（2017）粤5303民初146号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-08-29
案件名称
王业明、林正芬与云安县利凯达投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
云浮市云安区人民法院
所属地区
云浮市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王业明,林正芬,云安县利凯达投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省云浮市云安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5303民初146号原告：王业明，男，汉族，1981年7月7日出生，住广东省信宜市。原告：林正芬，女，汉族，1979年8月13日出生，住广东省信宜市。上述两原告共同委托代理人：林剑飞，广东百誉律师事务所律师。上述两原告共同委托代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。被告：云安县利凯达投资有限公司，住所地：云浮市云安区。法定代表人何丽。委托代理人：陈耀钦，广东言邦律师事务所律师。委托代理人：陈彦颖，广东言邦律师事务所律师。原告王业明、林正芬诉被告云安县利凯达投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告王业明、林正芬的共同委托代理人林剑飞、被告云安县利凯达投资有限公司的委托代理人陈彦颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王业明、林正芬向本院提出诉讼请求：一、被告云安县利凯达投资有限公司立即支付逾期交房违约金给原告（违约金从2013年12月31日开始计算至该房产竣工备案止,以购房款288300元为基数，按日万分之一计算，暂计至起诉日2017年3月3日的违约金为33385元）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月9日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于云浮市云安区六都镇白沙塘行政综合区某房，购房款总额为288300元。该合同还就商品房面积、价格、交付期限、违约责任等事宜进行了约定，详细条款内容见《广东省商品房买卖合同》。合同签订后，原告如约支付购房款288300元给被告。《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经分期综合验收合格。”另，《广东省商品房买卖合同》第九条约定：“逾期超过60日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。”但时至今日，被告仍未将综合验收合格的涉案商品房交付给原告。众多业主于2017年2月前往云浮市云安区住房和城乡建设局了解情况，相关领导口头明确告知：被告没有完成任何竣工备案材料，该商品房未经验收合格。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”因此，依该规定，被告应当承担违约责任。具体违约金计算如下：从2013年12月31日起计至房产竣工备案日止，以购房款288300元为基数，按日万分之一计算，暂计至起诉日2017年3月3日（1158天）的违约金为33385元（288300元×0.01%×1158天=33385元）。被告云安县利凯达投资有限公司答辩称，一、答辩人已将商品房交付给原告实际使用至今。二、原告请求答辩人支付逾期付款违约金部分已过诉讼时效。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定，被告应于2013年12月30日前将验收合格的商品房交付原告。违约金为合同之债，根据我国相关法律规定，原告于2017年3月6日才到法院起诉，其受法律保护的期限为2015年3月6日至今，故原告诉求于2013年12月30日起支付逾期交房违约金部分不成立，2013年12月31日至2015年3月6日期间的违约金不受法律保护。三、2015年6月4日至今，被告应支付的违约金应予减低，因为案涉商品房未符合交房条件，但具备生活使用条件。被告应原告申请将商品房交付原告装修使用，商品房已实际交付。原告明知商品房不符合交房条件，但其仍接收，存在过错。其占有商品房并使用，以使其每日损失有所减少，被告的违约责任已大幅度减轻。根据我国《合同法》相关规定，被告请求将2015年6月4日至今应支付的逾期交房违约金标准，降低至每日万分之零点二五，请求法院予以支持。本院查明并确认如下事实：2013年3月9日，被告云安县利凯达投资有限公司与原告王业明、林正芬签订了一份编号为2013073的《商品房买卖合同》。该合同约定了如下内容：原告向被告购买位于云安县（今云安区）六都镇白沙塘行政综合区某房，建筑面积共116.25平方米，其中套内建筑面积89.26平方米，公共部位与公用商品房分摊建筑面积26.99平方米。该商品房单价为每平方米2480元，总金额288300元。付款方式及期限：银行按揭方式付款，首期房款88300元在签订《商品房买卖合同》当天缴交，余下200000元房款办理银行按揭支付，并于签订《商品房买卖合同》10日内办理银行按揭手续。出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的该商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人或因政府行为，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续......。合同签订后，原告王业明、林正芬于2013年6月14日付清了全部购房款288300元。被告云安县利凯达投资有限公司于2015年6月4日将涉案商品房交付原告王业明、林正芬，但该商品房至开庭之日（2017年4月19日）尚未经分期综合验收合格。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收据、广东省地方税收通用发票、中国工商银行借款凭证；被告提供的《云富花苑商品房装修申请表》、《云富花苑退回商品房装修押金》、照片；以及本院的庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告王业明、林正芬与被告云安县利凯达投资有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效合同。双方应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应依约将经分期综合验收合格的商品房在合同约定期限内交付原告使用。被告于2013年12月30日前并未将商品房交付原告使用，直至2015年6月4日才将商品房交付原告使用，但交付商品房时该商品房还未经分期综合验收合格，仍未符合合同约定的交付条件。被告的上述行为已经构成违约，按照《商品房买卖合同》的约定，被告应该按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。关于诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”本案中，在合同约定的交房期限届满后，被告并没有履行交房义务，按照合同约定即产生逾期交房违约金，同时作为合同相对方的原告王业明、林正芬就应当知道其权利被侵害，故应从合同约定的交房时间之次日（即2013年12月31日）起计算逾期交房违约金请求权的诉讼时效。逾期交房每日产生的违约金债权各自具有独立性，应单独计算诉讼时效。因此，从原告起诉之日（2017年3月6日）向前推算两年即2015年3月7日起至原告起诉之日的逾期交房违约金并未超两年的诉讼时效，对原告主张的该期间的逾期交房违约金，本院予以支持；2013年12月31日至2015年3月6日期间的逾期交房违约金已超过两年的诉讼时效，对原告主张的该期间的逾期交房违约金，本院不予支持。原告请求逾期交房违约金计至商品房取得竣工备案日止，被告在庭审中确认在开庭之日涉案商品房尚未经分期综合验收合格，故对原告主张的开庭之日（2017年4月19日）前的逾期交房违约金，本院予以支持；但原告主张的开庭之日的次日起至取得竣工备案日止的逾期交房违约金因原告并未提供证据证实该违约金已实际发生，本院不予支持，原告可待该部分违约金实际发生后再另行主张。综上，被告云安县利凯达投资有限公司应向原告王业明、林正芬支付从2015年3月7日起至2017年4月19日止，以购房款288300元为本金按每日万分之一计算的逾期交房违约金。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告云安县利凯达投资有限公司应于本判决发生效力之日起5日内向原告王业明、林正芬支付从2015年3月7日起至2017年4月19日止，以购房款288300元为本金按每日万分之一计算的逾期交房违约金。二、驳回原告王业明、林正芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费317元（原告已预交），由原告王业明、林正芬负担105元，被告云安县利凯达投资有限公司负担212元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员 陈涧飞二〇一七年五月二十四日书 记 员 陈宝怡 关注微信公众号“”