（2016）京0112民初35797号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2018-06-24
案件名称
黄珏、李强与姜丽丽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李强,黄珏,姜丽丽,北京链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0112民初35797号原告：李强，男，1982年5月5日出生，汉族，开易（北京）科技有限公司职员，住北京市通州区。原告：黄珏，女，1984年12月3日出生，汉族，北京京东世纪贸易有限公司职员，住北京市通州区。二原告共同的委托诉讼代理人：梁志强，北京市京师律师事务所律师。被告：姜丽丽，女，1983年2月8日出生，汉族，黑龙江省鸡东县八五一0农垦社区C区农民。委托诉讼代理人：李春杰，北京华沛德权律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼6层，统一社会信用代码：×××。法定代表人左晖，董事长。委托代理人杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住该公司宿舍。原告李强、黄珏与被告姜丽丽、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李强、黄珏及其委托诉讼代理人梁志强，被告姜丽丽的委托诉讼代理人李春杰到庭参加诉讼，第三人链家公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告李强、黄珏共同向本院提出诉讼请求：1、解除我二人与被告姜丽丽及第三人链家公司于2016年8月19日签署的《买卖定金协议书》、我二人与被告姜丽丽于2016年8月20日签订的《北京市存量房买卖合同》、我二人与被告姜丽丽、第三人链家公司于2016年8月20日签订的《补充协议》；2、被告姜丽丽向我二人支付违约金155万元（按照合同约定全部房款775万元的20%计算）；3、被告姜丽丽赔偿居间服务费170500元、评估费600元；4、被告姜丽丽赔偿房屋增值的利益损失40万元（按照类似户型房屋2017年1月在链家网的成交价计算）；5、被告姜丽丽承担本案诉讼费。事实和理由：我二人是夫妻。被告姜丽丽名下坐落于北京市通州区XX园X号楼X层X单元X号房屋（以下简称X号房屋）挂牌出售。2016年8月14日，我二人在链家公司看到挂牌信息后在中介人员陪同下看房，中介人员表示此房屋有多人看房，欲购从速。2016年8月19日我二人再次看房，并商谈购房事宜到凌晨。2016年8月20日，姜丽丽之姑父李铁出具了《代理人关于代理权的承诺书》、X号房屋的所有权证书原件、姜丽丽身份证等材料，并与我二人签署了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》等，约定总房款775万元，签约当日支付第一笔定金5万元，8月25日前支付第二笔定金15万元，9月15日前支付第三笔定金30万元及第一笔首付款100万元，11月3日前支付第二笔首付款138万元，贷款支付487万元。签约当日，我二人支付了第一笔定金5万元，并于8月23日支付了第二笔定金15万元。2016年8月25日，李铁出具了姜丽丽签名的《授权委托书》。2016年8月26日，李铁又出具了由姜丽丽之夫郑南浩签名的《配偶（共有权人）同意出售证明》。2016年8月27日，我二人支付了居间服务费170500元、评估费600元。后姜丽丽以房价市场行情上涨为由给我二人打电话、发信息要求涨价60万元，在电话中姜丽丽明确表示其与丈夫郑南浩共同委托姑父李铁代签了本案诉争合同，房屋产权证亦是其提供给李铁的，其对买卖合同认可，但其丈夫要求涨价60万元。被告姜丽丽辩称：我不同意二原告的诉求，具体理由如下：1、我认为诉争的房屋买卖合同是无效的，我从未与二原告签订过任何协议，亦未授权李铁签署协议，李铁的签约行为是在未经我授权的情况下自行主张的行为，我不知道合同内容，亦未对合同表示过认可，李铁的行为侵犯了我的合法权益，相应法律责任应当由李铁承担，与我无关；2、退一步讲，即便法院最终认定李铁的行为构成表见代理，并最终判决由我承担相应的违约或赔偿责任，我认为合同约定的违约金和所谓的房屋差价损失均过高，法院应考虑自合同签订到李铁提出涨价期间房屋价格的实际变化，首先，在李强、黄珏同意解除合同的情况下其应及时另行购置房屋以防止损失扩大，从所谓李铁违约至今，如果李强、黄珏并未另行购置房屋，由此造成的购房机会丧失和购房成本增加应由李强、黄珏自行承担；其次，双方所签订的房屋买卖合同尚处于定金支付阶段，请法院综合考虑上述情节认定我应当承担的违约责任和后果；3、请法院核实李强、黄珏的购房资质；4、李强、黄珏诉求的评估费是为办理贷款所用，但双方实际并未办理银行面签，该费用应该由链家公司退还。被告链家公司未答辩。本院经审理认定事实如下：被告姜丽丽系X号房屋的所有权人。案外人李铁系姜丽丽之姑父。2016年8月19日，李铁作为姜丽丽的委托代理人与原告李强、第三人链家公司签订了《买卖定金协议书》，约定由李强、黄珏以775万元的成交价格购买X号房屋。次日，李铁作为姜丽丽的委托代理人（出卖人）与原告李强、黄珏作为买受人在第三人链家公司的居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），并由李铁作为姜丽丽（甲方）的委托代理人与李强、黄珏（乙方）、居间方链家公司（丙方）共同签订《补充协议》，《买卖合同》约定由李强、黄珏购买X号房屋，房屋建筑面积为147.29平方米，房屋成交价格为697万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价78万元，总价款775万元。