局房地产综合开发总公司承担。故原告要求解除《商铺买卖合同》并要求返还购房款288055元及按合同约定支付违约金28805.5元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。又因被告郑州凯驰企业管理有限公司（原郑州凯驰置业有限公司）收取了原告281500元购房款，且无证据显示该款交付给郑州中原铁道凯盛商贸有限公司，故被告郑州凯驰企业管理有限公司应就该281500元购房款承担返还责任，对剩余购房款6555元及违约金，应由被告郑州铁路局房地产综合开发总公司承担，故对原告主张应由二被告承担连带责任的请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对原告主张的损失183672.46元，因原告未提交证据证明约定的违约金低于原告实际损失，故本院不予支持。综上所述，对原告的合理请求本院予以支持，对原告的过高请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告袁新建与郑州中原铁道凯盛商贸有限公司于2009年3月14日签订的《商铺买卖合同》；二、被告郑州凯驰企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告袁新建购房款281500元；三、被告郑州铁路局房地产综合开发总公司于本判决生效之日起十日内返还原告袁新建购房款6555元，并支付违约金28805.5元；四、驳回原告袁新建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8806元，由原告袁新建负担2599元，由被告郑州铁路局房地产综合开发总公司负担684元，由被告郑州凯驰企业管理有限公司负担5523元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。审 判 长 郑宏辉人民陪审员 李红梅人民陪审员 孟淑敏二〇一七年五月二十四日书 记 员 赵晓阳 微信公众号“”