（2017）桂02民终554号

裁判日期: 2017-05-24

公开日期: 2017-11-13

案件名称

广西融水广海房地产开发有限公司、石少华商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区柳州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区柳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广西融水广海房地产开发有限公司,石少华,王桂花

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区柳州市中级人民法院民事判决书（2017）桂02民终554号上诉人（原审原告）：广西融水广海房地产开发有限公司，组织机构代码：68212235-4，住所地：广西融水苗族自治县融水镇寿星北路广海新城小区。法定代表人：陈玉盛，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈广海，男，汉族，1983年5月28日出生，住广西融水苗族自治县，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：韦雅扬，广西宝洁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石少华，男，1982年6月18日出生，苗族，住广西融水苗族自治县。被上诉人（原审被告）：王桂花，女，1979年2月3日出生，苗族，住广西融水苗族自治县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：梁广明，广西融水苗族自治县四荣法律服务所法律工作者。上诉人广西融水广海房地产开发有限公司（以下简称广海房开公司）因与被上诉人石少华、王桂花商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2016）桂0225民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭,公开进行了审理。上诉人广海房开公司的委托诉讼代理人韦雅扬，被上诉人石少华、王桂花的委托诉讼代理人梁广明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人广海房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院适用法律错误，既而裁判错误一审法院已经查明，上诉人与被上诉人订立了的《商品房买卖合同》。该合同附件四第四条第三款约定：“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于(预)抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人”，也认为该合同合法有效，该合同第十一条也约定：房屋交接等最重大事项的通知，出卖人可通过融水电视台公布通知的方式进行。被上诉人作为借款人和抵押人与中国农业银行股份有限公司融水苗族自治县支行签订了《个人购房担保借款合同》，上诉人在为保证人在该合同上签字盖章。该合同第十条10.3.1款“阶段性保证担保保证人为广海房开公司，阶段性保证人自本合同订签之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承相连带保证责任：即（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人抵押权人的抵押登记手续。”也查明：2014年5月19日，上诉人与融水电视台签订广告发布业务合同，发布主要内容为：“通知广海新城1、5、6、7、9、14、17幢住户，请于2014年5月20日至5月26日期间到到广海新城售楼部领取房产证。逾期不来领取的业主，所造成的一切后果，由该业主自行承担。”2014年5月19日，被上诉人签领房屋所有权证：2014年8月8日，被上诉人与农行融水县支行签订了《抵押合同》。根据以上查明的事实，上诉人作为阶段性保证人，其保证责任到《个人购房担保借款合同》约定的：借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人抵押权人的抵押登记手续，即房产所完成抵押登记之日。上诉人为解除担保责任，在房产部门发放由上诉人代被上诉人办理的房产证后，及时通过当地电视台通知包括被上诉人在内的领取个人的房产证，应至少至该通知届满之日即视为领取房产证之日，计算其办理将预抵押手续改为正式抵押手续的期限起点。买受人知晓其办理变更抵押手续义务，但为规避抵押责任，延长上诉人的保证责任，有可能故意延期领取房产证甚至不领取房产证，那么，上诉人又如何保护自己的权利，因此，应该从合同约定的本意即“在领取房产证之日(以及通知领取房产证届满之日）起10日内，买受人应与按提揭银行办理……”理解适用合同处理双方争议，即以通知领取房产证届满之日计算被上诉人应当办理变更抵押手续的时间起点，而不是以其实际领取房屋所有权证之日计算其应当办理变更抵押手续的时间起点。