（2016）沪0115民初83069号

裁判日期: 2017-05-24

公开日期: 2017-12-01

案件名称

三信国际电器上海有限公司、上海天越投资管理有限公司与顾晨华、奚国清房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

三信国际电器上海有限公司,上海天越投资管理有限公司,顾晨华,奚国清,陈思伟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第七条

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2016）沪0115民初83069号原告：三信国际电器上海有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈志贤，董事长。原告：上海天越投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：黄静平，董事长。上列两名原告共同委托诉讼代理人：顾俊杰，上海市锦天城律师事务所律师。被告：顾晨华，男，1983年8月27日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：奚国清，男，1954年10月19日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两名被告共同委托诉讼代理人：朱义，上海市罗顿律师事务所律师。第三人：陈思伟，男，1983年5月1日生，汉族，住上海市浦东新区曹路镇东海村朱家圈***号。委托诉讼代理人：程诤，上海市郑传本律师事务所律师。原告三信国际电器上海有限公司(以下简称三信国际)、上海天越投资管理有限公司(以下简称天越投资)诉被告顾晨华、奚国清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，陈思伟于2017年1月9日申请作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，本院依法追加其作为第三人参加了本案的诉讼，并与前述案件合并审理，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人顾俊杰，二被告的委托诉讼代理人朱义、第三人的委托诉讼代理人程诤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告三信国际电器上海有限公司、上海天越投资管理有限公司诉称，2013年11月1日原告与二被告签订《三信国际临时房租赁合同》，由被告租赁原告浦东新区曹路镇民耀路XXX-XXX号(临)(以下简称系争租赁房屋)。合同对双方的权利和义务作了明确的规定。其中，双方特别约定：在房屋租赁期内，甲方承诺三年内房屋(不包括遇到不可抗力因素如政府部门)不予收回，三年后如甲方需要或政府相关部门要求，合同无条件终止。合同还约定以一个季度为一个缴租期，被告应当在每个缴租期结束15日前向原告一次性足额支付下个缴租期租金。合同签订后，原告按约履行了自己的义务，但被告自2016年5月起，未能按约履行合同所约定的支付租金义务。至今拖欠自2016年7月1日起至10月31日的租金人民币(以下币种相同)30万元。期间虽经原告多次催讨，被告也一直未能支付。此外，被告自2016年11月1日起，一直实际占用系争房屋，不肯归还原告。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，要求法院判令：1、解除原、被告签订的《三信国际临时房租赁合同》，恢复租赁房屋原状，并将系争租赁房屋返还给原告；2、被告支付原告自2016年7月1日至2016年10月31日止的租金30万元；3、被告支付原告上述欠付租金的迟延履行金(以30万元为本金，自2016年7月1日起算按照每天千分之五标准暂计至开庭日止)；4、被告支付原告自2016年11月1日起按日租金2,465.75元双倍的标准计算到判决生效之日止的房屋使用费。被告顾晨华、奚国清辩称，被告承租的系争租赁房屋是二层门面房，有南面和西面两个出入口通道，其中朝南的通道位于民耀路XXX号，西面通道被堵住成了一个门面房，只有南面通道可供通行，影响了被告使用。被告多次与原告协商希望解决此事，未果。协商过程中，被告未向原告支付租金。之后，第三人介入，被告也不知道要将租金支付给谁。综上，被告有理由拒付租金，不构成违约，请求驳回原告诉请。第三人陈思伟诉称，2013年8月原告三信国际与第三人协商一致，由第三人在曹路镇民耀路XXX-XXX号(临)地块出资建某系争租赁房屋用于出租，双方商定出租收益共享。2013年9月第三人与案外人吴某某签订《建设工程施工合同》，合同约定由第三人将房屋发包给案外人建某，工程造价为1,980,000元。合同签订后，案外人依约将房屋建设完毕后交付给第三人，第三人依据与原告三信国际的约定，将该房屋交由其对外出租。第三人没有实际参与租赁合同的履行。2016年11月第三人得知原告三信国际诉至法院，提出诉请如前。第三人认为租赁合同是否解除以及合同解除后的法律后果应由法院依法处理。系争租赁房屋是第三人出资建某，第三人依法享有对该房屋的所有权，如法院判令租赁合同解除，应当将系争租赁房屋返还给第三人而非原告。为了维护第三人的合法权益，第三人请求法院：1、确认上海市浦东新区曹路镇民耀路XXX-XXX号(临)房屋归第三人所有；2、二被告将系争租赁房屋返还给第三人。