（2017）鲁10民终130号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2018-07-15
案件名称
卓达房地产集团有限公司、威海中顺房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卓达房地产集团有限公司,威海中顺房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终130号上诉人（原审原告）：卓达房地产集团有限公司，住所地河北省石家庄市翟营南大街389号。法定代表人：杨卓舒，董事长。委托诉讼代理人：杨玉成，该公司职员。委托诉讼代理人：张少勇，该公司职员。被上诉人（原审被告）：威海中顺房地产开发有限公司，住所地威海市文登区西壕街15-2号2单元503室。法定代表人：倪晓明，经理。上诉人卓达房地产集团有限公司（以下简称卓达公司）因与被上诉人威海中顺房地产开发有限公司（以下简称中顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2012）文宋民一初字第266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人之委托诉讼代理人张少勇到庭参加诉讼，被上诉人中顺公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人卓达公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.卓达公司对（2016）鲁1003民初1322号民事判决中被查封的57套房屋享有实际所有权，一审法院不予处理错误。卓达公司未收到该份判决书，视为未有效送达，该判决尚未生效，一审法院据此做出判决，属于事实和程序错误；2.（2012）文宋民一初字第84号裁定查封的四套房产，已超出法定查封期限，卓达公司有权要求中顺公司协助办理产权变更登记。被上诉人中顺未予答辩。卓达公司向一审法院起诉请求：判令卓达公司团购中顺公司金滩明珠项目240套房屋中未办理预售登记的132套房屋归卓达公司所有，中顺公司协助卓达公司办理该132套房屋的产权变更登记手续，并支付利息1000000元。事实和理由：2007年11月8日和2008年9月2日，卓达公司与中顺公司双方分别签署《金滩明珠项目团购协议书》及《金滩明珠项目团购协议书〈补充协议〉》。基于以上协议的约定，卓达公司团购中顺公司开发的位于威海市文登区小观镇许家村南的“金滩明珠”项目240套房屋，协议中也明确约定合同金额、付款方式以及房屋的交付时间、交付标准和违约责任。卓达公司依照协议向中顺公司履行了付款义务，但是中顺公司未能按照合同约定的时间和标准向卓达公司交付房屋，致使卓达公司遭受了巨大的损失，卓达公司多次与中顺公司交涉未果。现240套房屋中的108套已经办理预售登记备案手续，请求判如所请。一审法院认定事实：卓达公司与中顺公司于2007年11月8日签订了《金滩明珠项目团购协议书》，约定卓达公司团购中顺公司开发的位于威海市文登区小观镇许家村南的金滩明珠小区1-14号楼中的300套住宅，双方约定“甲方（本案中顺公司）应保证完成后续施工，于2008年12月31日前达到项目全部楼座竣工且综合验收合格，于2009年3月30日前达到交房标准和入住条件……”、“甲方应按乙方（本案卓达公司）要求及时与最终购房人签订正式《商品房买卖合同》，否则，每延期一日应向乙方支付总房款万分之三的违约金。”协议签订后，卓达公司按协议约定向中顺公司支付了定金500万元及该小区1号、2号、3号、5号、6号、7号、12号楼的129套住宅购房款的90%共计17442994.14元。2008年9月2日卓达公司与中顺公司签订了《金滩明珠项目团购协议书〈补充协议〉》，确认卓达公司已经购买金滩明珠小区1号、2号、3号、5号、6号、7号、12号楼的129套住宅并支付上述129套住宅购房款的90%共计17442994.14元，并对原协议书进行部分修改，约定卓达公司购买房产总套数改为240套（含卓达公司已经购买的129套），不再购买原协议中4号、10号、14号楼共计60套住宅，同时对原付款方式进行了变更。卓达公司按《补充协议》约定于2008年9月15日之前向中顺公司支付了金滩明珠小区8号、9号、11号、13号楼111套住宅购房款的90%共计15893024元，但中顺公司至今未按合同约定向卓达公司交付房屋。