（2017）苏0585民初1354号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-07-24
案件名称
薛芳、周华与邵友红、顾雪琴商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
太仓市人民法院
所属地区
太仓市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
薛芳,周华,邵友红,顾雪琴
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第一百零七条
全文
江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0585民初1354号原告：薛芳，女，1977年4月3日出生，汉族，住太仓市。原告：周华，男，1977年12月8日出生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：王志刚(代理上列两原告），男，1964年8月14日出生，汉族，住太仓市。被告：邵友红，男，1963年9月15日出生，汉族，住太仓市。被告：顾雪琴，女，1970年3月9日出生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：严丽丽，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：吴云，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告薛芳、周华与被告邵友红、顾雪琴商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理。依法由审判员卢东昕适用小额诉讼程序公开进行了审理，原告薛芳、周华的委托诉讼代理人王志刚，被告邵友红、顾雪琴的委托诉讼代理人吴云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告薛芳、周华的诉讼请求为：1、请求依法判决被告邵友红、顾雪琴赔偿原告6653.5元，2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由如下：原告依据太仓鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达公司）提供的太仓市彩虹花苑天下(以下简称彩虹天下）房地产项目售楼宣传样本介绍及开盘时在太仓报上所做的广告，其中，文字资料中的第5页载明小区总占地面积为45000平方米，总建筑面积63000平方米，绿化率55%，容积率1.37，原告考虑由于规划容积率低，绿化率高，配套设施齐全、价格合理等因素，购买了鸿达公司所开发的彩虹天下房产，付清了全部房款，并依法办理了房产证。后原告发现，根据太规建批（2003）52号、规划许可证副本076号、太土出合（200）字第61号、2005年3月20日《建设工程规划综合验收申报表》、2006年2月14日《建设工程规划综合验收申报表》、太城建（2005）013号、太城建（2006）040号、竣工验收备案表第22页，太城新规（2003）107号，以及太仓市住建局未将阁楼计入容积率等文件资料确定，鸿达公司未经购房者书面同意及公示的情况下，将容积率1.37增加到1.58，鸿达公司擅自提高容积率的行为构成违约。彩虹天小区由鸿达公司开发销售，原告所购房产虽然是二手房，但与鸿达公司有直接关系。鸿达公司未经依法清算，于2005年7月1日办理了注销登记手续，被告邵友红、顾雪琴对鸿达公司的债务承担清偿责任，现诉至法院，请求法院依法支持原告的诉请。被告邵友红、顾雪琴辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、根据合同相对性原则，合同的签订双方才能成为本案的主体，原告起诉的是商品房销售合同纠纷，但鸿达公司并未与原告签订过任何合同，原告并非适格主体；2、我们国家并非判例法国家，应当根据每个案件有具体情况依法处理。本案的原告并非依据被告提供的宣传样本及广告购买讼争房屋，被告也并未向原告提供上述材料，因此该广告内容不应作为原、被告间的合同内容，被告建造的讼争房屋完全按照相关法律规定，并通过相关部门的验收交付，不存在任何违约，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：鸿达公司开发产彩虹天下小区位于太仓市××路，于2003年10月动工建设，2005年3月竣工。2003年7月22日，太仓市规划建设局建批（2003）52号关于彩虹天下居住小区方案的批复明确彩虹天下居住小区建筑总面积63000平方米（其中小高层住宅23200平方米，跃层式住宅12300平方米，多层住宅24000平方米。商业用房3400平方米，会所500平方米），容积为1.4，绿地率55%，建筑日照间距系数不小于1.25；公建配套齐全，需配套物业用房（不小于100平方米）、活动室和居委会（不小于150平方米）、对外水冲式公厕、垃圾房、信报箱等。自行车库、汽车库设于地下，停车位440个，不得单独另设。2005年3月21日和2006年2月15日，太仓市规划建设局向鸿达公司分别颁发了太城建（2005）013号建设工程规划许可证和太城建（2006）040号建设工程规划许可证，上述两证显示鸿达公司开发的彩虹天下1-3、5、6、7、8-12、15、17-9#的建设规模为46663平方米（其中阁楼面积为5274.25平方米，门面房面积为3242.48平方米），彩虹天下小区16#、20#、21#、22#、23#、会所的建设规模为28843平方米。