（2017）渝0106民初6811号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2018-07-13
案件名称
谢天与陶海霞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢天,陶海霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款，第六十五条第一款，第八十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初6811号原告：谢天，男，1989年9月1日出生，汉族，职业不详，住上海市宝山区，现住重庆市沙坪坝区。被告：陶海霞，女，1991年9月7日出生，汉族，职业不详，住重庆市忠县，现住重庆市九龙坡区。原告谢天与被告陶海霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，依法由审判员刘畅独任审理，适用小额程序。因原、被告双方争议较大，本案遂转为简易程序并于2017年5月11日公开开庭进行了审理。原告谢天，被告陶海霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢天向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告陶海霞退还剩余房租及押金共计4213.21元；2、判令被告支付利息及违约金，利息以4213.21元为基数，按照国家同期银行贷款利率4.3%计算，从2017年3月25日起至剩余房租和押金付清之日止。违约金按年租金的10%计算，为1800元；3、判令被告赔偿原告一个月房租1500元；4、判令被告赔偿原告精神损失费1000元，材料费40元，交通费20元，误工费600元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告从被告处承租坐落于重庆市沙坪坝区思贤路康田紫悦府X栋X单元X的房屋。2017年3月25日，双方签订《房屋租赁终止协议》。《房屋租赁终止协议》签订后，被告既未对协议提出异议，也不退还原告任何费用。为了维护合法权益，原告遂诉至法院，要求判如所请。被告陶海霞辩称，本被告因工作原因，委托男朋友汪爱国前去找到原告的女朋友刘佳玲处理涉案房屋的退租事宜。《房屋租赁终止协议》是原告单方面提供的协议模板，双方签字。汪爱国签字后，由刘佳玲在协议背面书写计算方式。汪爱国将该计算方式拍照发给本被告，因为计算方式不合理，金额也不正确，本被告当即表示不同意，应当按照我方标准计算；本被告没有违约，不应支付利息和违约金，不同意原告的该诉讼请求；原告的诉讼请求三、四亦毫无道理，本被告皆不同意。综上，请求法院依法判决。经审理查明，2017年2月18日，被告陶海霞（甲方）与原告谢天（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于重庆市沙坪坝区康田紫悦府x栋x单元x房屋租赁给乙方使用，租期为2017年2月18日至2018年2月19日，租金为每月1500元，按季度结算。租赁期间乙方因居住而产生的水、电、燃气、电话、物业等费用由乙方承担。租赁结束时，乙方须交清欠费。合同还约定，在房屋租赁期间，任何一方违反合同约定，须按年度向对方交纳年租金的10%作为违约金。2017年3月25日，被告陶海霞（甲方）与原告谢天（乙方）签订《房屋租赁终止协议》，合同第一条约定，自2017年3月25日起，原《房屋租赁合同》终止，双方不再继续履行。合同第二条约定，按照乙方实际使用房屋的时间，据实结算租金，双方完成房屋交接后，甲方应立即退还乙方剩余租金。合同第三条约定，乙方应于2017年3月25日返还房屋，双方于当日进行交接和验收。同时，该协议背面注明了各项费用的计算方式和金额。汪爱国和刘佳玲代表甲乙双方在该协议上签字。2017年4月24日，被告通过微信转账方式，向原告转账4205.21元，被告未收款。还查明，原、被告双方均认可坐落于重庆市沙坪坝区思贤路康田紫悦府x栋x单元x的房屋系登记于被告之父母名下，并交由被告居住使用。上述事实，有原告举示的《房屋租赁合同》，《房屋租赁终止协议》，微信聊天记录，证人刘佳玲的证言；有被告提供的支付宝缴费记录，证人汪爱国的证言，以及双方当事人的当庭陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，被告应向原告退还的剩余房租和押金金额，是本案的争议焦点。民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。原、被告双方委托各自的男女朋友，处理涉案房屋的退租事宜。汪爱国和刘佳玲作为完全民事行为能力人，计算和确定房屋租赁的相关费用后，在《房屋租赁终止协议》上签字，其代理后果应直接归于原、被告。协议应当信守。在双方代理人签署《房屋租赁终止协议》后，被告抗辩计算方式不合理、金额也不正确。该抗辩不能成立，本院不予采纳。故，本院依据《房屋租赁终止协议》确定被告应退还原告的剩余租金和押金共计4213.21元。关于原告主张的利息和违约金。原告主张的利息实为资金占用费和资金使用成本。2017年3月25日双方签订《房屋租赁终止协议》、解除租赁关系后，被告应当立即退还剩余租金和押金。被告于2017年4月24日通过微信转账方式向原告转账4205.21元，原告未收款。在债务难以履行的情况下，被告应通过提存等合理方式，使债务归于消灭。被告未及时退还剩余租金和押金，款项仍处于被告的实际占有控制之下，会继续产生收益。因此，被告应向原告支付资金占用费。因双方未约定逾期付款的利率，本院参照民间借贷标准确定资金占用利息。原告要求按照年利率4.3%计算资金占用利息至租金和押金付清之日止，不违反法律规定，本院予以支持。至于违约金，《房屋租赁合同》明确约定为房屋租赁期间一方违约应承担的违约责任。因《房屋租赁合同》已经双方协商一致终止，而原告并无证据证明被告在租赁期间存在违约行为，故被告无需向原告支付违约金。关于原告要求赔偿一个月房租1500元的诉讼请求。《房屋租赁终止协议》签署后，双方之间的房屋租赁关系已消灭，被告将涉案房屋租予他人，是其正当行使物权的权利，并不损害原告的合法权益。故该请求无法律和事实依据，本院不予支持。关于原告主张的精神损失费、材料费、交通费、误工费。本院认为，基于“谁主张、谁举证”的原则，原告应当对上述损失的实际产生、合理性和金额等承担举证责任。现原告未能举证证明，故对原告的上述请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、六十五条、第八十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陶海霞于本判决发生法律效力后十日内退还原告谢天房屋租金和押金共计4213.21元，并支付相应的资金占用利息，该利息以4213.21元为本金，从2017年3月25日起计算至本金付清之日止，按照年利率4.3%计算。二、驳回原告谢天的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半缴纳25元（原告谢天已预交），由原告谢天负担5元，由被告陶海霞负担20元。应由被告负担之部分，限被告于本判决发生法律效力十日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 刘畅二〇一七年五月二十四日书记员 朱勇 来自