经核实，卓达公司购买中顺公司位于威海市文登区小观镇许家村南的金滩明珠小区住宅240套，其中已办理预售登记备案手续的共计108套，卓达公司诉争的132套未办理预售登记备案手续，该132套房屋明细如下：一号楼1单元601室、1单元701室、1单元702室、2单元604室、2单元703室、2单元704室、3单元105室、3单元605室、3单元705室、3单元706室；二号楼1单元701室、1单元702室、2单元104室、2单元604室、2单元703室、2单元704室、3单元705室、3单元706室；三号楼1单元701室、1单元702室、2单元703室、3单元705室、3单元706室、4单元107室、4单元707室、4单元708室、5单元709室、5单元710室；五号楼1单元701室、1单元702室、2单元703室、2单元704室、3单元705室、3单元706室；六号楼1单元702室、2单元703室、2单元704室、3单元705室、3单元706室；七号楼1单元302室、1单元402室、1单元601室、1单元602室、1单元701室、1单元702室、2单元103室、2单元203室、2单元204室、2单元303室、2单元304室、2单元503室、2单元703室、2单元704室、3单元206室、3单元505室、3单元705室、3单元706室、4单元108室、4单元208室、4单元308室、4单元508室、4单元608室、4单元707室、4单元708室、5单元309室、5单元409室、5单元609室、5单元610室、5单元709室、5单元710室；八号楼1单元102室、1单元202室、1单元302室、1单元402室、1单元601室、1单元701室、1单元702室、2单元103室、2单元303室、2单元304室、2单元403室、2单元703室、2单元704室、3单元405室、3单元505室、3单元705室、3单元706室、4单元207室、4单元208室、4单元507室、5单元110室、5单元309室、5单元509室、5单元609室、5单元709室、5单元710室；九号楼1单元101室、1单元201室、1单元202室、1单元601室、1单元701室、1单元702室、2单元603室、2单元703室、2单元704室、3单元106室、3单元506室、3单元705室、3单元706室；十一号楼1单元202室、1单元302室、1单元602室、1单元702室、2单元103室、2单元104室、2单元204室、2单元604室、2单元703室、3单元206室、3单元705室、3单元706室；十二号楼1单元101室、1单元201室、1单元202室、1单元501室、1单元701室、3单元106室、3单元305室、3单元705室；十三号楼2单元702室、3单元604室、3单元705室。本案审理过程中，2013年12月10日，案外人文登市建设公司向一审法院起诉中顺公司，案号分别为（2013）文宋民一初字第405号、406号、407号、408号，要求中顺公司按照双方签订的《建设工程施工合同》向其支付工程款及利息，并在中顺公司欠付工程价款范围内对涉案金滩明珠小区1-14号商品房项目享有建设工程价款优先受偿权。2014年1月26日，一审法院分别以（2013）文宋民一初字第405号、406号、407号、408号民事判决书判决中顺公司向文登市建设公司支付工程款，并判决文登市建设公司对中顺公司拖欠的工程款就金滩明珠小区1-14号楼项目建设工程折价或拍卖享有优先受偿权。上述判决生效后，文登市建设公司申请强制执行，2014年4月8日一审法院以（2013）文法执字第405号执行裁定书裁定查封相关房产，查封的房产中包含本案诉争132套房屋中的57套，明细如下：一号楼1单元601室、2单元604室、3单元105室、3单元605室；二号楼2单元104室、2单元604室；三号楼4单元107室；七号楼1单元302室、1单元402室、1单元601室、1单元602室、2单元103室、2单元203室、2单元204室、2单元303室、2单元304室、2单元503室、3单元206室、3单元505室、4单元108室、4单元208室、4单元308室、4单元508室、4单元608室、5单元309室、5单元409室、5单元609室、5单元610室；八号楼1单元302室、1单元402室、1单元601室、2单元103室、2单元303室、2单元304室、2单元403室、3单元405室、3单元505室、4单元207室、4单元208室、4单元507室、5单元110室、5单元309室、5单元509室、5单元609室；九号楼1单元101室、1单元201室、1单元601室、2单元603室、3单元106室、3单元506室；十一号楼1单元302室、1单元602室、2单元103室、2单元104室、2单元604室；十二号楼1单元501室、3单元305室。卓达公司于2014年4月27日对执行标的提出书面异议，一审法院受理后以（2015）威文执字第1175号执行裁定书驳回卓达公司提出的异议，卓达公司对该裁定书不服，于2016年4月11日向一审法院提起执行异议之诉，被告为文登市建设公司，第三人为中顺公司，请求判令终止对上述57套房屋的强制执行程序，并解除对该57套房屋的查封。一审法院于2016年7月15日作出（2016）鲁1003民初1322号民事判决书，认为卓达公司对该57套房屋的执行未有足以排除强制执行的民事权益，卓达公司的诉讼请求无事实及法律依据，依法驳回卓达公司的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。诉讼中，卓达公司主张按合同约定中顺公司应在卓达公司付完款之后及时将诉争房屋过户至卓达公司名下，但中顺公司至今未协助卓达公司办理，中顺公司自卓达公司付完款之日即明确构成违约，依据合同约定，中顺公司应支付的违约金已经超过购房款总额，考虑到中顺公司的负担能力，卓达公司只主张中顺公司支付利息1000000元。