（2017）鲁01民终3130号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-06-06
案件名称
济南东拓置业有限公司与谢婷商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南东拓置业有限公司,谢婷
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终3130号上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦承龙，山东豪才律师事务所律师。上诉人（原审原告）：谢婷，女，1987年6月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈晓鹏（系谢婷丈夫），住济南市。上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）与上诉人谢婷因商品房预售合同纠纷一案，均不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东拓置业上诉请求：撤销一审判决第二项，改判东拓置业不支付逾期交付车位违约金。事实和理由：一、车位作为房屋的附属设施，不具有独立产权，仅有使用权。若东拓置业的违约行为导致谢婷遭受损失，东拓置业的赔偿责任应通过法院给予整体性处理，无需单独对逾期交付车位承担违约责任。二、即便支付逾期交付车位违约金，一审计算比例过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金主张应以实际损失为依据，一审直接要求东拓置业按照合同约定支付违约金，数额明显过高。东拓置业认为逾期交付车位违约金应以谢婷的实际损失即以其租赁同地段同时期车位租金为宜。谢婷辩称，一审对于逾期交付车位的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持该项判决。关于逾期交付车位违约金的问题，在双方签订的《地下车位使用权转让协议》中有明确的约定，东拓置业的上诉理由无事实及法律依据，应当予以驳回。谢婷上诉请求：1.撤销原判，改判东拓置业支付逾期交付房屋及车位的违约金共计87336.53元，并按照同期金融机构贷款基准利率赔偿损失至违约金支付完毕之日止（暂计算至2014年12月18日为6305.46元）；2.本案全部诉讼费由东拓置业承担。事实和理由：一审调整违约金数额属适用法律错误。1.逾期交房违约金属惩罚性违约金，不存在过高的问题。惩罚性违约金的支付不以违约损失为前提，无需举证损失，更不能依据实际损失对违约金进行调整。《最高人民法院公报》已经予以确定。2.东拓置业按约定履行违约金支付义务是诚实信用和维护交易安全的基本要求。商品房买卖合同不单是双方达成的合意，更是东拓置业提供的格式合同，逾期交房违约金是其单方、主动提出且不允许谢婷对此做任何更改。在此情况下，该违约金约定具有单方承诺的性质。东拓置业作为专业的房地产开发企业，理应注意到逾期交房的风险及其应承担的违约责任。3.一审以房屋租金作为确定逾期交房违约责任依据违背了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。根据该司法解释第十七条的规定，只有在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，方可按照房屋租金标准计算确定违约金数额或者损失赔偿额。本案在双方对逾期交房违约金有明确约定的情况下，应当依照双方约定。4.东拓置业不单是一家房地产开发企业，更是由政府全资控股的国有企业，其行为代表了政府形象。东拓置业在签订合同时为彰显其能按期交房明确承诺逾期交房违约金，而在不能按期交房的情况下，便称违约金太高。且日万分之三的逾期交房违约金计算标准属行业通行惯例，并不存在过高问题。东拓置业辩称，一审对于逾期交房违约金的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持该项判决。对于逾期交付车位违约金，同上诉状意见。谢婷向一审法院起诉请求：1.东拓置业支付逾期交付房屋及车位的违约金共计87336.53元，并按照同期金融机构贷款基准利率赔偿损失至违约金支付完毕之日止（暂计算至2014年12月18日为6305.46元）；2.东拓置业承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年10月2日，谢婷（买受人）与东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。约定由谢婷购买东拓置业开发的涉案房屋一套。商品房建筑面积为155.75平方米，商品房总价款为1261575元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年2月28日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。同日，双方另行签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定谢婷向东拓置业购买涉案车位使用权，总价80000元。出卖人应当在买受人付清全部价款后，于2013年2月28日前交付谢婷使用。如逾期交付，违约责任适用上述《商品房买卖合同》第九条的约定。《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》签订后，谢婷依约支付了全部购房款、车位款。2013年10月3日，东拓置业就交接涉案商品房及车位与谢婷签订了《房屋及车位交接单》。东拓置业认可其于2013年10月3日将涉案房屋及车位交付谢婷。由于东拓置业逾期交房，谢婷等诸多购买涉案小区商品房的业户均陆续向一审法院提起诉讼，要求东拓置业按照合同约定支付其违约金。东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。诉讼中，东拓置业提出鉴定申请，要求对谢婷的实际损失进行鉴定。一审法院通过本院技术室委托山东铭润资产评估不动产估价有限公司对2013年1月1日至2013年12月31日期间，涉案小区同地段、同类型的商品房日租金进行了评估。该评估公司评估结论为：住宅年度区间价格为0.38-0.53元/平方米·天，住宅年度平均价格为0.48元/平方米·天。谢婷对评估报告不予认可，认为本案商品房买卖合同对逾期交房的违约金有明确约定，东拓置业应当依此承担违约责任，房屋租金与本案无关。逾期交房违约金属于惩罚性违约金，就惩罚性违约金而言，不存在着过高或过低的问题。惩罚性违约金的支付不以违约损失为前提，无需举证损失，更不能依据损失的多少，对违约金的数额进行调整。该案中的商品房买卖合同不仅是双方达成的合意，而且是东拓置业提供的格式合同，逾期交房违约金是东拓置业单方、主动提出。东拓置业在逾期交房的情况下承担相关的违约责任是诚实信用和维护交易安全的基本要求。根据商品房买卖合同司法解释规定，判决逾期交房违约金按房屋租金标准计算的前提是商品房买卖合同没有关于逾期交房违约金或者约定损失赔偿额的规定。