（2017）冀01民终5743号

裁判日期: 2017-05-24

公开日期: 2017-06-13

案件名称

耿艳芳、石家庄德昌房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省石家庄市中级人民法院

所属地区

河北省石家庄市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

耿艳芳,石家庄德昌房地产开发有限公司,河北冀盐房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十七条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河北省石家庄市中级人民法院民事判决书（2017）冀01民终5743号上诉人（原审原告）：耿艳芳，男，1978年11月3日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。委托诉讼代理人：张倩，女，1979年12月25日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。委托诉讼诉讼代理人：武文昭，河北建平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石家庄德昌房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区金石大厦A座507室。法定代表人：曲中伟，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：河北冀盐房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区滨河街8号。法定代表人：王庆新，该公司总经理。上诉人耿艳芳��与被上诉人石家庄德昌房地产开发有限公司、河北冀盐房地产开发有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人耿艳芳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系合法有效，应当按照该房屋现今市场价格与购买价格之差价认定上诉人损失，判令被上诉人承担责任。二被上诉人应对上诉人的诉讼请求承担连带责任。被上诉人石家庄德昌房地产开发有限公司辩称，答辩人与上诉人签订的委托建房合同依法应认定为无效。委托建房项目与答辩人取得预售许可证的项目，是两个完全不同的项目。被答辩人主张的房屋增值损失赔偿请求，因合同无效的赔偿范围不含履行利益，房屋增值损失属于履行利益范畴，恳请法院不予支持。耿艳芳的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求驳回上诉、维持原判。被上诉人河北冀盐房地产开发有限公司未答辩。耿艳芳向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间房屋买卖合同关系；2、二被告连带返还原告已付购房款416928元；3、二被告连带赔偿原告损失暂计20万元；4、本案诉讼费等由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月8日，原告耿艳芳与被告石家庄市德昌房地产开发有限公司签订《委托建房合同》，开发项目位于石家庄市桥西区××与××街交口西南角，滨河××小区××以南。原告耿艳芳已将购房款416928元交付给被告石家庄德昌房地产开发有限公司。对以上事实原、被告均无异议。另查明，被告石家庄德昌房地产开发有限公司至今尚未取得该项目的《商品房预售许可证》。一审法院认为，原、被告签订的《委托建房合同》实为商品房预售合同，系双方真实意思表示，但由于被告石家庄德昌房地产开发有限公司至今尚未取得《商品房预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该《委托建房合同》依法应被认定为无效，因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告石家庄德昌房地产开发有限公司应当依法向原告耿艳芳返还购房款416928元。被告石家庄德昌房地产开发有限公司在没有取得预售许可证明的情况下，以预售房屋的形式收取原告购房款的行为无异于变相融资，对造成合同无效应承担主要责任。原告在未核实被告取得预售许可证明的情况下，就与被告签订《委托建房合同》显然不够审慎，也有一定的责任。关于原告主张的房屋增值损失赔偿请求，因合同无效的赔偿范围不含履行利益，房屋增值损失属于履行利益范畴，故不予支持。另，原告与被告冀盐公司并无合同关系，其要求冀盐公司承担连带赔偿责任无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十四条之规定，判决：被告石家庄德昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五内返还原告耿艳芳购房款416928元及利息（利息自2012年9月8日起以416928元为本金基数按照中国人民银行同期贷款利率��算至实际付清之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4985元，由被告石家庄市德昌房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2012年9月8日，耿艳芳与石家庄德昌房地产开发有限公司签订委托建房合同。合同约定，甲方（耿艳芳）委托乙方（石家庄德昌房地产开发有限公司）开发建设《滨河新城小区内住宅楼》项目的部分住宅，座落位置在滨河××小区××以南现广场处，该项工程的土地、规划、设计、报建、施工、验收等相关工作由乙方负责办理；甲方选定的住宅楼在本项目拟建的1-1-C2号楼内壹套，选定面积约96.96m2，该住宅楼均价4300元/m2，总房款416928元，首付100%；户型平面方案设计图纸经规划部门批准及交房标准经双方认定后，甲方不应再提出新的变更；户型确定后，如乙方因建设要求等原因被迫把甲方原选的户型改变的，甲方不满意要求退房及退款者，乙方按甲方原交款额全部退还甲方，并自甲方首次缴款之日，按银行同期贷款利率的3.5倍向甲方支付赔偿；乙方在取得土地使用证和预售许可证后，与甲方签订正式房屋买卖合同等。