（2017）辽02民终4776号

裁判日期: 2017-05-24

公开日期: 2017-12-05

案件名称

大连润德君城房地产开发有限公司与郭燊商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

大连润德君城房地产开发有限公司,郭燊

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）辽02民终4776号上诉人（原审被告）：大连润德君城房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区新春街27号。法定代表人：王德利，该公司董事长。委托诉讼代理人：任婧，辽宁兴中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭燊，女，1974年7月14日生。委托诉讼代理人：刘吉权，辽宁海通律师事务所律师。上诉人大连润德君城房地产开发有限公司（以下简称润德公司）与被上诉人郭燊商品房销售合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院作出（2015）西民初字第2330号民事判决，润德公司不服该判决，向本院提起上诉。本院作出（2015）大民二初字第0179号民事裁定，撤销原判，发回重审。大连市西岗区人民法院另行组成合议庭，审理后作出（2016）辽0203民初91号民事判决，润德公司不服该判决，再次向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人润德公司的委托诉讼代理人任婧、被上诉人郭燊的委托诉讼代理人刘吉权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润德公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回郭燊的诉讼请求。事实和理由：一、郭燊与润德公司签订的《商品房买卖合同》第十五条已经约定,迟延办理产权证的违约责任只有一种,即”买受人退房,出卖人在买受人提出退房之日起10日内将买受人已付房款退还给买受人,并按已付房款的0.1%赔偿买受人的损失”,本案郭燊未予退房,则不应产生迟延办理产权证违约金。二、即使适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,也存在诉讼时效问题。本案诉讼时效为普通诉讼时效,诉讼时效期间为二年。郭燊于2015年5月21日通过向法院起诉的方式向润德公司主张迟延办理产权证违约金,根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定,2013年5月22日至2015年5月21日的民事权利尚在诉讼时效期间。关于违约金计算终止日，一审法院认为违约金计算期间应计算至润德公司登报通知前一日（即2015年5月31日），变相扩大了润德公司的义务。根据双方合同约定,润德公司的义务为”将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案”，润德公司完成合同义务后即不应再承担违约责任。故润德公司于2013年5月24日取得初始产权证,已完成合同约定义务,自2013年5月24日起无需再承担违约责任。郭燊辩称，服从一审判决。郭燊向一审法院起诉请求：被告润德公司支付自2012年4月2日至2013年12月23日逾期办理房屋产权登记违约金合计173067.98元（1640817元×6.15%÷365天×626天）。一审法院认定事实：2009年11月15日，原、被告双方签订商品房买卖合同及补充协议，约定被告将其开发的位于大连市西岗区长江路587号1-1001的商品房预售给原告，建筑面积132.26㎡，单价12406元/㎡，总房款1640817元。关于产权登记的约定为，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即”买受人给予出卖人合理期限继续办理，但不超一年，否则按本条第一款处理”。该条第1款内容为”买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失”。该条第2款内容为”买受人不退房，出卖人按已付房价款的（未约定）%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告向被告支付了按最终面积确认的房款。2011年1月22日，原、被告双方办理了验房及收楼手续，完成房屋交付。2013年5月24日，被告取得（西有限）2013400086号房地产权证，完成案涉房屋所在楼盘的商品房初始登记证明。2013年6月1日，被告在大连晚报刊登北京公园产权办理通知，通知相关业主自即日起开始办理房屋产权登记。一审法院认为，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，应当受到法律保护。结合本案的诉争可归纳焦点为：一、被告是否应当承担违约责任。二、原告的部分诉讼请求是否超过诉讼时效期间。一、被告未按双方签订的商品房买卖合同中约定的时间办理房屋产权登记手续，已构成违约，应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原、被告双方对购房及逾期办理房屋产权证的事实均予认可，被告辩称房屋产权证在宽限期后仍不能办理时，按照合同约定的处理方式，原告应选择退房退款并按已付房价款的0.1%获得损失赔偿，原告不要求退房，即无权要求违约金。一审法院审查合同后认为，商品房买卖合同第十五条对被告逾期办理房屋产权证的违约责任已区分买受人退房与不退房两种情况。原告退房时，被告的违约责任约定明确；原告不退房时，被告的违约责任约定不明确。对于约定不明确的，应适用司法解释规定确定被告的违约责任。另外，以格式条款的形式排除买受人不退房时被告应承担的违约责任，不符合相关法律规定，有违公平原则。