（2017）辽02民终1926号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-06-22
案件名称
平谷地产发展（大连）有限公司与吕国龙、中国银行股份有限公司大连中山支行、大连市住房公积金管理中心商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
平谷地产发展（大连）有限公司,吕国龙,中国银行股份有限公司大连中山支行,大连市住房公积金管理中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民终1926号上诉人（原审被告）：平谷地产发展（大连）有限公司，住所地大连市保税区填海区通港路200号1单元9层4号。法定代表人：李晓娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯惠珍，辽宁正垒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕国龙。被上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司大连中山支行（原中国银行股份有限公司大连中山广场支行），住所地：辽宁省大连市中山区延安路9-1号1-4层。负责人：姚波，该行行长。委托诉讼代理人：王岚，辽宁和昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹曰康，辽宁和昌律师事务所律师。原审第三人：大连市住房公积金管理中心，住所地：大连市中山区武汉街**号。法定代表人：于保和，该中心主任。委托诉讼代理人：赵展，该中心工作人员。上诉人平谷地产发展（大连）有限公司（以下简称平谷地产）因与被上诉人吕国龙、中国银行股份有限公司大连中山支行（以下简称中国银行）、原审第三人大连市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）商品房销售合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2016）辽0291民初3283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。平谷地产上诉请求：依法撤销一审判决第八项关于平谷地产给付中国银行律师费4749.51元的判项。事实和理由：1、一审判决第八项属超范围判决，违反法律规定。一审中，中国银行只请求判令吕国龙承担律师费，并没有要求平谷地产承担，也没有要求平谷地产承担连带责任。吕国龙起诉时也没有要求平谷地产承担律师费。2、对律师费承担连带责任没有任何约定，中国银行没有诉权。3、一审法院并没有支持中国银行除了律师费以外的诉讼请求，诉讼费不应当由平谷公司承担。吕国龙辩称，不同意平谷地产的上诉请求。律师费是因为平谷地产违约导致的。中国银行辩称，不同意平谷地产的上诉请求。律师费系中国银行向吕国龙及平谷地产主张债权所产生的费用，根据合同约定吕国龙应当承担该项费用。一审法院认为中国银行与吕国龙所签订的个人一手住房贷款合同的解除，是因为平谷地产不能按期交房导致，所以给吕国龙造成的损失应当由平谷地产承担，中国银行认为该项主张并不违反法律规定，平谷地产应承担该项费用。关于诉讼费中国银行认为应当由败诉方平谷地产承担。公积金中心述称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。吕国龙向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告平谷地产就大连保税区填海区通港路x号第x幢x单元x层x号房屋签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人中国银行签订的《个人一手住房贷款合同》；3、解除原告与第三人公积金中心签订的《个人住房抵押借款合同》；4、被告平谷地产向原告返还房屋首付款171,294元及利息（以171,294元为基数，自2014年6月22日至判决确定的给付日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；5、被告平谷地产向原告偿还截至2016年5月8日已向第三人中国银行偿还的借款本金4,274.48元及利息9,401.17元，共计13,675.65元；6、被告平谷地产向原告偿还截至2016年5月10日已向第三人公积金中心偿还的借款本金5,762.57元及利息14,308.63元，共计20,071.20元；7、被告平谷地产向原告支付违约金5,692.94元；8、被告平谷地产偿还第三人中国银行就《个人一手住房贷款合同》剩余的贷款121,725.52元及利息；9、被告平谷地产偿还第三人公积金中心就《个人住房抵押借款合同》剩余的贷款266,237.43元及利息；10、被告平谷地产承担本案的诉讼费用。中国银行作为第三人向一审法院提出独立请求：1.判令吕国龙赔偿因其违约给中国银行造成的律师费损失4,749.51元；2.判令中国银行对大连市保税区填海区通港路x号x-x-x-x号房屋享有优先受偿权;3.判令吕国龙偿还贷款本息人民币123,422.16元（利息、罚息等按合同约定标准计算至全部贷款还清之日止，暂计日期截止于2015年11月18）；4.