（2017）冀01民终５６８８号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-11-17
案件名称
潘澄、河北百宸物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘澄,河北百宸物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终５６８８号上诉人（原审原告反诉被告）：潘澄，女，1995年3月20日出生，汉族，无业，现住石家庄市桥西区。委托诉讼代理人：路长林，河北中石律师事务所律师。被上诉人（原审被告反诉原告）：河北百宸物业服务有限公司，住所地：石家庄市桥西区南小街129号盈伴大厦B701号，统一社会信用代码：91130100692064530R。法定代表人：崔强，职务：董事长。委托诉讼代理人：王林霞，河北徕仪律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋艳岭，河北百宸物业服务有限公司百度大厦项目经理，现住石家庄市桥西区。上诉人潘澄因与被上诉人河北百宸物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2016）冀0104民初6659号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人、被上诉人及其代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘澄上诉请求：1、请求撤销河北省石家庄市桥西区人民法院作出的（2016)冀0104民初6659号民事判决，并改判为支持上诉人的诉讼请求和驳回反诉请求；2、请求判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：1、一审法院认定建设单位主体理据不足。一审判决中认定，“涉案项目的建设单位是谁，不能以原告与谁签订认购协议为准”。认购协议是上诉人取得房屋依据，也是上诉人成为业主的凭据。一审诉讼中，被上诉人未出具可以确定建设单位的直接证据，而且将建设单位和施工单位混为一谈。本案应当以立项时的项目主体作为建设单位，以其签订的合同视为前期物业服务合同方符合法律。显然，一审判决对建设单位的认定完全属于事实不清。2、石家庄海丰房地产开发有限公司与河北百宸物业签署的《前期物业服务合同》不应当对上诉人产生拘束力．一审判决认定石家庄海丰房地产开发有限公司为建设单位。国务院《物业管理条例》第二十五条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，上诉人与河北海天房地产开发有限公司签署《百度空间公寓认购协议》，房屋单位并未向上诉人明示《前期物业服务合同》内容，上诉人根据不知道被上诉人的基本情况。特别是被上诉人是未经过招聘的物业服务企业，被上诉人所签订的《前期物业服务合同》未向上诉人公示，更未告知上诉人。因而，石家庄海丰房地产开发有限公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》，对上诉人不应当具有法律约束力。3、应当以上诉人与被上诉人签订的合同作为认定本案事实的依据上诉人入住时与石家庄百福家物业服务有限公司签订了《百度空间大厦前期物业管理协议》，该协议是双方当事人意思表示，应当对双方当事人具有约束力。本案应当以该协议作为认定案件事实的主要依据。协议第四条规定，公寓按建筑面积收取管理费每月每平米两元。根据《河北省物业服务收费管理实施办法》“第十一条，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。第十四条业主与物业服务企业可采取包干制或酬金制计费方式约定物业服务费用。包干制是由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担。酬金制是在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。”本案中从一审法院查明事实可以看出，上诉人与被上诉人仅仅约定了物业管理费，适用的应当是“酬金制”，在适用酬金制时，除物业费外，物业服务企业收取的任何收费用，其用途均应当向业主公示。然而，一审判决但一审判决却并未依照查明事实认定，实属枉法裁判。4、本案中应当以上诉人与被上诉人所签订的协议确定被上诉人提供制冷和采暖的时间．