本案在双方对逾期交房违约金有明确约定的情况下，应当按照双方约定履行。本案中，双方约定的违约金为日万分之三，属于行业惯例，并不过高。谢婷对东拓置业的违约事实给其造成的实际损失未向一审法院提供相关证据。一审法院认为，谢婷与东拓置业于2011年10月2日所签订的《商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。谢婷依照合同约定履行了支付购房款、车位款的合同义务，东拓置业亦应依照合同约定于2013年2月28日前将本案房屋、车位交付于谢婷。本案诉讼时效问题，东拓置业主张谢婷于2015年4月13日提起诉讼，已经超过诉讼时效。谢婷称其起诉时间为2014年12月18日，未超过诉讼时效。谢婷在东拓置业逾期交房后，选择继续履行合同，要求东拓置业支付相应逾期交房违约金。东拓置业于2013年10月3日将涉案房屋、车位交付谢婷，谢婷主张逾期交房违约金的期间为2013年3月1日至2013年10月3日。自2013年10月4日至2015年10月3日两年内，谢婷有权就东拓置业不支付逾期交房违约金的行为主张赔偿。谢婷于2015年4月13日提起诉讼，未超过两年的诉讼时效，故一审法院对东拓置业的抗辩不予采纳。东拓置业认可其于2013年10月3日将涉案房屋、车位交付谢婷，且未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。谢婷主张东拓置业按照合同约定支付其违约金，东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，谢婷主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因东拓置业违约造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在谢婷未能举证证明其实际损失的情况下，一审法院通过本院技术室委托山东铭润资产评估不动产估价有限公司对2013年1月1日至2013年12月31日期间，涉案小区同地段、同类型商品房日租金进行了评估。该评估公司评估结论为：住宅年度区间价格为0.38-0.53元/平方米·天，住宅年度平均价格为0.48元/平方米·天。谢婷对该评估报告书不予认可，要求按照合同约定支付违约金，对东拓置业的违约事实给其造成的实际损失未向一审法院提供相关证据。山东铭润资产评估不动产估价有限公司系一审法院通过本院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，其鉴定结论一审法院予以采信。综合考虑东拓置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合谢婷所购房屋的价格及实际损失等公平因素，一审法院参照上述鉴定意见，酌情确定东拓置业逾期交房给谢婷造成的实际损失为2013年日租金0.48元/平方米·天。一审法院依据该标准，依法按照130%支持谢婷主张的违约金。对于案涉停车位，一审法院依法支持东拓置业以车位款80000元为基数，按日万分之三向谢婷支付违约金。对于谢婷要求东拓置业自2013年10月4日起至实际支付违约金止按照同期金融机构贷款基准利率赔偿利息损失的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告谢婷自2013年3月1日至2013年10月3日期间的逾期交房违约金21089.8元（155.75平方米×0.48元/平方米/天×217天×130%）。二、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告谢婷自2013年3月1日至2013年10月3日期间的逾期交付车位违约金5208元（以80000元为基数，按日万分之三计217天）。三、驳回原告谢婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1983元，由原告谢婷负担1426元，被告济南东拓置业有限公司负担557元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审期间，东拓置业提交济南市物价局于2015年9月30日在互联网上发布的物业服务收费公示打印件，证明涉案小区同时期同地段每个车位停车费为每月220元至242元。东拓置业要求调整逾期交付车位违约金的数额。谢婷质证称，对该证据的真实性不予认可，该证据与本案没有关联性，不能证明东拓置业的主张。东拓置业在其提供的《商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》中对违约金计算标准有明确约定，其逾期交付车位构成违约，应当按照合同约定的违约金计算方式向谢婷支付违约金，其主张采用该证据既不符合实际，也无任何法律依据。本院认为，关于东拓置业主张逾期交付车位违约金数额过高的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”若东拓置业认为违约金数额过高，其应当举证证明该违约金过分高于因逾期交付车位给谢婷造成的实际损失。东拓置业提交的济南市物价局在互联网上发布的物业服务收费公示打印件与涉案小区无关联性，不能证明其主张，本院不予采信。东拓置业关于车位不具有独立产权，其无需单独对逾期交付车位承担违约责任的主张无法律依据，本院不予采信。谢婷主张应当按照《商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》的约定，按日万分之三的标准计算逾期交付房屋和车位违约金，本院认为，根据上述法律规定，在东拓置业主张约定的违约金过分高于造成的损失，并请求予以调整的情况下，人民法院应当以逾期交房给谢婷造成的实际损失为基础予以确定。现与涉案房屋同地段、同类型房屋2013年日租金，经有资质的公司评估为住宅年度区间价格为0.38-0.53元/平方米·天，住宅年度平均价格为0.48元/平方米·天。一审法院在此基础上酌定东拓置业逾期交付房屋给谢婷造成的实际损失为2013年日租金为0.48元/平方米·天，并依据该标准的130%支持谢婷主张的违约金并无不当，本院予以确认。一审判决已按照《商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》的约定，按日万分之三的标准计算逾期交付车位违约金，本院亦予以确认。因此，谢婷的上述主张无事实和法律依据，本院不予采信。谢婷主张按照同期金融机构贷款基准利率赔偿违约金损失无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人东拓置业，上诉人谢婷之上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3966元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担1983元，上诉人谢婷负担1983元。本判决为终审判决。审 判 长 王德强审 判 员 施 红代理审判员 唐鸣亮二〇一七年五月二十四日书 记 员 刘 翔 搜索“”