对被告的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。二、原告主张的2013年5月22日以前的违约金请求不超过诉讼时效期间。迟延办理房屋产权证的违约金是根据违约行为持续发生的状况累加计算的。原告主张自逾期办证之日起至具备办证条件之日止的违约金，是一个整体的合同权利，而不是按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告可以在该项整体权利没能实现时提出主张。若将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，将改变法定的”累加计算”的本意。另外，商品房买卖合同中未对违约金的支付期限作出约定，此情形下，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人”知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效方可依法起算。综上，被告关于违约金应按违约时间分别计算诉讼时效的抗辩意见，缺少相关法律依据，一审法院不予支持。商品房买卖合同第十五条约定，计算迟延办理房屋产权证期间从商品房交付使用后起算。原、被告于2011年1月22日办理了验房及收楼手续，完成房屋交付，违约期间应从2011年1月23日起算。扣除合同中约定的90日及一年的免责期间，计算违约金的起始时间为2012年4月23日。被告虽于2013年5月24日取得商品房初始登记证明，但其于2013年6月1日以登报方式作出通知，违约期间应计算至该日的前一日，即2013年5月31日。被告应付违约金期间自2012年4月23日至2013年5月31日，计404天。综上，被告已构成违约，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定”合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。被告应付违约金期间自2012年4月23日至2013年5月31日，共计404天。但考虑大连地区房屋验收标准变化及原告未能提供实际损失的具体数额等因素，酌定被告自2012年4月23日至2013年5月31日止的逾期办理产权证书违约金以原告交纳的房款1640817为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍的二分之一计算。故被告支付原告的违约金应为70829.32元（1640817元×6%×1.3倍×0.5÷365天×404天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决：被告大连润德君城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告郭燊逾期违约金70829.32元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费3765元（原告已预交），由原告郭燊负担1540元，由被告大连润德君城房地产开发有限公司负担2225元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，并已实际履行，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，润德公司应于房屋交付后90日内，将办理产权登记需由其提供的资料报产权机关备案。如逾期，需在合理期限继续办理，但不得超过一年。案涉房屋于2011年1月22日交付，于2013年5月24日才进行初始登记，润德公司于2013年6月1日以公告的形式通知业主可以办证。从办理房屋产权证的通常做法和主要环节来看，应先由开发商完成初始登记，再由购房人持开发商提供的相关材料至产权登记机关申请登记，产权登记机关依照相关程序进行产权登记、核发产权证。即房屋产权证的取得，不仅需开发商完成初始登记，还需开发商的通知与协助，故认定购房人至2013年6月1日才可办理案涉房屋的产权证比较符合常理。润德公司逾期办证的违约事实客观存在。扣除合同约定给予润德公司合理的办理期限405天，违约金应从2012年4月24日起计算至2013年5月31日止。对于郭燊超过上述范围的违约金数额，本院不予支持。经审查，双方在《商品房买卖合同》中虽然约定了逾期办证的违约责任承担情形，但约定的情形仅是买受人选择退房时违约金承担方式，对于合同继续履行的情况下的违约金承担方式未作约定，而法律规定违约责任承担的方式并非仅限于当事人约定。根据双方在二审期间的诉辩主张，双方对于一审判决认定的逾期办证违约金标准即中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍的二分之一均未提出上诉，本院予以照准。故本案二审审理的焦点问题为润德公司关于诉讼时效的抗辩能否成立。本院认为，虽然郭燊在合同约定的办证期限届满后就知道了润德公司没有履行办证义务的违约行为，但是鉴于双方在合同中对于继续履行的情形下逾期办证违约金未作约定，润德公司也未提交证据证明其在本案诉讼之前明确向郭燊表示拒绝承担违约责任，考虑到以上情况，以润德公司通知郭燊可以办理房屋产权登记次日起算诉讼时效较为合理。故一审法院对润德公司关于分别计算诉讼时效的抗辩意见未予支持，并无不当，本院予以维持。如上所述，润德公司应自2012年4月23日至2013年5月31日止向郭燊给付逾期办证违约金，但鉴于郭燊对一审认定的逾期办证违约金的给付期间即2012年4月24日起计算至2013年5月31日止未提出异议，视为其服从一审判决，故本院对此不予调整。综上所述，润德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2225元，由大连润德君城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长侯学枝审判员刘冬艳代理审判员王鹏程二○一七年五月二十四日书记员董芳 微信公众号“”