原告三信国际电器上海有限公司、上海天越投资管理有限公司辩称，不同意第三人的请求。系争租赁房屋不是第三人建某。原告与第三人之间没有签订过关于由第三人出资建某临时用房、权利并属于第三人的协议。被告顾晨华、奚国清辩称，二被告不清楚是谁建某了系争租赁房屋。反正二被告支付租金的条件是系争租赁房屋的通道问题先解决。经审理查明，2013年11月1日出租方(甲方)原告天越国际与承租方(乙方)被告顾晨华、奚国清签订《三信国际临时房租赁合同》，合同第一条“租赁房屋”约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市浦东新区曹路镇民耀路XXX-XXX号(临)，该房屋租用面积为1987.2平方米……。合同第三条“交付日期和租赁期限”约定：甲方于2013年11月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2013年11月1日起至2018年10月31日止，甲方同意自房屋交付之日起90天为乙方自行装修期，即自2013年11月1日至2014年1月31日，此期间免租，但乙方需自行承担装修实际发生的水电费以及垃圾清运费等费用；双方特别约定：在房屋租赁期内，甲方承诺三年内房屋(不包括遇到不可抗力因素如政府部门)不予收回，三年以后如甲方需要或政府相关部门要求，合同无条件终止，……。合同第四条“租金及其他费用”约定：该房屋年租金为90万元，第一年租金作为优惠政府给予乙方，即第1年租金总价为85万元，月租金为70,833元，第二年至第五年恢复原价为90万元，月租金为75,000元，以一个季度(三个月)为一个缴租期，第一年每个缴纳期租金为212,500元，第二年至第五年每个缴租期租金为225,000元，……，除第一个缴租期租金的缴付外，乙方应当在每个缴租期结束15日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需以应付款项为标的按千分之五/天另行支付迟延履行金，直到付清全部应付款项为止，……。合同第六条“房屋返还时的状态”约定：……，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方须向甲方支付相当于合同终止日前一天租金两倍的房屋使用费，……。合同第七条“违约责任”约定：……，乙方拖欠租金等所有应由乙方支付的费用超过15日，经过甲方一次书面催告仍不缴纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应，直到乙方履行相关付款义务为止，甲方无需因此向乙方或第三方承担任何责任，乙方未按约定如期支付租金，经过甲方二次出具书面催款通知仍未交付的，或乙方未按约定支付上述费用三次以上(含本数)的，甲方有权解除合同。原告天越投资分别于2016年4月1日、2016年7月1日向二被告发出缴款通知，催告二被告支付2016年5月1日至2016年7月31日期间的租金225,000元及2016年8月1日至2016年10月31日期间的租金225,000元。2016年7月12日原告天越投资致函二被告，通知其于2016年7月18日之前支付上述两期欠租。2016年7月26日原告天越投资再次向二被告发出催款通知，言明：二被告在收到2016年7月12日的告知函后已经支付欠租150,000元，但仍有欠款300,000元未付，通知其于2016年7月31日前支付上述欠款。另查明，2006年2月6日上海市公安局浦东分局龚路派出所出具证明，载明：由于民耀路西侧庙港河以北由北到南依次为民耀路XXX号、XXX号、XXX号(德帅楼酒家)，三信国际宾馆施工期间临时便民商店约25间位于民耀路西侧的门牌号为民耀路XXX号、XXX号、XXX号-XXX号(临)。2013年5月2日金海路XXX号、XXX-XXX号(单)、民耀路XXX-XXX号(双)全幢房屋核准登记在原告三信国际名下。审理中，原告三信国际、天越投资明确诉请，1、原告天越投资受原告三信国际的委托与二被告就系争租赁房屋签订租赁合同，2016年7月1日开始被告没有按租赁合同的约定支付租金，原告多次催讨，未果。原告依据租赁合同第七条第二项的约定，要求解除原告天越投资与二被告于2013年11月1日签订的《三信国际临时房租赁合同》，租赁合同解除后，要求二被告将系争租赁房屋返还给原告天越投资，撤回要求二被告恢复系争租赁房屋原状的诉请；2、原告于2016年7月、8月口头向被告提出三年期限届满要求被告返还租赁房屋。原告认为双方的租赁合同已经于2016年10月31日解除，要求二被告支付原告天越投资自2016年7月1日至2016年10月31日期间的租金30万元及自2016年11月1日起按日租金2,465.75元双倍的标准计算到系争租赁房屋实际返还日止的房屋使用费；3、租赁合同约定租金先付后用，要求二被告支付原告天越投资2016年7月1日至2016年10月31日期间租金30万元的滞纳金，以30万元为本金，自2016年11月1日起按照日千分之五标准计算到二被告实际支付日止。二原告还陈述，系争租赁房屋确实存在两个通道，履行涉案租赁合同过程中，西面通道被堵了部分，虽有阻碍，但不影响日常通行。被告顾晨华、奚国清则认为，系争租赁房屋有朝南和朝西两个通道，朝南通道位于民耀路XXX号，租赁合同履行过程中，朝西通道被堵，只留朝南一个通道，影响了被告的经营。被告为此一直与原告协商，希望原告可以降低租金或者解决通道出入问题，但一直未能协商出结果，因此，被告自2016年7月1日起未付租金。