2012年12月20日，被上诉人与石家庄海丰房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同第二十一条第十三项约定“夏季制冷时间从每年6月1日至8月31日，每日开启时间7时于19时，冬季供暖时间从每年11月15日至下年3月15日，每日开启时间7时至19时”，上述合同规定了被上诉人提供制冷和采暖服务时间，但上述物业服务合同并未进行过公示，也未向上诉人出示过，上诉人根本不知道合同的内容。上诉人入住时，2011年元月5日上诉人与被上诉人签订了《前期物业服务合同》，该合同对被上诉人提供制冷和采暖服务时间未进行约定，因而应当确定为24小时提供制冷和采暖服务。特别是原告入住之初，被上诉人均是提供24小时制冷和采暖服务，后被上诉人-以成本为由擅自变更了提供制冷和采暖服务的时间。上诉人认为，被上诉人与每天都是全天全时段提供制冷、供暖服务，在庭审中被上诉人石家庄海丰房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，未向业主公示因而对上诉人没有约束力。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人真实意思表示，因而对上诉人与被上诉人具有约束力。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》，对被上诉人提供制冷和采暖服务时间没有约定。结合入住被上诉人均是提供24小时服务的事实，完全应当确定被上诉人提供制冷和采暖服务的时间为24小时。被上诉人先是提供24小时服务，后擅自单方变更提供服务时间，应当认定被上诉人具有擅自变更合同的违约行为。本案当事人争议焦点是被上诉人提供制冷和采暖服务的时间，而不是争议取费问题。上诉人基于被上诉人擅自变更提供制冷和采暖服务时间要求减少相关费用。特别是上诉人要求按20%交纳采暖费用，一审判决却认定上诉人要求按80%交纳费用。显然，一审判决存在查明和认定事实不清。为此，请求二审法院予以改判。河北百宸物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，应予维持。一、一审法院认定的建设单位完全符合法律规定。1、根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。石家庄海丰房地产开发有限公司是本项目合法的建设单位，其与答辩人签订的《前期物业服务合同》合法有效。2、上诉人与河北海天房地产开发有限公司签订的《百度空间公寓认购协议》并不是正式的商品房买卖合同，不能以此作为认定建设单位的依据。3、此项目由石家庄光明实业总公司、与河北海天房地产开发有限公司、石家庄常顺房地产开发有限公司合作开发，石家庄海丰房地产开发有限公司承继了河北海天房地产开发有限公司、石家庄常顺房地产开发有限公司全部的权利义务，所以石家庄海丰房地产开发有限公司是合法的建设单位。二、石家庄海丰房地产开发有限公司与河北百宸物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》对上诉人有当然的约束力。根据《物业管理条例》的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。作为房屋买卖合同的一部分，此《前期物业服务合同》对上诉人有当然的法律约束力。上诉人与建设单位是否签订了正式的商品房买卖合同及建设单位是否将《前期物业服务合同》的内容告知上诉人是建设单位应承担的义务，不能将此义务强加给答辩人，并且建设单位是否尽到告知义务不影响本服务合同的效力。三、《前期物业服务合同》合法有效，且在合同委托管理期限内，理应以此作为认定事实的依据。1、根据《物业管理条例》第二十六条的规定，前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。答辩人与石家庄海丰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》第二十二条明确约定了期限“委托管理期限，2010年12月25日至2020年12月24日”，而现在仍在委托管理期间。并且也不存在业主委员会与物业公司签订物业服务合同的事实，所以《前期物业服务合同》仍对上诉人有约束力。2、上诉人与答辩人签订的《百度空间大厦前期物业管理协议》并未约定实施酬金制收费，认为实行酬金制完全是主观推定。四、上诉人与被上诉人签订的《百度空间大厦前期物业管理协议》没有约定制冷和采暖时间，也不应该对此进行约定。1、上诉人与石家庄百福家物业服务有限公司签订的《百度空间大厦前期物业管理协议》并非业主委员会与物业公司签订，对于制冷和采暖事项属于公共管理事项，根据《物业管理条例》第十一条的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应由业主共同决定。