《补充协议》第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”内容为：李强、黄珏应分别于签约当日、2016年8月25日前及2016年9月15日前以自行支付的方式向姜丽丽支付三笔定金分别为5万元、15万元和30万元，并分别于2016年9月15日、2016年11月3日前分别向姜丽丽自行支付两笔首付款100万元及138万元；X号房屋有抵押，姜丽丽应在2016年12月18日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，并最迟应于2016年12月31日前办理完毕解除抵押登记手续；双方应于网签合同出具后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方在批贷后3个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应在办理完毕产权转移登记手续后1个工作日内自行办理物业交割手续，链家公司陪同。《补充协议》第四条“违约责任”第2款约定，如果姜丽丽拒绝将房屋出售给李强、黄珏或者擅自提高房屋交易价格的，姜丽丽构成根本违约，李强、黄珏有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，姜丽丽应在违约行为发生之日起15日内以相当于房屋总价款的20%向李强、黄珏支付违约金；链家公司收取的所有费用不予退还，由姜丽丽直接赔付李强、黄珏。李铁、李强、黄珏与链家公司经纪人员均在《补充协议》上签字确认。《买卖定金协议书》签订当日，李铁出具了《代理人关于代理权的承诺书》，内容为：本人李铁受姜丽丽的合法委托，代其出售坐落于北京市之房产（房产证号：X京房权证通字第XX**号）并签署相关合同文本。本人谨在此郑重承诺：本人代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。当日，李铁收取李强、黄珏定金5万元。2016年8月22日，李强、黄珏向李铁支付定金15万元。2016年8月25日，李铁向链家公司提交了一份有“姜丽丽”签名的《授权委托书》，载明委托李铁办理X号房屋出售事宜。2016年9月4日，李铁向李强账户汇款退还了李强、黄珏所支付的定金20万元。2016年9月7日，李强、黄珏向链家公司支付了居间代理费170500元，并向北京中融信担保有限公司支付了评估费600元。另查：2016年11月17日，姜丽丽主张李铁向链家公司提交的《授权委托书》并非其本人签名，并申请就此进行笔迹鉴定。经北京市高级人民法院随机选定，北京盛唐司法鉴定所于2017年3月2日做出《终止鉴定告知书》，表示因已有样本材料的质量及数量均不能满足鉴定条件，致使鉴定工作无法继续进行，故对该案做终止鉴定处理。在本案审理过程中，李强、黄珏为证实李铁具有姜丽丽授权，向本院提交了一份李强与姜丽丽在2016年9月6日的电话录音，该录音显示姜丽丽认可其授权李铁出售涉案房屋，并将房本原件交给了李铁，但其表示对李铁签约确定的价格不知情，故要求提高60万元价格。链家公司对此录音予以认可，姜丽丽对录音真实性认可，但对李强、黄珏的证明目的不予认可，称姜丽丽从未向李铁出具过授权委托书。另李强、黄珏表示2016年9月4日李铁向其汇款退还定金时未向其告知，其在2016年9月10日才知晓已付定金被退回。本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人链家公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案争议焦点是李铁是否具有姜丽丽的合法授权、涉案合同是否可以约束姜丽丽的问题。根据本案已查明的事实，涉案合同签订当时，李铁虽未向李强、黄珏及链家公司工作人员出示姜丽丽的授权委托书，但李铁出具了《代理人关于代理权的承诺书》，承诺在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》，后李铁在签约后5日向链家公司出具了有“姜丽丽”签名的《授权委托书》，结合李强、黄珏向本院递交的姜丽丽电话录音的内容和姜丽丽本人不申请对此进行声像鉴定的表述，本院认为，上述证据已足以形成证据链，证明李铁系在姜丽丽的合法授权下与李强、黄珏签署《买卖定金协议书》、《买卖合同》及《补充协议》，上述合同系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，属合法有效的合同，姜丽丽与李强、黄珏均应依约履行合同义务，但合同签订后姜丽丽明确表示要求提高房屋价格否则拒绝继续履行合同已构成违约，现李强、黄珏要求解除合同，理由正当，证据充分，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。为购买X号房屋，李强、黄珏向链家公司支付了居间代理费170500元，向北京中融信担保有限公司支付了评估费600元，现因姜丽丽的原因导致合同解除，故姜丽丽应赔偿李强、黄珏的上述损失。对于李强、黄珏主张的违约金，鉴于李强、黄珏仅支付了定金20万元，姜丽丽已在2016年9月4日将全部定金退还，本院综合考虑合同的具体履行情况、二原告的损失及姜丽丽的违约程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金数额为55万元，对于李强、黄珏过高部分的诉求及其要求另行赔偿房屋升值损失的诉求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起解除原告李强与被告姜丽丽、第三人北京链家房地产经纪有限公司于2016年8月19日签订的《买卖定金协议书》；二、于本判决生效之日起解除原告李强、黄珏与被告姜丽丽于2016年8月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；三、于本判决生效之日起解除原告李强、黄珏与被告姜丽丽、第三人北京链家房地产经纪有限公司于2016年8月20日签订的《补充协议》；四、被告姜丽丽于本判决书生效之日起七日内赔偿原告李强、黄珏违约金550000元；五、被告姜丽丽于本判决书生效之日起七日内赔偿原告李强、黄珏居间服务费170500元、评估费600元，以上共计171100元；六、驳回原告李强、黄珏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66050元，由被告姜丽丽负担，于本判决书生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 佘亚妮人民陪审员 杨建琴人民陪审员 李淑玲二〇一七年五月二十四日书 记 员 尹博文 来源：