判令平谷地产对上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：2014年6月22日，原告与被告平谷地产签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告平谷地产开发的位于大连保税区填海区通港路x号第x幢x单元x层x号房屋，金额为569,294元，房屋交付日期为2015年10月30日；如被告平谷地产未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过60日，原告有权解除合同，被告按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。2014年6月22日，原告向被告平谷地产缴纳首付款171,294万元，同时原告与被告平谷地产签订《商品房买卖合同垫付协议》，约定被告平谷地产借给原告151,294元用于支付案涉房屋购房首付款。2015年1月19日，原告与第三人中国银行签订《个人一手房住房贷款合同》，约定原告向第三人中国银行贷款126,000元，贷款期限20年，还款日为每月的8日，同时，原告自愿提供案涉商品房作为抵押。2015年2月12日，第三人中国银行向原告指定的账户汇入126,000元整，截止至2016年9月10日，原告已偿还第三人中国银行贷款19笔，共计偿还本金5,369.16元、利息10,532.35元，剩余贷款本金120,630.84元。第三人中国银行为实现债权及抵押权产生律师费4749.51元。2015年1月22日，原告与第三人公积金中心签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，约定原告向第三人公积金中心借款272,000元，借款期限为30年，自2015年2月10日至2045年2月9日，年利率为4.25%，原告用自有的案涉房屋作为抵押。2015年2月10日，第三人公积金中心向原告指定账户内划拨借款272,000元，截止至2016年9月10日，原告已偿还第三人公积金中心贷款19笔，共计偿还本金7998.13元及利息16,312.03元，剩余贷款本金264,001.87元。2015年8月19日，被告平谷地产（甲方）与原告（乙方）签订一份《协议书》，约定双方同意解除《商品房买卖合同》，并退房返款；本协议签订后，原告须于10个工作日内到贷款银行提交提前还款申请书，待银行审批同意后原告立即书面通知被告；如果原告未按照本协议第二条约定的时间办理相关手续，视为原告自愿放弃本协议中解除合同、退房还款的约定，本协议终止，原告仍需履行双方于2014年6月22日签订的《商品房买卖合同》。《协议书》签订后，因原告未办理相关手续，《协议书》终止。第三人公积金中心与中国银行股份有限公司辽宁省分行签订《个人住房组合贷款合作协议》，约定就个人住房组合贷款业务，第三人公积金中心优先对抵押物行使受偿权。一审法院认为，原告与被告平谷地产在2014年6月22日签订的《商品房买卖合同》，原告与第三人中国银行在2015年1月19日签订的《个人一手房住房贷款合同》，原告与第三人公积金中心在2015年1月22日签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律法规，应为有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。案涉《商品房买卖合同》约定被告应在2015年10月30日前交付房屋，逾期超过60日，原告有权解除合同。被告至今未交付房屋，故原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》的诉请于法有据，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，因案涉《商品房买卖合同》已经解除，原告与第三人中国银行签订的《个人一手房住房贷款合同》、与第三人公积金中心签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的合同目的均不能实现，故原告要求解除与第三人中国银行签订的《个人一手住房贷款合同》、解除与第三人公积金中心签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，予以支持。案涉《商品房买卖合同》解除后，被告平谷地产应将原告已经缴纳的首付款171,294万及利息返还给原告；首付款中的151,294元系平谷地产垫付，应当予以扣除,并且要求原告根据垫付协议每日按借款总额1%向被告平谷地产支付违约金的抗辩意见，一审法院认为，根据垫付协议第四条约定，被告平谷地产请求从首付款中扣除借款151,294元于法有据，应予支持。根据垫付协议第三条约定，原告应于房屋交付使用前（即2015年10月10日之前）还清借款，但是由于被告平谷地产的原因导致房屋至今未能交付，原告未偿还借款属于行使先履行抗辩权，所以被告平谷地产应当向原告返还首付款20,000元及利息损失。根据《商品房买卖合同》第九条约定，买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。本案中，原告已经通过借款、贷款的方式，向被告平谷地产全额支付购房款569,294元，故原告请求被告平谷地产支付违约金5692.94元，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，因案涉《商品房买卖合同》的解除，原告要求被告平谷地产返还已向第三人中国银行、第三人公积金中心偿还的贷款本息应予支持。