（2017）苏01民终4000号

裁判日期: 2017-05-24

公开日期: 2017-06-26

案件名称

李本红与张伟伟、ＸＸ房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李本红,张伟伟,ＸＸ,孟樊勇,曹新平

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏01民终4000号上诉人（原审原告）：李本红，女，1973年4月9日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：熊怀春，江苏天之权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张伟伟，女，1986年4月3日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1980年2月9日生，汉族，住南京市秦淮区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄卿，江苏裕和律师事务所律师。原审第三人：孟樊勇，男，1978年3月14日生，汉族，住南京市。原审第三人：曹新平，男，1970年10月16日生，汉族，住南京市雨花台区。上诉人李本红因与被上诉人张伟伟、ＸＸ、原审第三人孟樊勇、曹新平房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初9956号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李本红上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院审理本案。事实与理由：1.一审裁定认定事实错误。南京市玄武区仙居华庭47幢3单元506室（以下简称诉争房屋），原系孟樊勇（占99%份额）和其母亲杨智秀（占1%份额）所有，为达到向银行贷款目的，孟樊勇和杨智秀将其过户给张伟伟、ＸＸ，张伟伟、ＸＸ只系名义所有人，真正房主系孟樊勇。以上事实张伟伟、ＸＸ在一审《追加第三人申请书》中予以陈述，一审庭审中孟樊勇亦予以证实。孟樊勇欠曹新平80万元，孟樊勇决定将诉争房屋出售还债。2012年4月17日，李本红与张伟伟签订了《南京市存量房买卖合同》，将诉争房屋90万元转让给李本红。合同签订后，2012年4月17日、19日，李本红向张伟伟银行转帐50万元、30万元，张伟伟将80万元转给曹新平，是孟樊勇偿还曹新平借款本息。2012年4月20日，孟樊勇出具《承诺保证书》表明，其知道并同意，张伟伟与李本红签订的房屋买卖合同真实有效。2014年7月始，李本红多次找张伟伟、ＸＸ协商房屋过户事宜，张伟伟、ＸＸ先是推诿，后置之不理。一审中，张伟伟、ＸＸ以该房屋系孟樊勇实际所有为由追加第三人参加诉讼，又不承认此事实，一审法院对房屋系孟樊勇实际所有的事实不予认定错误。2.一审裁定适用法律错误。张伟伟与李本红签订房屋买卖合同后，不履行过户义务，后又将诉争房屋出售他人，构成根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，负有赔偿责任，李本红以房屋买卖合同纠纷为由进行诉讼，符合法律规定。至于孟樊勇欠曹新平借款事宜，其一、孟樊勇没有证据证明已还清；其二、不属于本案审理范围。一审法院将不同法律主体之间的不同纠纷混为一谈，其裁定适用审理民间借贷案件的相关法律规定，适用法律明显错误。张伟伟、ＸＸ辩称，一审裁定认定事实正确清楚。李本红和张伟伟之间签订《南京市存量房买卖合同》的真实意思是为曹新平与孟樊勇之间的民间借贷合同设定担保，还是为了通过支付对价获得诉争房屋的所有权，是处理本纠纷的基础，即确认本案的基础法律关系是民间借贷关系还是房屋买卖关系。根据谁主张谁举证的举证规则，一审法院查明和认定的事实足以证明本案是曹新平、孟樊勇之间的民间借贷纠纷，涉案合同仅是张伟伟为曹新平、孟樊勇之间尚未发生的，正在磋商中的民间借贷所提供的非典型担保，即后让与担保。