（2017）沪01民终4773号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-09-06
案件名称
解光宏诉上海浦东新区六团农贸市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
解光宏,上海浦东新区六团农贸市场经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终4773号上诉人（原审被告、反诉原告）：解光宏，男，1966年12月21日生，汉族，户籍地安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：隋好平，上海市宏洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海浦东新区六团农贸市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区川沙新镇六团普庆路290号。法定代表人：贾文彬，总经理。委托诉讼代理人：毛石兰，上海高宏律师事务所律师。上诉人解光宏因与被上诉人上海浦东新区六团农贸市场经营管理有限公司（以下简称六团农贸市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初72372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，于同年5月9日公开开庭进行了审理。上诉人解光宏及其委托诉讼代理人隋好平、被上诉人六团农贸市场委托诉讼代理人毛石兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。解光宏上诉请求：撤销原审判决，改判驳回六团农贸市场原审诉讼请求，支持解光宏原审反诉请求。事实和理由：自2016年7月1日至今，解光宏继续租赁上海市浦东新区XX镇XX路XX号（XX市场）XX房XX室32平方米房屋（以下简称系争房屋），双方形成不定期租赁，对于该租赁关系是解除还是继续履行，一审未作处理。此外，一审认定双方签订的租赁合同无效，但对无效的后果亦未作处理。六团农贸市场辩称，不同意解光宏的上诉请求，要求维持原判。六团农贸市场向一审法院起诉请求：1、确认六团农贸市场与解光宏于2015年12月22日就系争房屋建立的房屋租赁关系于2016年6月30日终止；2、解光宏立即搬离系争房屋，并将系争房屋返还六团农贸市场；3、解光宏向六团农贸市场支付自2016年7月1日起至迁出系争房屋之日止的房屋使用费，按每月人民币1,140元为计算标准；4、解光宏支付六团农贸市场逾期迁出房屋的违约金，自2016年7月1日起算，每日按年租金12,825元的万分之五，计算至迁出系争房屋之日止。解光宏向一审法院反诉请求：六团农贸市场赔偿因其搭建大棚及断水断电给解光宏造成的经营损失5万元。一审法院认定事实：2010年起，解光宏承租六团农贸市场系争房屋。解光宏交付六团农贸市场押金1,000元。期间双方续签过数份续租合同。2015年12月22日，六团农贸市场为甲方（出租方），解光宏为乙方（承租方），签订《房屋租赁协议书》，约定乙方承租系争房屋，用途为五金百货，租赁期限半年即自2016年1月1日起至2016年6月30日止。全年租金为12,825元，半年租金为6,412.50元，垃圾清运费250元/半年，公共设施费182.50元/半年。租赁费先付后用。租赁期限届满，本合同自然终止。租赁期限届满或合同终止后，乙方未在本合同约定期限内迁出并归还房屋及附属设施、设备的，则每逾期一天按年租金万分之五向甲方支付资金占用费。此间，甲方可停止向乙方供应水、电，为此造成乙方损失的，由乙方自负。协议另对其他事项作了约定。协议尾部乙方“解光宏”的签名由解光宏妻子代签。此后解光宏继续在系争房屋经营，并按《房屋租赁协议书》向六团农贸市场支付租赁费用。2016年7月起，六团农贸市场要求解光宏搬离系争房屋未果，遂引起本案纠纷。系争房屋系上海XX有限公司出租给六团农贸市场使用。系争房屋未取得建设工程规划许可证。一审审理中，解光宏称租赁期间为2015年1月至12月的租赁协议亦由解光宏妻子代签名。对于解光宏缴纳的押金1,000元，六团农贸市场同意返还。解光宏另向一审法院申请对系争房屋内的经营损失、设施等进行评估。一审法院认为，涉案的《房屋租赁协议书》上承租人“解光宏”的签名虽非解光宏本人所签，但鉴于签署人是解光宏妻子，且合同内容已实际履行，解光宏妻子的签约行为直接约束解光宏。由于《房屋租赁协议书》所涉及的租赁物系未取得建设工程规划许可而建造的房屋，故该协议书应当认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。解光宏应当迁出系争房屋并将系争房屋返还六团农贸市场。由于解光宏已实际使用了系争房屋，且双方协议书约定的租赁期限业已到期，六团农贸市场要求解光宏按照合同约定的使用费标准支付自2016年7月1日起的房屋使用费，予以准许。由于所涉租赁合同无效，六团农贸市场诉请的违约金，不予支持。解光宏的反诉主张以及其要求对系争房屋内的营业损失、设施进行评估的请求，缺乏合法依据，均不予支持。六团农贸市场同意退还解光宏押金1,000元，予以准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，于二○一七年二月六日作出判决：一、上海浦东新区六团农贸市场经营管理有限公司与解光宏签订的《房屋租赁协议书》无效；二、解光宏于判决生效之日起十日内迁出上海市浦东新区XX镇XX路XX号（XX市场）XX房XX室房屋，并将房屋返还上海浦东新区六团农贸市场经营管理有限公司；三、解光宏于判决生效之日起十日内支付上海浦东新区六团农贸市场经营管理有限公司自2016年7月1日起至返还房屋之日止的房屋使用费，按每月1,140元为计算标准；四、上海浦东新区六团农贸市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内返还（反诉原告）解光宏押金1,000元；五、驳回上海浦东新区六团农贸市场经营管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回解光宏的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由上海浦东新区六团农贸市场经营管理有限公司负担10元，解光宏负担15元。反诉案件受理费减半收取计25元，由解光宏负担。二审中，双方当事人未提供新的证据。经审理查明，一审认定事实正确，本院予以确认。本院认为，因系争房屋未经批准而建造，解光宏与六团农贸市场就系争房屋建立的房屋租赁合同应为无效。合同无效后，双方之间自不存在原有租赁合同到期后形成不定期租赁关系的问题，解光宏无权占有、使用系争房屋，六团农贸市场应当将收取的押金予以返还。在解光宏实际迁出并返还系争房屋之前，六团农贸市场依法有权要求解光宏参照双方之间租赁合同约定的租金标准支付房屋使用费。鉴于双方签订的租赁合同本身亦于2016年6月30日到期，解光宏无权于本案中要求六团农贸市场对其经营损失、设施等进行赔偿。一审对解光宏的相应评估申请不予准许，并无不当。综上，解光宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人解光宏负担。本判决为终审判决。审 判 长 金绍奇审 判 员 翟从海代理审判员 潘俊秀二〇一七年五月二十四日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……