（2017）闽0923民初317号

裁判日期: 2017-05-24

公开日期: 2017-12-15

案件名称

屏南卓远投资有限公司与梁发良、张秀玉商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

屏南县人民法院

所属地区

屏南县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

屏南卓远投资有限公司,梁发良,张秀玉

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

福建省屏南县人民法院民事判决书（2017）闽0923民初317号原告：屏南卓远投资有限公司，住所地屏南县古峰镇公园路1号。法定代表人：林伟，总经理。委托诉讼代理人：何永飚，男，1971年9月13日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县，委托诉讼代理人：徐春苗，女，1983年7月17日出生，汉族，福建省屏南县人,住屏南县，被告：梁发良，男，1976年1月1日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县，被告：张秀玉，女，1976年10月28日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县，原告屏南卓远投资有限公司与被告梁发良、张秀玉商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告屏南卓远投资有限公司委托诉讼代理人何永飚、徐春苗到庭参加诉讼，被告梁发良到庭参加诉讼，被告张秀玉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。屏南卓远投资有限公司(以下简称卓远投资公司)向本院提出诉讼请求：1.判令解除卓远投资公司与梁发良、张秀玉于2013年10月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号pn201300818）；2.根据上述合同相关约定，判令梁发良、张秀玉支付卓远投资公司为其代偿款37692.6元（含代偿银行利息、罚息、复利，暂计算至2017年2月15日，后期产生的代偿银行利息、罚息、复利按实际产生的计算）。事实和理由：2013年10月13日，卓远投资公司与梁发良、张秀玉签订《商品房买卖合同》（合同编号pn201300818）（以下简称合同），约定梁发良、张秀玉向卓远投资公司购买坐落于头路××室××商品房××套，约定总价款为620698元。合同签订后，梁发良、张秀玉交付预购房款190698元，并按合同约定在中国农业银行股份有限公司屏南支行（以下简称屏农行）办理按揭贷款430000元及贷款预抵押登记。在屏农行要求梁发良、张秀玉将贷款预抵押登记转为正式抵押登记期间，梁发良、张秀玉拒绝屏农行要求，造成按揭贷款无法转为正式抵押。截止至2017年2月15日,卓远投资公司作为预抵押登记阶段的保证人，为梁发良、张秀玉垫付贷款本息合计37692.6元（包括利息、罚息、复利）。根据合同第二十二条约定的补充协议（附件六）第二条第六款的约定，请求法院判令解除合同并判令梁发良、张秀玉支付屏南卓远投资公司为其代偿的利息、罚息、复利合计37692.6元（后期产生的代偿款按实际产生的计算）。张秀玉未作答辩。梁发良辩称其本人按揭偿还给屏农行的贷款本金应当由屏南卓远投资公司返还。经审理查明，2013年10月13日，卓远投资公司与梁发良、张秀玉签订《商品房买卖合同》（合同编号pn201300818），约定梁发良、张秀玉向卓远投资公司购买坐落于头路××室××商品房××套，约定总价款为620698元。合同签订后，梁发良、张秀玉交付预购房款190698元，并按合同约定在屏农行办理按揭贷款430000元及贷款预抵押登记。2013年3月26日，卓远投资公司与屏农行签订个人购房贷款项目合作协议，约定卓远投资公司作为阶段性连带责任保证人，在购房人办齐房产证、土地证抵押给屏农行后，卓远投资公司提供的阶段性连带责任保证担保解除。后在屏农行要求梁发良、张秀玉将贷款预抵押登记转为正式抵押登记期间，梁发良、张秀玉拒绝屏农行要求，造成按揭贷款无法转为正式抵押。截止至2017年4月25日,卓远投资公司作为阶段性连带责任保证人，为梁发良、张秀玉垫付贷款本息合计43423.99元（包括本金、利息、罚息、复利），梁发良、张秀玉偿还按揭贷款本金18993.01元、正常利息44927.21元。另查明，在上述借款债务形成期间，梁发良与张秀玉系夫妻关系。上述事实有卓远投资公司提供的营业执照、法定代表人身份证明书、梁发良、张秀玉的身份证复印件、《商品房买卖合同》、个人购房贷款项目合作协议、业务凭证（十张），梁发良提供的贷款还款流水明细以及到庭双方当事人的当庭陈述等证据予以证明，并经本院的审核，可予确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。卓远投资公司与梁发良、张秀玉签订的《商品房买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，其内容并不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行合同义务。买受人梁发良、张秀玉未能按其与按揭银行屏农行之间的借款合同约定按期归还银行贷款本金、利息、罚息和相关费用，致使出卖人卓远投资公司承担担保责任，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条约定，出卖人有权解除合同并要求买受人偿还出卖人代偿的银行本金、利息、罚息和相关费用，因此卓远投资公司要求解除合同并要求梁发良、张秀玉偿还卓远投资公司代偿的贷款本息（包括罚息、复利）合法有据，本院予以支持。在本案合同解除后，已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故梁发良要求屏南卓远投资公司返还其向屏农行按期偿还的贷款本金于法有据，本院予以支持。张秀玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中国人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告屏南卓远投资有限公司与被告梁发良、张秀玉签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、原告屏南卓远投资有限公司自合同解除之日起向被告梁发良、张秀玉返还首付款190698元及被告按揭偿还的贷款本金18993.01元，但应扣除原告屏南卓远投资有限公司截止至2017年4月25日为被告代偿的贷款本息43423.99元（包括利息、罚息、复利，具体的以合同解除之日实际代偿数额为准）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10271元，减半收取计5135.5元，由被告梁发良、张秀玉共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一份，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审判员　　李慧婷二〇一七年五月二十四日书记员　　陈　亮执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协议一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。来自：