（2016）京0108民初40947号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-11-22
案件名称
田雪与张建荣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田雪,张建荣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初40947号原告田雪，女，1982年2月15日出生，住北京市海淀区。委托代理人田永航，原告之夫，住同原告。被告张建荣，女，1965年3月21日出生，住北京市海淀区。原告田雪诉被告张建荣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田雪及其委托代理人田永航，被告张建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田雪向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告迁出户口；2、被告向原告支付自2016年5月21日至2016年11月24日的违约金共计263200元；3、被告承担诉讼费用。事实理由：原被告于2014年4月1日签订了《链家二手房购买合同》，并于2014年5月21日正式过户，合同约定被告在过户后730日内迁走户口，但其至今仍未全部迁走。原告曾于今年7月通过中介与被告沟通无果，后期也曾多次与被告沟通，让其迁走户口。被告在2016年11月份将已故两位老人的户口进行消除，现仍有一人户口没有迁出。原告与被告多次协调，被告均说无法履行合同，让原告起诉。现起诉要求被告履行合同，并支付合同违约金。被告张建荣辩称，不同意原告的诉讼请求，详见书面答辩状。卖房时我已经明确告知被告，我卖房子是为了给爱人薛春林治病，我户籍地的房子要拆迁，车道沟东里x-x房子里有三个人的户口，我婆婆已经去世，户口还未注销，当时中介为了促成房屋买卖，跟我说给我两年的时间迁户口，当时约定了730天将户口迁出，我就把房子卖给原告了；我多次去找西山派出所和双新村委会，申请关于薛春林、公公薛殿銮户口迁入问题，但是答复现在不能迁。老房未拆除，新房未建成，这是不可抗力的因素；拆迁之前，户口冻结，中介和原告都明白，所以合同上写的730天迁出户口，而不是两个月内迁出；涉案房屋内的三个户口，其中两位老人已经去世，注销户口，原告明知房屋要拆迁，仍多次向被告索要钱财。一人未迁出户口对原告没有造成损失，我不同意给原告赔偿。原告还问过我学区房的名额是否占用，我说没有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2014年4月1日，张建荣（出卖人）与田雪（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定田雪购买位于本市海淀区车道沟东里x号楼x层x号房屋，房屋成交价格180万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价100万元。该合同第九条第（三）款约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起730日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身的原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款百分之五的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算项买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同年5月17日，张建荣（甲方）、田雪（乙方）与北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《存量房客户交易结算资金监管协议书》，约定各方就交易结算资金监管相关事宜签订本协议，该协议第六条第6款约定，因不可抗力、法律法规变化、行政命令、有权机关冻结、扣划等造成本协议不能履行或给他方造成损失的，各方免责，互不承担责任。2014年5月21日，涉案房屋过户至田雪名下。现涉案房屋内尚有张建荣之夫薛春林一人的户口未迁出。张建荣称其卖房时说了要将户口前往祁家村，但现因该地拆迁户口冻结，因此户口无法迁入，属于不可抗力因素，且根据《存量房客户交易结算资金监管协议书》约定，该种不可抗力因素应属于免责范围；田雪称签约的时候考虑到了该情况，故而约定了730日内迁出户口，现张建荣仍未迁出户口，其行为存在违约。经本院释明，张建荣表示如果法院认定违约责任成立，其要求酌减违约金数额。本院认为，田雪与张建荣依法建立房屋买卖合同法律关系，双方均应按约执行。按照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。田雪与张建荣在《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定了户口迁出以及逾期迁出的违约责任，现仍有张建荣配偶户口未迁出，张建荣称因祁家村户口冻结无法迁入，属于不可抗力，要求按照《存量房客户交易结算资金监管协议书》约定免除其违约责任，但《存量房客户交易结算资金监管协议书》是针对交易结算资金监管相关事宜进行的约定，同时祁家村户口冻结亦不能作为不可抗力进行抗辩，张建荣可以另寻其他地址迁入户口，故本院对张建荣的抗辩不予采信。考虑到张建荣要求法院对违约金进行酌减，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金作出裁决。由于我国目前的户籍管理制度原因，田雪要求法院判决张建荣将诉争房屋内户口迁出，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、张建荣于本判决生效之日起七日内，支付田雪逾期迁出户口违约金三万元；二、驳回田雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千二百四十八元(原告已预交)，由张建荣负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 卢 秋人民陪审员 张淑萍人民陪审员 刘兰香二〇一七年五月二十四日书 记 员 刘 波 微信公众号“”