上诉人通过电视台领取房产证的方式符合合同的约定，而且也不违反法律规定，应是合法有效的行为。对于人员众多的相对方，通过公告的方式则更为恰当，也更为易于保留证据，打电话，其可以说不接到或接到辩解不是上诉人主张的内容，张贴通知则也可说没有张贴或被上诉人即使张贴就马上被撕掉，看不见，以上这些情况，在之前上诉人与早期购房者的合同纠纷案件中也有反映，因此，认为上诉人未有举证已穷尽手段仍未能通知被上诉人的情况下，采取电视公告的方式，违反公平原则，对被上诉人不具有约束力，显然是错误的。而被上诉人何时提交材料，何时与银行办理好抵押手续，这些均是被上诉人应当举证证实的问题(且督促银行与其办理正式抵押手续，也是其合同义务)，一审法院以无法查明被上诉人是否在期限内到银行递交材料办理正式抵押手续的情况下，根据不应适用的公平原则，认为只要被上诉人与农行签订了抵押合同的，就视为被上诉人已在约定期限内办理的了抵押手续，就不违约，显然也是错误的。被上诉人石少华、王桂花辩称：抵押合同、抵押清单上的时间是银行办理完成时间，广海房开公司主张只要业主向银行提交材料就算完成变更手续，依据谁主张、谁举证的原则，广海房开公司没有证据证明业主向银行提交变更材料的时间是逾期时间。广海房开公司上诉状中房产权利证书、房产证、房屋所有权证不是同样的内容，我方没有违约的事实。广海房开公司向一审法院起诉请求：石少华、王桂花向广海房开公司支付逾期办理抵押变更手续违约金2166元。一审法院认定事实：2010年7月5日，广海房开公司与石少华、王桂花签订了《商品房买卖合同》。该合同约定“买受人（石少华、王桂花）以152502元的价格购买出卖人（广海房开公司）开发建设的‘广海新城’第17幢104号房屋。该合同第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。附件四的合同补充协议第四条第3款约定：“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人。”2014年5月19日，广海房开公司与融水电视台签广告发布业务合同，发布主要内容为：“通知广海新城1、5、6、7、9、14、17幢住户，请于2014年5月20日至5月26日期间到广海新城售楼部领取房产证，逾期未来领取的业主，所造成的一切后果，由该业主自行承担。”2014年5月19日石少华、王桂花到广海房开公司处签领房屋所有权证。石少华、王桂花以其向广海房开公司购买的融水县融水镇寿星北路广海新城第17幢104号房屋的房产作为抵押物与农行融水支行签订了《抵押合同》，合同落款日期为2014年8月8日。石少华、王桂花辩解其在期限内提交材料给农行，抵押合同落款日期并非是石少华、王桂花递交材料的日期。另查明，银行与客户办理抵押手续的过程：先由银行前台接收材料，但工作人员没有向客户出具接收材料凭证，前台接收材料后交给客户经理进行审核，客户经理在办理变更抵押登记手续时，客户签字后，客户经理再次审核相关材料，审核无误后才交银行分管行长签字。一般情况下，抵押合同的落款日期，均会在客户递交材料之后。2009年11月20日，广海房开公司作为乙方与农行融水县支行作为甲方签订《一手住房贷款业务银企业合作协议》，协议第六条第6.5款：“乙方提供保证担保的，应按甲方向合作项目发放的个人住房贷款余额的百分之伍交纳保证金，并存入保证金专户（户名广西融水广海房地产开发有限公司，账号20×××53）。乙方以该保证金专户内的资金为乙方所担保的债务设定动产质押担保。”一审法院认为，广海房开公司与石少华、王桂花订立的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。《商品房买卖合同》第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同附件四第四条第三款约定：“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人。”该附件条款与主合同具有相同的法律效力，因此，该附件四亦合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。关于合同附件四第四条第三款约定的“房产证”是否包含“土地使用权证”问题。“房地产”是指房屋财产和土地财产的总称，具体指土地、附着于土地之上的建筑物及其地上定着物。通常说“房地产”包括土地和建筑物两大部分，也就是通常所说的“房产”和“地产”。我们日常生活所说的“房产证”是指房屋所有权证，“土地证”是指土地使用权证。从广海房开公司与石少华、王桂花签订的《商品房买卖合同》附件四第四条第三款“买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续”的内容看，这里的“抵押”，是指石少华、王桂花与银行签订“抵押合同”，而不是到房产部门办理“抵押登记”，这是两个不同的概念，石少华、王桂花持“房屋所有权证”到银行是可以办理抵押手续的，并不需要“土地使用权证”。