单个业主没有权利去约定业主共有部分的权利与义务。2、从实现合同目的的角度看，百度空间大厦是商业性质并非住宅，其按照《前期物业服务合同》约定的时间提供制冷及供暖完全能达到商业用目的。晚19时后该大厦商业主体已全部下班，如果按全天24小时进行供暖和制冷，反而会造成资源的巨大浪费。3、答辩人一直是按照《前期物业服务合同》约定的制冷和供暖时间提供服务，从未提供过24小时的供暖服务，即便是有过超时提供服务的情况，也是物业公司为业主提供的超值服务，不能把物业公司的额外超值服务当成是物业公司的义务。五、答辩人已经按照合同约定提供了服务，上诉人也享受了相应的物业服务，应该按照《前期物业服务合同》约定的收费标准交纳费用。综上，一审判决在充分查清事实的基础上，依法判决，应予以维持．潘澄向一审法院起诉请求：1.请求责令被告停止对“百度空间”大厦提供物业服务；2.请求确认被告将物业费、制冷费和取暖费捆绑收费的行为无效；3.请求确认被告强行原告使用空调和强迫交纳空调费用的行为无效，并允许业主自行安装空调；4.请求被告退还2014年制冷费用2266.5元；5.请求支持原告每年取暖费按80%交纳。百宸物业公司向本院提出反诉请求：1.请求判令原告支付拖欠的物业费39525元；2.请求判令原告支付拖欠费用的滞纳金425元。一审法院认定事实：涉案房屋现未取得房屋所有权证，根据被告提供的涉案项目所在土地的国有土地使用证显示，该土地的所有人为石家庄光明实业总公司，土地性质为商业。根据被告提供的涉案项目的建设工程规划许可证，显示该项目的建设单位为石家庄光明实业总公司。根据被告提供的石家庄光明实业总公司与河北海天房地产开发有限公司、石家庄常顺房地产开发有限公司三方于2006年11月26日签订的合作开发合同及石家庄光明实业总公司与河北海天房地产开发有限公司、石家庄常顺房地产开发有限公司、石家庄海丰房地产开发有限公司四方于2009年7月28日签订的合同，可以证实，涉案项目开始为石家庄光明实业总公司与河北海天房地产开发有限公司、石家庄常顺房地产开发有限公司共同开发建设，后石家庄海丰房地产开发有限公司承继河北海天房地产开发有限公司、石家庄常顺房地产开发有限公司的权利义务。2009年11月26日，原告潘澄与河北海天房地产开发有限公司签订《百度空间公寓认购协议》一份，约定原告购买位于石家庄市××路与××西北角××空间××、××、××号公寓。2011年1月5日，原告潘澄与石家庄百福家物业服务有限公司签订有关百度空间大厦1404号、1410号、1411号房屋的前期物业管理服务协议一份。协议第四条规定，公寓按建筑面积收取管理费每月每平方米2元。另查明，被告在举证期内提交了2010年12月20日，石家庄海丰房地产开发有限公司与被告河北百宸物业服务有限公司签订的前期物业服务合同一份，后又当庭提交了2010年12月20日，石家庄海丰房地产开发有限公司与石家庄百福家物业服务有限公司签订的前期物业服务合同一份，两份合同的内容全部一致。被告称，石家庄百福家物业服务有限公司与石家庄百宸物业服务有限公司是一家公司，被告提交石家庄市工商行政管理局企业注册分局出具的证明一份，载明“石家庄百福家物业服务有限公司于2013年7月18日，由企业名称石家庄百福家物业服务有限公司更为河北百宸物业服务有限公司”。被告河北百宸物业服务有限公司与石家庄海丰房地产开发有限公司签定的前期物业服务合同第十七条约定，1、本物业综合管理服务费，商务写字楼暂定9元/每月/每建筑面积平方米；商铺暂定为10元/每月/每建筑面积平方米，如石家庄中央空调商业物业收费标准或随社会发展各项成本增加，物业服务公司在征得超过1/2业主同意后可以调整相关收费标准。第二十一条第十三项约定，物业服务公司负责大厦的夏季制冷和冬季供暖工作（本大厦设计为中央空调夏季制冷和冬季供热系统），夏季制冷时间从每年6月1日至8月31日，每日开启时间7时，19时关闭，冬季供暖从每年11月15日至下年3月15日，每日开启时间7时，19时关闭。再查明，2011年1月至2014年，原告每年按照每平米2元的标准交纳物业费，每年夏季按照10.33元/每平方米/每月的标准交纳中央空调代收电费，共计三个月，冬季按照10.25元交纳中央空调采暖代收电费，共计四个月。截止2016年冬季，原告未交纳的中央空调代收电费共计39525元。一审法院认为，涉案项目的建设单位是谁，不能以原告与谁签订认购协议为准。认购协议不是正式的商品房买卖合同，出售方并未取得预售许可证。