原告从未向被告口头或者书面提出过三年期限届满不出租系争租赁房屋，不存在租赁合同于2016年10月31日解除的客观事实。如原告主张的合同解除成立，对原告主张的租金及房屋使用费，被告认为因为系争租赁房屋中的一条通道被堵，应适当调整月租金及房屋使用费的金额至每月53,000元左右。原告主张的滞纳金标准过高，要求调低，具体金额由法院确定。第三人陈思伟明确诉请，1、系争租赁房屋所在地块的土地使用权是原告三信国际，原告三信国际与第三人口头约定，由第三人实际出资建某系争租赁房屋，系争租赁房屋归第三人所有，双方共享收益，故要求法院确认原告三信国际与被告签订的租赁合同所涉及的民耀路382－428号(临)房屋归第三人所有；2、基于第一项请求，如原告三信投资与二被告签订的租赁合同解除，要求二被告将系争租赁房屋返还给第三人。第三人就其主张提交了第三人与案外人签订的《建设工程施工合同》、送货单、钢材销售合同、混凝土配合比报告、监控设备及耗材清单、现金收讫单等材料。原告三信国际、天越投资对第三人提交的上述材料真实性均不确认，并否认第三人主张的由第三人出资建某系争租赁房屋、双方共享租金收益的事实。被告顾晨华、奚国清认为，如法院判令租赁合同解除，同时如果第三人要求确认系争租赁房屋归第三人所有的请求成立的话，二被告同意将系争租赁房屋返还给第三人；如第三人的请求不成立，法院判令合同解除的话，由法院判决二被告将系争租赁房屋返还给哪个原告。认定上述事实，由经庭审质证的《三信国际临时房租赁合同》、缴费通知单、告知函、催款通知、上海市房地产权证、证明及当事人陈述在案佐证。本院认为，当事人对自己的主张有证明的义务。根据上海市公安局浦东分局龚路派出所于2006年2月6日出具的《证明》显示，系争房屋属临时建筑，并由公安机关核发了临时门牌号码，故相关建筑的合法性本院予以确认。对于该建筑的归属，第三人确认系争建筑所在用地使用权属原告三信国际，第三人主张与原告三信国际口头约定系争房屋的权利归属遭原告三信国际的否认，第三人提交的与案外人签订的《建设工程施工合同》的真实性原告未予确认，诚如第三人所述与案外人的建设工程施工合同关系客观存在，就此施工合同也不能证明系争建筑属第三人所有，故第三人要求确认系争房屋属其所有并要求被告将该房屋返还给第三人的诉讼请求本院不予支持。原告天越公司系受原告三信公司授权出租系争房屋，故原告天越公司与二被告签订的租赁合同合法有效，双方均应按约全面履行。根据合同约定被告被告支付租金以一个季度为一个缴租期，除第一个缴租期租金外，其余租金应于每个缴租期结束15日前向原告天越公司一次性支付下个缴租期的租金。对于被告提出所租赁的房屋通道被堵，影响经营而未按期支付2016年7月1日起的租金的抗辩意见，本院认为从被告提交的照片证据看，系争房屋的通道并非只有一处，西侧通道部分堆物属部分影响通行，尚不构成被告对租赁物不能使用，在此情况下被告经原告天越公司二次书面催缴拒付租金的行为构成违约，原告天越公司要求解除租赁合同的诉讼请求符合合同约定，对此诉请本院予以支持。至于原告天越公司提出其于2016年7、8月间通知被告合同到2016年10月31日解除一节，因无证据证明该事实的存在，故本院对原告天越公司的该项主张不予确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告天越公司与被告租赁协议解除后，被告应从系争房屋中搬迁并将系争房屋返还原告天越公司。原告天越公司部分堵塞西侧通道的行为不构成根本违约，故被告要求适当调低租金的观点本院不予采纳。原告天越公司与被告签订的租赁合同中对于使用费的约定是针对合同到期终止后，被告逾期返还系争房屋而约定，由于本院未确认双方的合同于2016年10月31日解除，故原告天越公司要求被告支付2016年11月1日起的相关房屋使用费的诉请本院不予支持。合同解除后至被告实际搬迁时止发生的房屋使用费本院确认参照租金标准执行。对于原告天越公司要求被告支付2016年7月1日至10月31日期间30万元租金的滞纳金问题，由于合同约定的滞纳金标准(日千分之五)显属过高，本院根据被告的请求酌情调整为按照日万分之四计算，原告过高的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第七条的规定，判决如下：一、解除原告上海天越投资管理有限公司与被告顾晨华、奚国清签订的《三信国际临时房租赁合同》；二、被告顾晨华、奚国清于本判决生效之日起十五日内从坐落于上海市浦东新区曹路镇民耀路XXX-XXX号(临)房屋中搬出，将上述房屋返还给原告上海天越投资管理有限公司；三、被告顾晨华、奚国清于本判决生效之日起十五日内支付原告上海天越投资管理有限公司自2016年7月1日起至被告顾晨华、奚国清实际迁出时止按75,000元/月计算的租金(使用费)；四、被告顾晨华、奚国清于本判决生效之日起十五日内支付原告上海天越投资管理有限公司逾期支付租金的滞纳金，以30万元为本金，按每日万分之四的标准从2016年11月1日计算至实际支付之日止；五、驳回第三人陈思伟的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,580元，减半收取计4,290元，由原告上海天越投资管理有限公司负担1,215元，被告顾晨华、奚国清负担3,035元；第三人陈思伟负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　陆　菁二〇一七年五月二十四日书记员　王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。微信公众号“”