为证实其主张，卓达公司申请证人左某、黄某出庭作证，该二证人证实其均系卓达公司销售职工，均参与了卓达公司团购中顺公司240套金滩明珠房屋的事宜，并证实二证人及卓达公司其他销售人员先后三次代表卓达公司到中顺公司处要求中顺公司协助卓达公司将诉争房屋过户到卓达公司名下，中顺公司的员工均以条件不具备，无法办理为由拒不同意卓达公司要求。另查明，卓达公司诉求132套房屋中的八号楼1单元102室、十一号楼2单元204室、3单元206室、十二号楼1单元101室，该4套房屋在一审法院（2012）文宋民一初字第84号案件中被当事人申请查封，该4套房屋仍未办理解除查封及扣押手续。同时查明，涉案金滩明珠小区1-13号楼均已办理房屋产权大证，1号、2号、3号、5号、6号、7号、8号、9号、11号、12号、13号楼均已办理商品房预售许可证。一审法院上述事实，有卓达公司的陈述及相关书证等证据在案为证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。卓达公司提交的各项证据符合证据规则的规定，对其证明力予以确认。综合卓达公司的陈述及提交的证据，本案中双方签订的团购协议及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以认定。本案双方当事人签订的《金滩明珠项目团购协议书〈补充协议〉》中明确载明卓达公司已经购买金滩明珠小区1号、2号、3号、5号、6号、7号、12号楼的129套住宅，并且中顺公司于2008年7月1日书面通知卓达公司其已取得该小区4号、8号、9号、10号、11号、13号、14号楼的《商品房预售许可证》。卓达公司已经履行了协议中的义务，按约定向中顺公司支付了房屋价款，理应合法取得诉争房屋的所有权，诉争房屋均已具备办理产权过户手续的条件，故卓达公司要求中顺公司协助卓达公司办理诉争房屋预售登记备案手续，理由充分，予以支持。双方签订的商品房买卖合同中明确约定中顺公司应按卓达公司要求及时与最终购房人签订正式《商品房买卖合同》，根据查明的事实及证人证言可以认定中顺公司并未履行约定的义务，已经构成违约，应按约定向卓达公司支付违约金。卓达公司主张因中顺公司应支付的违约金已经超过购房款总额，考虑到中顺公司的负担能力，故仅向中顺公司主张利息1000000元卓达公司对自己诉权的处分，符合有关法律规定，亦予以支持。中顺公司未出庭应诉亦未提交书面答辩意见，视为放弃质证及答辩权利，应承担对其不利的后果。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。诉争132套房屋中有61套仍被人民法院依法查封，未办理解除查封及扣押手续，本案对该61套房屋暂不予处理，卓达公司可待该61套房屋办理相关解除查封及扣押手续后另行主张相关权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、七十七条、一百零七条、一百三十条、一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百五十三条之规定，判决：一、位于金滩明珠小区的71套房屋归卓达房地产集团有限公司所有，威海中顺房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助卓达房地产集团有限公司办理该71套房屋的产权变更登记手续，房屋明细如下：一号楼1单元701室、1单元702室、2单元703室、2单元704室、3单元705室、3单元706室；二号楼1单元701室、1单元702室、2单元703室、2单元704室、3单元705室、3单元706室；三号楼1单元701室、1单元702室、2单元703室、3单元705室、3单元706室、4单元707室、4单元708室、5单元709室、5单元710室；五号楼1单元701室、1单元702室、2单元703室、2单元704室、3单元705室、3单元706室；六号楼1单元702室、2单元703室、2单元704室、3单元705室、3单元706室；七号楼1单元701室、1单元702室、2单元703室、2单元704室、3单元705室、3单元706室、4单元707室、4单元708室、5单元709室、5单元710室；八号楼1单元202室、1单元701室、1单元702室、2单元703室、2单元704室、3单元705室、3单元706室、5单元709室、5单元710室；九号楼1单元202室、1单元701室、1单元702室、2单元703室、2单元704室、3单元705室、3单元706室；十一号楼1单元202室、1单元702室、2单元703室、3单元705室、3单元706室；十二号楼1单元201室、1单元202室、1单元701室、3单元106室、3单元705室；十三号楼2单元702室、3单元604室、3单元705室；二、威海中顺房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向卓达房地产集团有限公司支付利息1000000元；三、驳回卓达房地产集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6900元，由威海中顺房地产开发有限公司负担。