第三人中国银行、公积金中心关于剩余借款应由原告一次性清偿，被告平谷地产承担连带责任的抗辩意见，不符合法律规定，不予采信。第三人中国银行、公积金中心未清偿的贷款本金及利息应当由被告平谷地产偿还。根据《个人一手房住房贷款合同》附件一第三条第2款，第三人中国银行有权要求原告承担为实现债权所产生的律师费4749.51元，但是，原告与第三人中国银行签订的《个人一手房住房贷款合同》的解除系因被告平谷地产不能按期交房导致，属于被告平谷地产违约给原告造成的损失，第三人中国银行的律师费4749.51元应由被告平谷地产承担。原告与第三人中国银行签订的《个人一手房住房贷款合同》、与第三人公积金中心签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，均以案涉商品房作为抵押，并办理抵押登记，故作为抵押权人，均对大连保税区填海区通港路x号第x幢x单元x层x号房屋享有优先受偿权。根据第三人公积金中心与中国银行的约定，第三人公积金中心优先于第三人中国银行对案涉抵押房屋享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告吕国龙与被告平谷地产发展（大连）有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告吕国龙与第三人中国银行股份有限公司大连中山广场支行签订的《个人一手住房贷款合同》；三、解除原告吕国龙与第三人大连市住房公积金管理中心签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》；四、被告平谷地产发展（大连）有限公司于判决生效后十日内向原告返还房屋首付款20,000元及利息（自2014年6月22日至实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；五、被告平谷地产发展（大连）有限公司于判决生效后十日内向原告吕国龙返还吕国龙已向第三人中国银行股份有限公司大连中山广场支行支付的贷款本金5369.16元及利息10,532.35元；六、被告平谷地产发展（大连）有限公司于判决生效后十日内向原告吕国龙返还吕国龙已向第三人大连市住房公积金管理中心支付的贷款本金7998.13元及利息16,312.03；七、被告平谷地产发展（大连）有限公司于判决生效后十日内向原告支付违约金5692.94元；八、被告平谷地产发展（大连）有限公司于判决生效后十日内偿还第三人中国银行股份有限公司大连中山广场支行律师费4749.51元、贷款本金120,630.84元，并按照《个人一手住房贷款合同》的约定给付利息（含罚息）；九、被告平谷地产发展（大连）有限公司于判决生效后十日内偿还第三人大连市住房公积金管理中心贷款本金264,001.87元，并按照《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定给付利息（含罚息）；十、第三人大连市住房公积金管理中心对大连保税区填海区通港路x号第x幢x单元x层x号房屋享有优先受偿权；十一、第三人中国银行股份有限公司大连中山广场支行对大连保税区填海区通港路x号第x幢x单元x层x号房屋，在第三人大连市住房公积金管理中心对该房屋享有的优先受偿权实现后，对该房屋享有优先受偿权；十二、驳回原告吕国龙其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4911元，由原告负担1223元，由被告平谷地产发展（大连）有限公司负担3688元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。根据平谷地产的上诉请求，本案二审审理的焦点问题为平谷公司应否直接赔偿中国银行的律师费损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十一条规定，因合同当事人以外的第三人造成损失的，由一方当事人承担责任后，再向第三人主张。故通常情况下中国银行因解除担保贷款合同的损失，应当由借款人吕国龙承担后再向出卖人平谷地产主张。但是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。出卖人与贷款银行间并不存在直接的合同关系，上述规定突破了合同相对性原则，由出卖人直接向贷款银行返还本金及利息，主要是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，在此基础上保护当事人的权利。该条规定虽未将违约造成的损失纳入直接返还的范围，但是考虑到该项规定的立法目的，考虑到本案将商品房买卖合同与商品房贷款合同并案处理的实际情况，考虑到案涉商品房买卖合同以及商品房贷款合同是因平谷地产的违约行为导致解除，依据审判经济性、效率性原则，从减少当事人和法院诉累立场出发，在中国银行于一审答辩阶段明确提出要求平谷地产对贷款合同解除导致的损失承担连带赔偿责任后，一审法院判决平谷公司直接向中国银行赔偿律师费，并无不当。综上所述，平谷地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人平谷地产发展（大连）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 虹审判员 张萍萍审判员 陈 伟二〇一七年五月二十四日书记员 杜玉洁