（2017）湘0104民初2814号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-11-11
案件名称
周岸青、周利英与富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周岸青,周利英,富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初2814号原告周岸青，男，汉族，1969年3月5日出生，住长沙市岳麓区。原告周利英，女，汉族，1968年12月14日出生，住长沙市岳麓区。被告富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市经济技术开发区德山街道办事处乾明寺居委会乾明路56号，统一社会信用代码：91430700730525044M。法定代表人聂伟，董事长。原告周岸青、周利英诉被告富玺登湖南海林房地产开发有限公司（以下简称“海林房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告周岸青、周利英到庭参加了诉讼，被告海林房地产公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周岸青、周利英向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房向原告支付违约金69861.18元（暂计算至2016年5月31日，全部违约金计算至房屋验收合格之日止）；2、判令被告继续履行合同约定的交房义务；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月6日，原、被告双方签订合同，该合同约定：原告购买被告开发建设的位于岳麓区××海××馨香××商品房××套，并已经按照合同约定履行付款义务，根据双方合同约定，被告应当在2015年6月30日将商品房验收合格并符合合同约定的装饰、设备标准交付给买受人。但被告却在该房屋未进行验收的情况下通知业主2016年5月31日交房。按照合同第十条规定，逾期交房超过90日的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。因此，原告要求从2015年6月30日起计算至被告违约天数暂定2016年5月31日共计337天，被告应支付违约金69861.18元。违约金则应计算至交付符合交房条件房屋之日止。为保障原告的合法权益，原告特依据相关法律法规向法院提起诉讼，望判如所请。被告海林房地产公司经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本庭提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。经审理查明：2014年7月6日，原、被告双方签订了一份《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议。该合同约定：原告购买被告开发建设的位于岳麓区××海××馨香××商品房××套，建筑面积83.07平方米，商品房总价款518258元。原告应在合同签订日支付首付房款338258元给被告，剩余房款180000元由原告以银行按揭方式支付。第十条约定：被告应在2015年6月30日前将商品房经验收合格后交付原告。第十一条约定：由于出卖人的原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期超过90日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。第二十三条约定：本合同所称“已付款”，包括买受人的自付款、贷款银行的按揭款。附件四补充协议第二条第3点约定：合同第十条约定的“商品房经验收合格”的房屋交付条件是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理分别签署的质量合格文件；其他与该商品房有关的工程质量验收工作，由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。第6点约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定要求出卖人支付违约金或承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。2014年7月6日，原告向被告支付首付款338258元，并按约办理了银行贷款。至此，原告已全面、适当地履行了合同约定的全部义务。被告于2014年7月6日、2015年8月28日分别向其出具了338258元、180000元不动产统一销售发票。2015年6月30日，在合同约定的交房时间到期时，被告没有如期将验收合格后的商品房交付给原告。2015年8月22日，原告依约向被告发出《关于要求支付交房违约金的通知》，要求被告按照合同约定交房并承担违约责任。2015年8月26日，被告出具收条，表示其将严格按照合同约定履行合同义务。2016年5月13日，被告向馨香雅苑8幢准业主发出《通知》，内容为“该栋工程的水、电、气、电梯、消防等项目均已完工，现已进入综合竣工验收阶段。我司与承建商的工程款结算也已协调处理好，原定2016年5月15日交房入住，因综合竣工验收延至2016年5月31日交房。”2016年5月31日，原告办理了交房手续、交纳物业管理费并已实际入住涉案房屋。另查明：被告正在积极为涉案房屋所在的海林馨香雅苑8幢办理竣工验收手续，但至辩论终结时尚未取得验收合格手续。上述事实有到庭当事人的陈述、原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、不动产统一销售发票、《通知》等证据佐证。上述证据经审查，本院予以确认。被告海林房地产公司经本院合法传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃质证举证的权利。本院认为，原告周岸青、周利英与被告海林房地产公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性禁止性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告已经按照合同约定全面履行了交付房款的义务，而被告却未能按照合同规定在2015年6月30日将经验收合格的商品房交付给原告，且逾期交房期限已经远远超过合同约定的90日，其行为已经构成违约，应当向原告承担继续履行合同以及支付违约金的违约责任。根据合同第十一约定，如因被告的原因未能在自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。根据原、被告在附件四补充协议第二条第6点约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定要求出卖人支付违约金或承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。本案原告在合同约定的2015年8月30日前以书面形式通知被告，被告亦出具了收条。因此，本案被告应从2015年7月1日起向原告承担逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供证据证实因被告逾期交房所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房价款万分之四的标准支付违约金，本院综合考虑涉案房屋已经实际交付及原告因被告的违约行为可能造成的损失，参考同一楼盘案件的裁判尺度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告按已付房价款每日万分之零点五的标准向原告支付从2015年7月1日起至实际交房之日（即2016年5月31日）止的逾期交房违约金8681元。对原告主张的超出部分，本院不予支持。结合本案原告已经入住，以及被告目前交付的涉案房屋仍未验收合格的实际情况，综合考虑房屋交付之后对原告可能造成的损失程度，故本院酌定被告应按已付房价款每日万分之零点三的标准向原告支付从2016年6月1日起至涉案房屋验收合格之日止的违约金。同时因为涉案房屋已经实际交付给原告，且原告已经入住，故对原告要求被告交付房屋的诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向原告周岸青、周利英支付违约金8681元，被告富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司还应按已付房价款（518258元）每日万分之零点三的标准向原告支付从2016年6月1日起至涉案房屋验收合格之日止的违约金；二、驳回原告周岸青、周利英的其他诉讼请求。如果本案被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取774元，由被告富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 肖和平二〇一七年五月二十四日书记员 戴林玉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方的违约金时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自：