（2017）沪01民终5163号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-09-06
案件名称
杨明宏诉孙达房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨明宏,孙达
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终5163号上诉人（原审被告）：杨明宏，男，1980年3月9日生，汉族，户籍地安徽省合肥市包河区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王彬，上海国年律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙达，男，1985年6月8日生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市平房区，现住上海市浦东新区。上诉人杨明宏因与被上诉人孙达房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初9718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杨明宏上诉请求：撤销原审判决，改判驳回原审原告的诉讼请求。事实和理由：上诉人并未将系争房屋转租，相关部门出具的限期整改通知书认定的“群租”情况不存在，故上诉人没有违反房屋租赁合同的约定，不应支付违约金。被上诉人孙达辩称，相关部门出具的限期整改通知书已经确认上诉人存在违规行为，且上诉人在一审庭审中对此并无异议。一审判决正确，应当维持。2017年2月，孙达诉至一审法院，请求判令：1、解除双方于2015年12月3日就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订的房屋租赁合同；二、杨明宏将系争房屋返还孙达；三、杨明宏向孙达支付违约金21,000元。一审法院认定事实：2015年12月3日，孙达（出租方、甲方）与杨明宏（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定孙达将系争房屋出租给杨明宏，房型规格为2+1+1，居住面积67平方米。租赁期限自2016年1月15日起至2022年1月14日止，月租金3,400元，每年递增100元，押金3,400元。未经甲方同意，乙方不得对租赁房屋装修、转租、分租。如甲、乙双方其中一方违约，违约方赔偿履约方半年租金标准的违约金。合同签订后，系争房屋交由杨明宏使用，现系争房屋内居住多人。一审法院庭审中，孙达向一审法院提交了上海市浦东新区高行镇城市管理行政执法中队、上海市浦东新区高行房屋管理办事处出具的限期整改通知书。该通知书内容为，系争房屋存在以下违规行为：1、将单位集体宿舍设在住宅小区内；2、出租房间的人均居住面积低于5平方米；3、每个出租房间内的居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）；4、居住的房屋存在着各种消防、治安、卫生等安全隐患，且这样的房屋是被纳入“群租”综治治理范围的。现限于2017年3月23日前，自行整改，恢复房屋原状，停止违规行为，逾期不整改的，“群租”治理部门将做进一步严肃处理。杨明宏表示对该通知书内容无异议，同意按照整改要求进行整改。一审庭审中，经双方一致确认，杨明宏已向孙达支付了截至2017年4月14日的租金，并曾支付押金3,400元。2017年1月15日至2018年1月14日的租金标准为每月3,500元。经一审法院释明合同解除的后果，孙达同意将押金退还杨明宏，本案中不需要处理其他后果。杨明宏要求孙达退还押金，并赔偿杨明宏另行租房的差价损失3万元、装修损失5-6万元。孙达不同意杨明宏的赔偿请求。一审法院认为，双方间订立的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。承租人对租赁物的使用，应当符合按照约定的使用方法或者按照租赁物的性质使用租赁物，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。系争房屋为两室一厅，建筑面积约67平方米，杨明宏却将其提供给多人居住作为员工宿舍，带来一定的安全隐患，对公共秩序造成了潜在危害。且经上海市浦东新区高行镇城市管理行政执法中队、上海市浦东新区高行房屋管理办事处查实，系争房屋已被纳入“群租”综治治理范围。因此，一审法院认为，杨明宏系未能按照房屋的性质合理、合法使用系争房屋，孙达要求解除合同，于法有据，一审法院予以支持。杨明宏辩称其没有转租，并不构成违约，不同意解除合同，因双方的合同具有法定解除的情节，故对杨明宏的抗辩意见，一审法院不予采纳。合同解除后，杨明宏已无合同及法律依据继续使用系争房屋，理应迁出，将系争房屋返还给孙达。因杨明宏违约导致合同解除，孙达要求杨明宏支付合同约定的违约金，于法有据，一审法院予以支持。现双方确认2017年1月15日至2018年1月14日的租金标准为每月3,500元，故杨明宏应依约向孙达支付六个月租金标准的违约金计21,000元。杨明宏要求孙达赔偿另行租房的差价损失3万元、装修损失5-6万元，无合同及法律依据，一审法院不予支持。孙达同意退还杨明宏押金，一审法院予以准许，本案中一并处理。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百一十四条、第二百一十九条之规定，于二〇一七年三月十七日作出判决：一、解除孙达与杨明宏于2015年12月3日就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的房屋租赁合同；二、杨明宏于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋返还孙达；三、杨明宏于判决生效之日起十日内支付孙达违约金21,000元；四、孙达于判决生效之日起十日内返还杨明宏租赁押金3,400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费325元，减半收取计162.50元，由杨明宏负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人作为承租人，应当按照房屋租赁合同约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。上海市浦东新区高行镇城市管理行政执法中队、上海市浦东新区高行房屋管理办事处出具的限期整改通知书认定，系争房屋存在违规行为，上诉人在一审庭审中对此亦无异议。因此，被上诉人因上诉人未能按照房屋租赁合同的约定合理、合法使用系争房屋而要求解除合同并要求上诉人支付合同约定的违约金，依法有据。综上所述，上诉人杨明宏的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币325元，由上诉人杨明宏负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈 强代理审判员 钱 卫审 判 员 李 兴二〇一七年五月二十四日书 记 员 洪燕君附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：