（2017）鲁01民终2158号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-06-06
案件名称
济南东拓置业有限公司与李学华商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南东拓置业有限公司,李学华
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终2158号上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦承龙，山东豪才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李学华，女，1977年7月2日出生，汉族，住济南市。上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）因与被上诉人李学华商品房预售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东拓置业上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、一审未考虑李学华系团购客户，在购房时已享受优惠、现在涉案房屋增值巨大的事实，而判决东拓置业承担巨额违约金，显失公平。二、车位作为房屋的附属设施，不具有独立产权和所有权，仅具备使用权，若东拓置业的违约行为导致李学华遭受损失，东拓置业应承担的赔偿责任应通过法院给予整体性处理，而无需单独对逾期交付车位承担违约责任。三、即使东拓置业存在违约行为，一审违约金计算期间错误。东拓置业于2013年12月29日电话通知李学华办理房屋及车位交接手续，但由于其怠于行使自己的权利，一直拖延至2014年9月3日才办理房屋及车位交接手续。因此，即使东拓置业存在违约行为，违约期间也应为2013年5月31日至2013年12月28日，共计211天，而非一审认定的2013年5月31日至2014年9月3日。四、东拓置业电话通知李学华交房，不违反合同约定。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条明确约定:任何用电话或传真发出的每一通知或书信，发出当日为送达日，该内容已经将《商品房买卖合同》第十一条关于书面通知买受人办理交付手续的约定予以变更。因此，东拓置业电话通知并没有违反合同约定。另外，在取得“综合验收备案证明”后，以最短的时间通知买受人交房，以此减轻逾期交房的责任，符合常理;东拓置业主张电话通知，虽然没有书面证据加以佐证，但并不违反常理。李学华辩称，团购是买卖双方在平等自愿意思表示真实情况下的一种购买方式，实质是双方受益，不存在一方对另一方的施惠问题。按照城市房地产管理法第四十五条规定，东拓置业根本没有资格预售，但提前预收了房款，正是利用了团购人的购房款提前贷款提前为其建房，使其获得巨额利益。东拓置业在团购中受益更多，房屋是否升值与依照约定履行合同是没有关系的，当前所有的房屋都在升值，与本案牵扯在一起没有任何意义，东拓置业企图添加与本案没有任何关系的理由逃避责任。一审违约金计算没有错误。东拓置业称电话通知李学华，但李学华并未收到该通知。因此，李学华从未怠于行使自己的交接房屋的权利。本案事实简单清楚，证据确实充分。李学华向一审法院起诉请求：1.东拓置业支付逾期交房（含车位）违约金61681元。2.东拓置业承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年8月9日，李学华（买受人）与东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。约定由李学华购买东拓置业开发的涉案房屋一套。商品房建筑面积为96.81平方米，商品房总价款为377559元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。同日，双方另行签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定李学华向东拓置业购买涉案车位使用权，计价75000元。于2013年5月30日前交付李学华使用。如逾期交付，违约责任适用上述《商品房买卖合同》第九条的约定。《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》签订后，李学华依约支付了全部房款及车位款。双方于2014年9月3日签署了《房屋及车位交接单》、《房产移交结算书》，确定该房屋建筑面积为96.89平方米，房屋总价款为377871元。由于东拓置业逾期交房，李学华等诸多购买涉案小区商品房的业户均陆续向一审法院提起诉讼，要求东拓置业按照合同约定支付其违约金。东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。诉讼中，东拓置业提出鉴定申请，要求对李学华的实际损失进行鉴定。一审法院通过本院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涉案小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司于2015年8月31日作出鲁裕丰评字（2015）第059号涉案小区房屋租金项目资产评估报告书。该评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。李学华对该鉴定结论不予认可，但对东拓置业因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失未向一审法院提供相关证据。一审法院认为，李学华与东拓置业于2011年8月9日所签订的《商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。李学华依照合同约定履行了支付房款及车位款的合同义务，东拓置业亦应依照合同约定于2013年5月30日前将本案房屋及车位交付于李学华。而东拓置业直至2014年9月3日办理交付手续，且未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。李学华主张东拓置业支付逾期交房违约金的诉讼请求，事实清楚。李学华要求东拓置业按照合同约定支付其违约金，东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，李学华主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因东拓置业的违约，造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在李学华未能举证证明其实际损失的情况下，一审法院通过本院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涉案小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。李学华虽对该鉴定结论不予认可，但对东拓置业的违约事实给其造成的实际损失并未向一审法院提供相关证据证实。山东裕丰资产评估有限公司系一审法院通过本院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，其鉴定结论一审法院予以采信。综合考虑东拓置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合李学华所购房屋的价格及地下车位实际损失等公平因素，一审法院参照上述鉴定意见，酌情确定东拓置业逾期交房给李学华造成的实际损失为2013年日租金为0.38元/平方米；2014年日租金为0.40元/平方米。一审法院依据该标准，依法按照130%支持李学华主张的房屋违约金。对于案涉停车位，一审法院依法支持东拓置业以车位款75000元为基数，按日万分之三向李学华支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告李学华自2013年5月31日至2013年12月31日期间的逾期交房违约金10290.68元（96.89平方米×0.38元/平方米/天×215天×130%）。二、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告李学华自2014年1月1日至2014年9月3日期间的逾期交房违约金12343.78元（96.89平方米×0.40元/平方米/天×245天×130%）。三、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告李学华自2013年5月31日至2014年9月3日期间的逾期交付车位违约金10350元（以75000元为基数，按日万分之三计460天）。四、驳回原告李学华的其他诉讼请求。如果被告济南东拓置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1342元，由原告李学华负担718元，被告济南东拓置业有限公司负担624元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审期间，东拓置业提交济南市物价局于2015年9月30日在互联网上发布的物业服务收费公示打印件，证明涉案小区同时期同地段每个车位停车费为每月220元至242元。东拓置业要求调整逾期交付车位违约金的数额。李学华质证称，首先，该证据从形式上是从济南市物价局网站上打印所得，是否与原文一致不能确定，对其真实性不予认可。其次，该证据不能证明李学华损失的具体数额，与本案没有关联性。再次，双方在车位购买合同中对违约金标准约定明确，应当按照合同约定支付违约金。本院认为，关于东拓置业逾期交房期间，东拓置业主张已经电话通知李学华交房，应当以电话通知的时间作为逾期交房期间止期。但是东拓置业未举证证明其电话通知交房的事实，在李学华不予认可的情况下，本院难以采信。一审判决依据双方签署《房屋及车位交接单》的日期确定东拓置业逾期交房期间止期并无不当，本院予以确认。关于东拓置业主张逾期交房违约金数额过高的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”若东拓置业认为违约金数额过高，其应当举证证明该违约金过分高于因逾期交房给李学华造成的实际损失。东拓置业提交的济南市物价局在互联网上发布的物业服务收费公示打印件与涉案小区无关联性，本院不予采信。东拓置业主张李学华系团购客户的事实不能证明违约金过分高于因逾期交房给李学华造成的实际损失。东拓置业关于车位不具有独立产权，其无需单独对逾期交付车位承担违约责任的主张无法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人东拓置业之上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1342元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王德强审 判 员 施 红代理审判员 唐鸣亮二〇一七年五月二十四日书 记 员 刘 翔 百度搜索“”