被告提供的土地使用权证、规划许可证、合作开发建设合同等证据能够形成完整的链条，证实石家庄海丰房地产开发有限公司为建设单位之一。被告作为企业法人，依据石家庄市工商行政管理局企业注册分局出具的证明，其更改过名称的事实应予认定。故原告以被告不具备为百度空间大厦提供物6业服务的主体资格为由，拒绝交纳相关费用的主张，本院不予支持。本案争议焦点问题为被告收取夏冬两季制冷、采暖的费用标准是否合法。原告与被告签订的前期物业管理服务协议中，约定的物业管理费为每月每平米2元，此项费用原告已经交纳了。关于夏冬两季制冷、采暖的费用标准，在原、被告签订的协议中并未约定，但在被告与石家庄海丰房地产开发有限公司签的前期物业服务合同中，约定的物业综合管理费为每月每平米9元。被告对此解释，称其与石家庄海丰房地产开发有限公司签的前期物业服务合同中，每月每平米9元物业管理费，包括制冷和采暖的费用，按照现在物业费和制冷、采暖单独收取计算，平均下来每月每平米不到8元。本院认为，一般的物业服务，不包括制冷和采暖，故被告收取业主制冷、采暖的费用合法有据，因为涉案项目为商业性质，大楼设计为中央空调控温，故原告不能以放弃制冷、采暖的权利为由拒绝交纳制冷、采暖的费用。关于收费标准，没有超过被告与开发建设单位签订的物业管理服务合同中约定标准，原告应当按照此标准交费。被告提出要求按照80%的比例交纳采暖费，没有法律依据和合同依据，本院不予支持。关于制冷、采暖时间，原、被告及被告与石家庄海丰房地产开发有限公司签订的物业管理服务合同中，均没有约定为24小时。根据涉案项目的商业性质，原告以被告没有提供24小时中央空调制冷、采暖服务为由，要求少交费用的主张，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，没有法律及合同依据，本院不予支持。被告的反诉请求，本院予以支持。依照《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第六十七条的规定，一审法院判决如下：一、驳回原告潘澄的诉讼请求；二、原告潘澄于本判决生效之日起十日内支付被告河北百宸物业服务有限公司中央空调制冷、取暖费39525元并支付滞纳金425元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，反诉受理费339元，由原告潘澄负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院认定的事实同原审查明的事实一致．本院认为，涉案项目的建设单位是谁，不能以上诉人与谁签订认购协议为准。认购协议不是正式的商品房买卖合同，出售方并未取得预售许可证。被上诉人提供的土地使用权证、规划许可证、合作开发建设合同等证据能够形成完整的链条，证实石家庄海丰房地产开发有限公司为建设单位之一。被上诉人作为企业法人，依据石家庄市工商行政管理局企业注册分局出具的证明，其更改过名称的事实应予认定。故上诉人以被上诉人不具备为百度空间大厦提供物6业服务的主体资格为由，拒绝交纳相关费用的主张，本院不予支持。上诉人与被上诉人签订的前期物业管理服务协议中，约定的物业管理费为每月每平米2元，此项费用上诉人已经交纳了。关于夏冬两季制冷、采暖的费用标准，在双方签订的协议中并未约定，但在被上诉人与石家庄海丰房地产开发有限公司签的前期物业服务合同中，约定的物业综合管理费为每月每平米9元。被上诉人对此解释，称其与石家庄海丰房地产开发有限公司签的前期物业服务合同中，每月每平米9元物业管理费，包括制冷和采暖的费用，按照现在物业费和制冷、采暖单独收取计算，平均下来每月每平米不到8元。本院认为，一般的物业服务，不包括制冷和采暖，故被上诉人收取业主制冷、采暖的费用合法有据，因为涉案项目为商业性质，大楼设计为中央空调控温，故上诉人不能以放弃制冷、采暖的权利为由拒绝交纳制冷、采暖的费用。关于收费标准，没有超过被上诉人与开发建设单位签订的物业管理服务合同中约定标准，上诉人应当按照此标准交费。上诉人提出要求按照80%的比例交纳采暖费，没有法律依据和合同依据，本院不予支持。关于制冷、采暖时间，双方及被上诉人与石家庄海丰房地产开发有限公司签订的物业管理服务合同中，均没有约定为24小时。被上诉人按照早７点晚７点供暖制冷符合行业惯例，根据涉案项目的商业性质，上诉人以被上诉人没有提供24小时中央空调制冷、采暖服务为由，要求少交费用的主张，本院不予支持。综上所述，潘澄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费７２８元，由潘澄负担本判决为终审判决。审判长 冯增辰审判员 周玉杰审判员 孟志刚二〇一七年五月二十四日书记员 王 珊