诉争房屋不管属于张伟伟、ＸＸ还是属于孟樊勇，均与认定本案的基础法律关系为民间借贷关系没有关联。至于上诉人的其他主张，如孟樊勇向曹新平借款80万元，张伟伟替孟樊勇归还80万元的意思表示，李本红催告张伟伟、ＸＸ交房并办理过户的行为等等，一审中李本红和曹新平均未提供任何证据来证明。2.一审适用法律正确。基于已经查明的事实，确认本案的基础法律关系是民间借贷关系之后，一审适用民间借贷规定第24条第一款裁定驳回上诉人的起诉，准确无误。曹新平陈述，2012年下半年至2013年上半年，其多次找孟樊勇催要涉案房屋，其中一次与孟樊勇协商好，其将剩余的10万元支付后，孟樊勇交付涉案房屋，另孟樊勇要求其先支付1万元去租房，其通过朋友给付孟樊勇1万元后，孟樊勇并未去租房，也不愿意交付涉案房屋，其再次去孟樊勇家的时候，孟樊勇的母亲拿刀拼命，且威胁要跳楼。其和李本红与张伟伟、孟樊勇、ＸＸ谈好涉案房屋以90万元的价格卖给李本红，当时支付了80万元房款，中介公司讲仅有合同不能证明，所以李本红才去银行开具了一张50万元的本票，另30万元现金打入张伟伟的卡中，张伟伟夫妻同意将80万元打入其账户替孟樊勇还钱。孟樊勇陈述，2007年到2011年期间其和曹新平有过借款来往，但后来其已经抵押另一套房屋给曹新平。后来与曹新平签订协议确实是想找曹新平再借钱，其与曹新平之间已没有任何债务关系，关于曹新平所称的80万元是张伟伟夫妻帮其还给曹新平借款，没有证据予以证明，曹新平的陈述与事实不符。李本红向一审法院起诉请求：判令张伟伟、ＸＸ返还其购房款80万元并赔偿其损失180万元。一审法院认定事实：2012年，张伟伟（甲方）与李本红（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，约定，甲方将诉争房屋出售给乙方，诉争房屋建筑面积153.36平方米，转让价款为90万元；乙方在2012年4月20日前支付现金80万元，余款在甲、乙双方过户交易后，乙方领取产权证、土地证时，乙方支付甲方现金10万元；甲、乙双方定于2012年9月1日时正式交付房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；双方定于2014年12月30日前办理过户更名手续，过户前甲方迁出房屋所有户口，并保证房屋内无任何经济纠纷；甲方配合乙方完成所有过户更名手续，不得以任何理由延期推迟过户更名时间；任何一方违反上述约定，给守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律规定进行追偿，违约金为20万元由违约方支付给守约方。2012年4月17日，李本红开具收款人为张伟伟的50万元本票一张，后张伟伟于2012年4月19日10时49分将50万元存入其个人账户，10时52分将50万元转入曹新平银行账户，11时02分李本红通过银行卡向张伟伟账户汇入30万元，11时06分张伟伟将30万元转入曹新平银行账户。2012年4月20日，张伟伟（甲方）与李本红（乙方）签订《协议书》一份，约定甲方将诉争房屋以90万元的价格卖给乙方，甲方在2011年以前，因为诉争房屋所写的字据或其他手续都已无效。张伟伟同时出具《承诺书》一份，载明，张伟伟承诺配合李本红办理过户更名手续领取产权证，不以任何理由延期推迟过户交易时间。如违约，则承担违约金20万元。2012年4月20日，孟樊勇出具《承诺保证书》一份，载明，孟樊勇知道并同意，张伟伟和李本红的房屋买卖合同真实有效，并承诺在2012年9月1日前搬离诉争房屋，同意余款10万元，在2014年12月30日前，房屋过户后交给其母杨智秀，期间不得以任何借口和理由索要此款。2014年7月28日，诉争房屋已另行出售并过户登记至案外人史玉梅、陈高磊名下。一审法院审理中，张伟伟、ＸＸ提供（2016）苏0102民初3557号民事判决书一份，以证明诉争房屋买卖合同的签订只是为孟樊勇、曹新平之间的债务提供担保，并非真实性的房屋买卖。