2004年3月6日，案外人樊金琴与鸿达公司签订商品房买卖合同，约定由鸿达公司将太仓市城厢镇彩虹天下小区20幢104室房屋出售给樊金琴。合同第二条约定买受人购买的为预售房；预售商品房批准机关为太仓市规划建设局，商品房预售许可证为太（2003）预准字第054号。合同第三条、第四条约定，建筑面积共134.77平方米，总价款为407465元。2007年9月22日，案外人樊金琴、叶青与原告薛芳签订房地产买卖契约，契约的主要内容为：樊金琴、叶青将太仓市城厢镇彩虹天下小区20幢104室（建筑面积133.07平方米）以670000元的价格出售给原告；原告薛芳对樊金琴、叶青所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。2007年9月28日，原告薛芳取得太仓市城厢镇彩虹天下小区20幢104室房屋所有权证且该房产登记在其名下，房屋所有权证的附记中载明周华为原告薛芳的配偶。鸿达公司于1999年9月1日设立，其股东包括邵友红（出资650万元）和顾雪琴（出资350万元），法定代表人邵友红。2013年9月20日，邵友红、顾雪琴通过股东会决议，决定注销鸿达公司；成立清算组，组员邵友红、顾雪琴和顾自强，组长邵友红。清算组于2013年10月17日在江苏经济报上发布了注销（清算）公告。2015年6月20日，清算组出具的清算报告载明：公司清算组已于2013年10月15日向公司登记机关备案，并取得备案通知书；公司清算组已于清算组成立之日十日内通知了公司全体债权人，并于2013年10月17日在江苏经济报上发布了公告；具体清算情况，支付清算费用0元，支付工资、社会保险费用和法定补偿金0元，支付税款0元，清偿公司债务0元，收回债权0元，剩余财产按股东出资比例分配给股东所有；，至本清算报告出具之日，公司已清算完毕。同日，鸿达公司股东会作出决议，一致通过清算报告。2015年7月1日，鸿达公司办理注销登记手续。邵友红、顾雪琴自认两人作为清算义务人仅对鸿达公司作了表面的清算，实际上没有清算。2003年11月26日，太仓市规划建设局向鸿达公司颁发的（2003）预准字第054号太仓市商品房预售许可证显示“彩虹天下商品房座落于城厢镇××北路，占地面积为45021平方米，共20幢，总建筑面积63000平方米”。2005年3月31日，太仓市规划建设局向鸿达公司颁发的（2005）销准字第011号太仓市商品房许可证显示“彩虹天下商品房1#-3#、5#-12#、15#、17#-19#、6#-1、9#-1、12#-1、19#-1，占地面积45000平方米，总建筑面积46663.78平方米”。2006年3月3日，太仓市规划建设局向鸿达公司颁发的太（2006）销准字第009号太仓市商品房销售许可证显示“城厢镇××北路彩虹花苑16、20#-22#住宅，23#商业，会所共占地面积45021平方米，总建筑面积28843.38平方米”。2005年3月20日和2006年2月14日的建设工程规划综合验收申报表载明：实建建筑面积分别为39746.6平方米（验收意见为符合规划要求）和28843.38平方米（验收意见为符合规划要求，同意将超出建设面积补办相关手续）。2015年6月16日，太仓市住房和城乡建设局出具了《关于太仓市彩虹天下小区容积率等问题的情况说明》，内容为：经调取档案馆图纸资料，彩虹天下小区未发现不按图纸施工现象。该项目发证面积为75506平方米，其中计入容积率建筑面积为70231.75平方米。阁楼面积为5274.25平方米，根据《苏州市实施细则之一指标核定规则（试行）》规定，阁楼面积应不计入容积率。因此，小区实际容积率为1.58，未超过拍卖容积率1.6，符合规划要求。庭审中，被告向本院提交了原告代理人王志刚在其本人与两被告诉讼过程中，王志刚写信和以短信给被告邵友红，要求被告给付一定金额的款项，以便大事化小，小事化了，被告认为现这些系列案件是王志刚未达目的而鼓动其他购房者提起诉讼。王志刚对被告提交的证据的真实性无异议，但认为与本案无关。以上事实，由原告提交的房屋所有权证，被告提交的王志刚的信及短信内容，本院调取的商品房买卖合同、房地产买卖契约以及本院（2015)太民初字第00200号民事判决书、（2016）苏05民终734号民事判决书及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人间订立合同关系后，双方均应按照合同约定履行各自义务。如有一方不履行合同或履行合同义务不符合约定的，另一方有权要求其承担相应的违约责任。在本案中，原告基于与案外人樊金琴、叶青间的房地产买卖契约而取得太仓市城厢镇彩虹天下小区20幢104室房屋的所有权，原告在购房时对该房屋及所在小区的现状进行了充分的了解，现原告以鸿达公司在开发彩虹天下小区期间提高了容积率，构成违约为由，同时认为被告未对鸿达公司进行清算而要求被告对其承担违约赔偿责任，赔偿原告6653.5元，本院认为，鸿达公司在开发彩虹天下小区期间虽提高了容积率，但仍符合规划要求，本院认为，原告并未与鸿达公司间建立合同关系，因此原告与鸿达公司间不存在合同上的民事权利义务，原告要求被告承担违约赔偿责任没有法律依据，故本院对原告的请求不予支持，对被告的答辩意见予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第一款的规定，判决如下：驳回原告薛芳、周华的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告薛芳、周华负担。本判决为终审判决。审判员 卢东昕二〇一七年五月二十四日书记员 汤 琳 微信公众号“”