二审中，经本院向威海市文登区国土资源局查询，小观镇金滩明珠居民小区8号楼1单元102室、11号楼2单元204室、11号楼3单元206室、12号楼1单元101室于2012年2月27日在威海市文登区（2012）文宋民初字第84号案件查封。该案中没有续封情况。于2014年6月30日在本案中由卓达公司申请查封，并于2016年7月20日续封。卓达公司认可一审法院按照卓达自行填写的送达地址确认书送达（2016）鲁1003民初1322号民事判决，且现在代理人也收到该判决书。本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。本院认为，根据已经生效的威海市文登区人民法院（2016）鲁1003民初1322号民事判决认定，卓达公司对其在该案中主张的57套房屋的执行未有足以排除强制执行的民事权益，该57套房屋仍属于查封状态，其现在要求中顺公司协助办理该57套房屋产权变更手续，缺乏法律依据，本院不予采纳。根据2005年1月1日开始实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。第二十九条规定人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。2015年2月4日开始实施的《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十七条规定，人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。从上述法律规定可以看出，在2012年对于不动产的查封期限是两年，到期后自动解除查封。故小观镇金滩明珠居民小区8号楼1单元102室、11号楼2单元204室、11号楼3单元206室、12号楼1单元101室在（2012）文宋民一初字第84号案件中已经自动解除查封，上述四套房屋现在由卓达公司查封。卓达公司已经履行了该四套房屋交付房款的义务，取得该四套房屋的所有权，故卓达公司主张要求中顺公司协助办理上述四套房屋的房屋产权变更手续并不存在法律上的障碍，一审认定上述四套房屋在（2012）文宋民一初字第84号案件中未办理解除查封及扣押手续导致中顺公司无法协助卓达公司办理产权变更手续有误，本院予以纠正。综上，卓达公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持威海市文登区人民法院（2012）威文宋民一初字第266号民事判决第二项，即威海中顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向卓达房地产集团有限公司支付利息1000000元；二、撤销威海市文登区人民法院（2012）威文宋民一初字第266号民事判决第三项；三、变更威海市文登区人民法院（2012）威文宋民一初字第266号民事判决第一项，位于金滩明珠小区的75套房屋归卓达房地产集团有限公司所有，威海中顺房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助卓达房地产集团有限公司办理该75套房屋的产权变更登记手续，房屋明细如下：一号楼1单元701室、1单元702室、2单元703室、2单元704室、3单元705室、3单元706室；二号楼1单元701室、1单元702室、2单元703室、2单元704室、3单元705室、3单元706室；三号楼1单元701室、1单元702室、2单元703室、3单元705室、3单元706室、4单元707室、4单元708室、5单元709室、5单元710室；五号楼1单元701室、1单元702室、2单元703室、2单元704室、3单元705室、3单元706室；六号楼1单元702室、2单元703室、2单元704室、3单元705室、3单元706室；七号楼1单元701室、1单元702室、2单元703室、2单元704室、3单元705室、3单元706室、4单元707室、4单元708室、5单元709室、5单元710室；八号楼1单元102室、1单元202室、1单元701室、1单元702室、2单元703室、2单元704室、3单元705室、3单元706室、5单元709室、5单元710室；九号楼1单元202室、1单元701室、1单元702室、2单元703室、2单元704室、3单元705室、3单元706室；十一号楼1单元202室、1单元702室、2单元204室、2单元703室、3单元206室、3单元705室、3单元706室；十二号楼1单元101室、1单元201室、1单元202室、1单元701室、3单元106室、3单元705室；十三号楼2单元702室、3单元604室、3单元705室。四、驳回卓达房地产集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6900元，由威海中顺房地产开发有限公司负担，二审案件受理费6900元，由卓达房地产集团有限公司负担6359元，威海中顺房地产开发有限公司负担541元。一审公告费700元，二审公告费500元均由威海中顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 于大海代理审判员 李佳忆代理审判员 宋 杨二〇一七年五月二十四日书 记 员 刘双双 微信公众号“”