李本红及曹新平均认为该案的审理与本案房屋买卖合同无关，孟樊勇认为其与曹新平债务早已结清。曹新平提供其与孟樊勇的借款合同及借条一份，以证明2012年孟樊勇欠曹新平本息共计80万元，因此张伟伟在收到购房款后才将80万元转入曹新平账户。李本红对上述证据真实性不持异议，张伟伟、ＸＸ对证据真实性不予认可，同时认为曹新平无法证明张伟伟有替孟樊勇偿还债务的意思表示。孟樊勇对证据真实性不持异议，但是认为借款本金仅为35万元。一审法院审理过程中，一审法院向李本红释明本案应当按照民间借贷法律关系进行审理，但李本红表示坚持其诉讼请求，认为本案系真实的房屋买卖合同关系。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，尽管李本红在与张伟伟签订房屋买卖合同后支付款项80万元，但该款项在汇入张伟伟账户后随即由张伟伟转汇入曹新平账户，且房屋买卖合同约定张伟伟应于2012年9月1日前搬离诉争房屋并于2014年12月30日前办理过户更名手续，但李本红在上述期限届满后既未要求张伟伟、ＸＸ腾房，亦未要求张伟伟、ＸＸ配合办理过户手续，应当认定李本红、张伟伟、ＸＸ之间并不存在真实的房屋买卖的意思表示，而是以签订房屋买卖合同的形式作为孟樊勇、曹新平民间借贷合同的担保。经一审法院释明，李本红拒绝变更其诉讼请求，故本案应当裁定驳回李本红起诉。综上，一审法院依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定：驳回李本红的起诉。二审中，上诉人李本红、原审第三人曹新平称，一审法院未查明原审第三人孟樊勇为诉争房屋的实际权利人；漏查了曹新平与孟樊勇之间的80万元债权债务有无清偿完毕。二审中，李本红申请证人王某,4出庭作证，王某,4到庭称，其与曹新平于2013年4、5月份一起去找孟樊勇，孟樊勇带他们在涉案房屋附近找房子租，后到孟樊勇家里给孟樊勇一万元。第二次去孟樊勇家，孟樊勇母亲就拿刀要砍曹新平，孟樊勇让其母亲不要将事情闹大，后担心出事，其就和曹新平走了。李本红称，证人证言真实可信，证明涉案房屋系孟樊勇和其母亲实际占有；其曾要求孟樊勇交付房屋，孟樊勇母亲以跳楼威胁，拿刀砍人。张伟伟、ＸＸ质证称，该证人二审出庭，其证言不能作为一审法院认定事实的依据，证人与李本红、曹新平具有利益关系，其不认可证人所陈述的一万元事宜，若孟樊勇母亲拿刀砍人，就应当报警，取得相关证据，李本红认为涉案房屋由孟樊勇和其母亲占有就属于孟樊勇所有的逻辑错误。曹新平称，该证人证言证明其曾要求孟樊勇交付房屋。孟樊勇称，该证人证言与事实不符，不存在证人王某,4和曹新平到其家给其钱的事实。二审中，孟樊勇称（2016）苏0102民初3557号判决（以下简称3557号判决）中，已认定其于2011年3月25日借曹新平的钱已经冲抵了。张伟伟、ＸＸ称3557号判决中对孟樊勇和曹新平之间的债务关系已经认定清楚了，3557号判决已经认定孟樊勇和曹新平之间用以房抵债的方式还清借款。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，上诉人李本红陈述，涉案房屋实际权利人系孟樊勇，其与被上诉人张伟伟签订涉案房屋买卖合同时，原审第三人孟樊勇欠其丈夫即原审第三人曹新平的债务，孟樊勇出售涉案房屋为偿还债务。被上诉人张伟伟、ＸＸ陈述，孟樊勇、曹新平之前的债务已结清，签订涉案合同是为孟樊勇将要向曹新平的借款提供担保，但之后孟樊勇并未向曹新平借款。根据双方当事人的陈述及举证情况，尚不足以认定涉案房屋买卖合同签订是为了作为借贷合同的担保，故不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题》第二十四条第一款规定的情形。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初9956号民事裁定；指令南京市秦淮区人民法院审理本案。本裁定为终审裁定。审判长　　夏海南审判员　　汪德全审判员　　白文虎二〇一七年五月二十四日书记员　　汪海燕 关注微信公众号“”