因此，石少华、王桂花认为“房产证”包括“土地使用权证”的主张，理由不成立，该院依法不予采纳。关于广海房开公司以电视公告形式通知石少华、王桂花领取房屋所有权证，该通知内容对石少华、王桂花是否具有约束力问题。在房屋买卖合同中，广海房开公司与石少华、王桂花并未就广海房开公司采用何种方式通知石少华、王桂花领取房产证和通知石少华、王桂花办理正式抵押手续作出相关约定，按交易习惯，广海房开公司应当采用石少华、王桂花容易收到的方式通知石少华、王桂花，如：直接电话通知、通过快件邮寄、在小区大门或者每幢楼楼梯口显眼的位置张贴通知等等，石少华、王桂花并不是下落不明或通过上述方式无法通知。庭审中，广海房开公司也未能举证其已穷尽手段仍未能通知石少华、王桂花的情况下采取电视公告通知方式。显然，广海房开公司采用电视公告通知石少华、王桂花领取房产证和办理正式抵押手续的方式，违反公平原则，因此，该电视公告通知方式对石少华、王桂花不具有约束力。本案应当以石少华、王桂花实际签领的日期为领取房产证的日期。而广海房开公司认为以电视公告期限届满的日期为石少华、王桂花领取房产证日期的主张，理由不成立，该院依法不予采纳。关于石少华、王桂花是否在约定期限内办理正式抵押手续，是否应承担违约责任问题。合同法第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”石少华、王桂花于2014年5月19日到广海房开公司处签领房屋所有权证，按合同约定，石少华、王桂花应当在2014年5月19日至28日期间办理正式抵押手续，从石少华、王桂花提供的抵押合同看，抵押合同的落款日期为2014年8月8日，该日期并非在合同约定的期限内。由于银行在办理抵押手续存在不规范现象，没有向石少华、王桂花出具递交材料的凭证，如果仍以《房屋买卖合同》中约定的“逾期未能办好”就视为石少华、王桂花构成违约，这对石少华、王桂花而言，显然不公平。为此，在无法查明石少华、王桂花是否在期限内到银行递交材料办理正式抵押手续的情况下，根据公平原则，只要石少华、王桂花与农行签订了抵押合同的，应当视为石少华、王桂花在约定期限内办理了抵押手续，就不构成违约，不需向广海房开公司承担违约责任。因此，广海房开公司主张石少华、王桂花违约，要求石少华、王桂花承担违约责任并支付违约金的理由不成立，该院依法不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回广西融水广海房地产开发有限公司的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于上诉人对一审判决查明事实的异议，本院认为，银行与客户办理抵押手续的过程，有中国农业银行股份有限公司融水苗族自治县支行出具的答复函佐证，上诉人认为被上诉人向银行提交材料后，银行已经出具了接收凭证或者加盖收文章，但其并无相应证据证实，本院对其异议不予采纳。综上所述，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于被上诉人是否应当承担逾期办理正式抵押手续违约责任的问题，根据双方合同约定，被上诉人应当在领取房屋所有权证之日起十日内办理正式抵押手续。上诉人认为按照抵押合同的落款日期，被上诉人已经逾期办理正式抵押手续，应当承担违约责任。然而从本案已查明的事实来看，被上诉人提交办理抵押材料的时间明显提前于抵押合同落款日期，说明银行办理抵押手续需要较长的内部审核流程及时间，被上诉人作为弱势和非专业一方，对此是难以知晓、参与和控制的，如果仍以签订抵押合同的落款日期认定被上诉人是否逾期办理正式抵押手续，则与公平原则相悖，因此本院对上诉人的上述观点不予采纳。从民事交易的诚实信用原则以及被上诉人最终与银行签订了抵押合同的结果来看，被上诉人并未怠于履行自己的义务，其作为房屋按揭的借款人在合同约定的期限内向银行递交相关材料并在银行指导下办理抵押手续，本院予以确认。上诉人主张被上诉人存在违约，要求被上诉人承担违约责任并支付违约金的理由不充分，本院不予支持。上诉人认为被上诉人应当以在融水电视台公布通知领取房产证的时间作为办理正式抵押手续的起算点，但双方并未在《商品房买卖合同》及其附件中约定领取房屋产权证的具体方式，按照交易习惯，上诉人应当采用对方更容易获得信息的方式（如电话、短信、快件邮寄、小区公告等）通知被上诉人领取房产证，在上诉人未能穷尽正常方式通知被上诉人的情况下，上诉人不宜首先选用通过发布电视公告的方式通知被上诉人领取房产证。上诉人认为双方已经在《商品房买卖合同》第十一条约定了可以通过在融水电视台公布通知领取房产证，但该条约定的是交付房屋的方式，并非领取房产证的约定，对其异议本院不予采纳。综上所述，上诉人广海房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广西融水广海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　丘洪兵代理审判员　　侯海丽代理审判员　　何慎十appoint二〇一七年五月二十四日代书　记员　　黄习家来自