签订协议后，耿艳芳按约定向石家庄德昌房地产开发有限公司交付购房款416928元。另查明，2010年6月，石家庄德昌房地产开发有限公司与河北冀盐房地产开发有限公司于签订合作开发协议书，约定双方合作开发滨河新城小区三期项目。协议书还约定，该项目位于滨河新城小区内中心地带、幼儿园以南、休闲广场以北，南北区道路两侧各建设一栋住宅楼；双方共同组建项目开发办公室负责项目的全程运行管理，办公室主任由河北冀盐房地产开发有限公司总经理兼任，办公室副主任由石家庄德昌房地产开发有限公司总经理兼任，开发项目的所有手续以河北冀盐房地产开发有限公司的名义办理；石家庄德昌房地产开发有限公司做为投资购买省公安厅在本项目开发地块范围内的土地约1900平方米，并将土地使用权转到河北冀盐房地产开发有限公司名下。2013年11月25日，河北冀盐房地产开发有限公司重新取得上述3亩多特殊用地的土地使用权并办理国有土地使用证。还查明，滨河小区原为河北冀盐房地产开发有限公司开发的房地产项目，在1994年审定的规划设计方案中，汇平路北侧原为滨河小区绿地及老年活动中心用地，汇平路南侧为2栋25层点式高层。1999年因河北省公安厅在滨河小区规划的绿地中征用3亩多地作为特殊用地使用，致使河北冀盐房地产开发有限公司对原规划方案做了调整，将原规划的2栋25��点式改为物业楼、绿地广场和老人活动室文化站，同年2月石家庄市城乡规划局对调整方案予以批复。河北冀盐房地产开发有限公司为滨河小区的改造续建，曾于2011年向石家庄市城乡规划局申报建设用地规划，石家庄市城乡规划局于2011年2月11日批复，在保证1994年已批总平面图中规划的总建设规模不增加、配套公建不减少的前提下，原则同意进行住宅建设。2012年11月20日，石家庄市城乡规划局作出建设项目规划条件表，载明规划原则为，可利用小区内现状办公楼用地建设住宅项目；在保证汇平路两侧小区现状广场、绿地集中设置、同期实施，并取得小区业主委员会同意置换调整的意见，新建住宅项目用地的位置可与其置换；小区内现状特殊用地规划为居住用地，可以与该地块统一规划，履行土地出让程序后，可与该地块统一建设。2012年12月，石家庄市城乡规划局受��河北冀盐房地产开发有限公司关于滨河小区续建项目总平面规划的申请，并予以公示，该项目拟拆除现状物业办公楼置换绿地并建设两栋12层住宅楼。后因滨河小区居民反对而搁浅。2014年1月，石家庄市城乡规划局受理河北冀盐房地产开发有限公司审定项目设计方案的申请，并对项目总平面图重新进行了公示。2014年7月15日，河北冀盐房地产开发有限公司取得滨河小区新建住宅楼的建设工程规划许可证。2015年7月22日，河北冀盐房地产开发有限公司取得滨河小区新建住宅楼的建筑工程施工许可证。2016年7月10日，河北冀盐房地产开发有限公司取得商品房预售许可证。在该项目施工过程中，石家庄市桥西区滨河新城小区业主委员会曾因排除妨碍纠纷起诉河北冀盐房地产开发有限公司，石家庄德昌房地产开发有限公司的法定代表人曲中伟作为河北冀盐房地产开发有限公司的��目主任、委托代理人的名义参加诉讼。本院认为，石家庄德昌房地产开发有限公司与河北冀盐房地产开发有限公司签订的关于合作开发滨河新城小区三期项目的合作开发协议书，系当事人真实意思表示并实际履行，有相应证据证实，予以确认。耿艳芳与石家庄德昌房地产开发有限公司签订的委托建房合同，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且石家庄德昌房地产开发有限公司已经按照约定收受耿艳芳的购房款，该委托建房合同实为商品房买卖合同。双方约定的项目座落位置在滨河××小区××以南现广场处，后因拆除旧有建筑置换绿地不成，石家庄市城乡规划局对项目总平面图重新进行调规审批，石家庄德昌房地产开发有限公司未在约定位置建房，也并未取得相应商品房预售许可证明，双方所签订的委托建房合同，因��应当认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。合同无效，不影响合同中独立存在有关解决争议方法的条款的效力。石家庄德昌房地产开发有限公司与耿艳芳签订的委托建房合同之所以不能履行并归于无效的根本原因，是基于其合作方河北冀盐房地产开发有限公司在项目开发过程中的建设规划调整改变而导致，此情节应视为合同约定的因建设要求将原选户型改变的情形。石家庄德昌房地产开发有限公司在没有取得预售许可证明的情况下，以预售房屋的形式收取耿艳芳购房款，对造成合同无效应当承担相应的民事责任。现耿艳芳要求退房及退款，予以支持。根据双方的合同约定，石家庄德昌房地产开发有限公司还应自2012年9月8日起以购房款416928元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的3.5倍向耿艳芳支付利息损失。河北冀盐房地产开发有限公司作为合作开发建设方，对于合作期间产生的债务，理应承担连带偿还责任。耿艳芳关于要求按照房屋现今市场价格与购买价格之差价认定其损失即房屋增值损失的赔偿请求，无相应事实和法律依据，理据不足，不予支持。综上所述，耿艳芳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初528号民事判决；二、确认上诉人耿艳芳与被上诉人石家庄德昌房地产开发有限公司于2012年9月8日签订的委托建房合同无效；三、在本判决生效后十日内，被上诉人石家庄德昌房地产开发有限公司返还上诉人耿艳芳购房款416928元，并自2012年9月8日起以416928元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的3.5倍计付利息，计算至付清之日止。被上诉人河北冀盐房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。四、驳回上诉人耿艳芳的其他诉讼请求。一审案件受理费4985元，由上诉人耿艳芳负担985元，由被上诉人石家庄德昌房地产开发有限公司、河北冀盐房地产开发有限公司负担4000元。二审案件受理费9970元，由上诉人耿艳芳负担1970元，由被上诉人石家庄德昌房地产开发有限公司、河北冀盐房地产开发有限公司负担8000元。本判决为终审判决。审　判　长　　许毅鹏审　判　员　　张国俊代理审判员　　冯晓静二〇一七年五月二十四日书　记　员　　默朋立来自：